《房地产开发与经营》讲义 cindyqi
北京电子科技职业学院
房地产开发与经营讲义
主讲教师：戚瑞双 E-mail: rshqi@163.com 部门：经济管理系 资产评估教研室
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适用专业：资产评估、物业管理（高职） 《房地产开发与经营》讲义 cindyqi
第四章 房地产开发项目的前期工作
第一节 房地产开发前期工作
? 前期工作的主要内容
拿地 批规划 基础设施和市政设施问题 融资问题 前期工作特点
保险问题 销售、工程进度等问题
第二节 土地使用权的获取
? 先来看两个相关的问题 ? 第一个问题
? 我国的土地所有权制度是什么样的？ ? 土地的社会主义公有制，两种形式：
? 全民所有制－－国家所有 ，由国务院代表国家行使 。城市的土地一般为国有。
? 劳动群众集体所有制 －－群众集体所有。农村的土地一般为集体所有。
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第二个问题我国的土地使用制度是什么样的？一级市场国家土地使用者甲1二级市场土地使用者甲?2土地使用者乙土地使用者丙土地使用者丁划拨地想进入市场，必须经过法定程序！ 请思考：为什么没有集体所有者的出现？ 集体土地不能用于房地产开发！ 想用的话，必须先征收！
相关链接…… 农地 建设用地 国有土地
征收
房地产开发用地
一、拿地的渠道
一级市场 二级市场
二、拿地的程序是什么
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? 两类开发商： ? －－“有钱的地主” ? －－“有钱的资本家”
? 分别来看两类开发商的拿地操作
“有钱的地主”－－从一级市场拿地
? 国家出让土地的方式：拍卖、招标、挂牌 ? 具体说经以下程序拿地：
?国家出让土地的方式：拍卖、招标、挂牌?具体说经以下程序拿地：土管部门发布宗地拍卖或招标的公告（信息）交保证金，领取拍卖文件，获取参拍资格审查资格领取文件，制定投标书参加拍卖投标、开标、评标、决标签订出让合同，按约支付出让金登记，领取土地使用权证书“有钱的资本家”－－从一级市场拿地 选中地块申请用地集体土地征用（国有土地办理拆迁）办理建设用地规划许可证办理地价评估，签订出让合同办理登记，履行合同，取得土地使用权证书 4
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“有钱的资本家、有钱的地主”－－从二级市场拿地 “有钱的资本家、有钱的地主”－－从土地使用者手中拿地原土地使用者原土地使用者是划拨拿地是出让拿地签订转让意向书谈判补办出让手续，签订转让合同签订出让合同登记，办理土地使用权证第三节 房地产开发项目的规划设计
一、 城市规划的层次体系 城市总体规划 分区规划
控制性详细规划 修建性详细规划
二、规划设计的基本内容和要求 1、土地使用 2、建筑形态 3、建筑功能 4、设施配套
5、交通、环保、防灾减灾
三、开发项目规划的审批程序及操作流程
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房地产开发与经营讲义第四章
