（二）普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150㎡的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已动工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。 （三）土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2003年以来，全县房地产供地共2071.17亩(见表三)。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未动工土地计351.88亩（见表四），如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420000㎡，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130—400万/亩，经济效益可观。 全县房地产业供地情况表(表三) 年度 2003 2004 土地投放量（亩） 219.15 190.16 土地出让金收入（万元） 已开发面积（亩） 219.15 141.06 未建设面积（亩） 0 49.1 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 合计 42.3 666.43 250.03 57.95 177.5 213.42 217.11 37.12 2071.17 2220.63 13043.95 2588.44 1351.27 3569.23 4244.67 13010.4 3220 43248.59 42.3 616.43 160.03 45.74 93.49 213.42 40.95 0 50 90 12.21 84.01 0 176.16 37.12 1572.57 498.6 县城内房地产未动工楼盘土地情况统计表(表四) 供序号 用地单位 宗地位置 日江路南侧 更田村 更田村 更田村 坤贤地产公司 鑫海地产开发公司彭战胜 创宇房地产开发公司 古城管理处 **镇潭田 **行政路 0.12 2011.5 2009 2012.1 7.12 351.88 4.15 31.72 30.12 2010.14 79.9 2010.98 6地 时间 1 2 3 4 5 6 7 合计 上高宏利房地产公司 应小平 佳鑫房地产公司 瑞联地产置业公司 2008.2 2004 53.77 8地 面积（亩） 1供备注 未搬光缆 置换土地 征地款未发到位 征地款未发到位 未交地 未建 未交地 （四）房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万㎡以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚资金实力，无法完成具有较大规模、较高品质的楼盘建设。二是商品房开发水平不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯房建设刚刚起步，真正的别墅区还没有，开发商开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本”的开发理念尚未形成趋势。
（五）配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，忽视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区服务等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政基础设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。
（六）房地产业发展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅
40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工”的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供应建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加大了房地产开发成本，更损害了投资环境，不利于引进真正有实力的房地产开发企业进驻**。
三、意见与建议
**发展房地产业有着独特的优势。一是生态优势。**有好山好水好空气，常年气温比**低3-5℃，全县森林覆盖率达67.4%。武功山是国家级重点风景名胜区，山口岩水库依城而建，山环水绕的**是名副其实的山水之城、宜居之城。二是区位交通优势。县城距**只有17公里，车程只有15分钟，自有**后花园之称。三是价格优势。**房地产均价在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**买一套房的资金在**可以买一套房（含普通装修）加一辆车。只要我们加强房地产业的引导，找准产业定位，理顺运作方式，**房地产业是大有可为的。基于此，提出如下建议。
（一）提高认识，高度重视房地产业的发展。**的房地产业不是不要发展、而是要如何发展、如何更好地发展的问题。房地产业关联度高、带动力强，涉及到40多个产业部
门，是国民经济的支柱产业。据测算，每亿元房地产开发投资可以带动国民经济各部门的产出2.86亿元，可以增加就业岗位2000多个。就财政收入来讲，以年投放土地200亩，每亩均价100万计算，土地出让金收入为2亿（含成本）；按平均容积率1.6计算，建筑面积为21.34万㎡，按75元/㎡的规费标准计算，规费收入是1600万元；按均价3500元/㎡，平均税率12%计算，税收收入约0.9亿元；按以上几项测算，则200亩土地的房地产开发带来的财政收入合计3.06亿元。因此我们要把房地产业提升到事关**发展后劲的战略高度来抓，要下决心、下大力气像抓工业一样抓实抓好，让房地产行业成为支撑**经济社会新一轮发展的重要产业。
（二）找准发展定位，实现**房地产业的科学发展。 建议**房地产业今后一段时期的发展定位为科学规划，完善城市基础设施，引进高资质有实力的开发商，面向中高端客户，开发中高档楼盘，做到政府、开发商和消费者三赢，实现**房地产业的科学可持续发展。一是充分利用**生态优势，打造最佳人居环境，发展中高档旅游休闲房地产，将**建设成宜居宜游的休闲后花园。二是开发中高档楼盘，打造**品牌。中低档商品房已经供大于求，**的房地产业要发展好，必须定位在中高档楼盘。要瞄准**以外的高端改善房客户群，引导开发商更新理念，建设一批环境美、绿化好、文化浓、质量优、物业管理好的楼盘，以高品质的住房小区打
关于全县房地产业发展情况的调研报告
