关于全县房地产业发展情况的调研报告
为推动我县房地产业持续健康发展，根据县政协常委会2012年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了部分住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。
一、发展现状与特点
我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2003年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在**、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个（不含经适房和廉租房），总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198.1万㎡，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点：
（一）全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据表明，2009年-2011年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的贡献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市基础设施建设
的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展，增加了大量就业岗位。如表一所示： 2009年－2011年县城内房地产开发情况统计表(表一) 时 间 2009年 2010年 2011年 合计 5 3 34.808 7 12.61 257 建筑面积(万㎡) 7.95 14.200 92总套数 （套） 587 107 2.4 4.3 8.24.3 总土地投资额出让金（万（亿元） 元） 1.523 4244.67 13010.4 2082.74 3569.规费收入（万元） 374．12 276．39 352．23 10026 税收入库 （万元） 1843 3691 4692 1022（二）房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到90%以上，而商业性物业不到10%。同时**外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。
（三）房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。 （四）房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计（见表二），目前县城区商品房销售价多层房均价为2480元/㎡，比2009年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/㎡，最高3380元/㎡。县城20个小区已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。 县城内各小区相关数据表（截止2012年6月）(表二) 已总建 销售已销售 入容绿楼总序公用地 成均价 建户户住积地盘名户数号 司名称 面面积 数数 率率率 称 （套） 积（亩） (套) ((元/((%) (%) (%) 万㎡) ㎡) 套) 江西鑫海地产1 有限公司 天灯柱、金茂、金惠 25.7 .73 5381 81 381 300 1 已 0 0 **宏祥金1房地产鹰小200 开发有区 限公司 戏*4龙名*高强4.78 苑 房地产3开发有新1限公司 天地 09.1 时代水岸 时代经典 2 5.7 739.88 230 240 700 480 35 6.66 19 34.66 4.12 6.30 4.90 4.70 4.96 2.78 1500 430 560 600 580 850 0 2320 965 94 400 80 576 41 315 15 436 52 606 68 420 320 336 304 397 383 302 17 430 19.62 0 .56 70 .98 15 .00 65 .00 47 .00 0 .98 710.7 14 14 28 28 28 13 133233223** 丽 县3景星4溢源房5 城 地产开碧发有限3水华公司 6.5 庭 怡7和源 0.5 5浙现1223233226343江龙游金峰房地产开发有限公司 代城 09.6 0.2 600 59 59 35 8 .38 2 *美*汇天6芦水6置业有3.12 郡 限公司 宜春市金富豪房地祥花7产开发6 园 有限公司 瑞昌市景锦泰房地绣家8产开发0 园 有限公司 **县永欣房地9产开发有限公司 **县鸿华房地1产开发有限公司 7.60 780 250 467 337 35 7.00 23 33.78 30 260 60 260 20 2.80 10 43.94 4200 254 354 380 25 4.90 18 2滨河名居 4.3 4.10 5500 212 538 363 27 4.00 25 3蔗棚蔬菜批发市场 8.6 .4 160 92 82 82 82 6.67 20 0 1 **大华金14房地产河湾 6.3 开发有限公司 ****玉1女山庄有限公司 1浙半山豪园 财84 4.60 400 204 347 205 25 4.56 13 326 3750 2123 278 672 53 1.89 18 32 3322420 233 江省义乌市中北房地产开发有限公司 富广场 2 .6 800 80 8 9 .80 3.2 县城城区合计 1183.2 125.25 9 563 884 5833 4 二、存在的主要问题 （一）房地产业呈现非良性发展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130㎡的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,2011年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比达到6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价（2500元/㎡）与上高县（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在**以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务成本很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。
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