房地产开发与经营(第四版)期末考试复习资料教学文稿

由天下分享时间：2025/1/25 3:55:37 加入收藏我要投稿点赞

房地产开发与经营(第四版)期末考试复习资

料

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第1章绪论一、房地产业：

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设，经营管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性，基础性，带动性和风险性的产业。

广义：国有开发区域开发，城市开发等于房地产开发活动有着密切关系的开发活动，均可视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指依据国家的法律，取得了国由土地使用权的土地上基础设施房屋建设的行为在特定地段上所行具体的房地产项目的规划设计和建设施工等开发活动。房地产开发：

“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的对资源进行合理开发和利用的过程。二、房地产开发特性

涉及范围广，经手环节多，形式多等特点，婴儿在开发与经营过程中会表现出难度大，风险大以及受政策等因素影响大等特点。三、房地产开发阶段：

（一）投资机会选择：投资机会选择是整个房地产开发经营过程中的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作投资机会的选择，由投资机会寻找和筛选两个过程组成，从这两个过程的活动特点来看。不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。

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（二）项目定位：房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。房地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研再到消费者分析，商业圈分析，竞争对手分析，最后到产品分析，无论哪一个步骤出现了偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。

（三）前期工作：前期工作主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展工作，主要涉及与项目全过程有关的各种合同条件的谈判与签约的，其主要内容有完成各种报批手续，获取有关证书基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷去定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招标等。前期工作最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取，这是由于前期工作环节多，涉及的政府部门多，而且国家的政策变化多，政府各部门政策存在不协调。

（四）租售阶段。：当项目建设完成后，除了要办理竣工验收等一些后续的手续以外，主要的任务是投入销售和和出租。，即根据市场供求情况，开发商收取资金的迫切程度和开发项目的类型的确定租或售的方式，以及选择市场的销售方式。

（五）物业管理：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，回复相关区域内的环境卫生和秩序的活动。四、房地产开发与经营：

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房地产开发与经营可以区分为以下几点内容：房地产开发，房地产营销及中介服务物业管理。各部分内容有涵盖房地产投资可行性分析，投资风险分析，房地产价格及租金评估，房地产市场调查与分析，房地产营销及管理等。

房地产的开发与经营活动涉及第二产业和第三产业。第二产业部分主要指房屋的生产和建设过程，第三产业部分折纸房地产的开发所致，经营管理以及物业管理等过程。不论是在第二产业还是第三产业，从房地产的开发与经营活动主要发挥策划组织与协调等管理服务作用，即通过对项目的车发营销的组织以及物业管理的协调等，发挥润滑剂的作用，使各个环节能够有效连接起来，并是房地产的生产和再生产得以完成，同时使房地产的价值得到实现。

第2章房地产开发与经营理论和策略一、盈亏平衡分析：

根据收益成本等指标进行经济收益分析时，可根据不同情况选择以下方法，在方法中设总收益为B，总成本为C，CO为经营成本。

（一）静静计收益或净收益法，即B-C法。从每个项目的总收益减去总成本，按照扣除项目成本之后的收益余额大小，将各个项目进行排序评价。

（二）计算期望总成本的净收益率，即（B-C）/C法。从总收益中减去总成本余额，再除以总成本，按照净收益百分比评价个项目。

（三）计算收益成本率，即B/C法。用期望成本的现值除以期望总收益的限制，得到收益的成本比根据比例大小进行评价。

（四）计算项目投资成本的收益率，（B-CO/C）法。将项目的介绍投资成本与该项目生产经营时读出的经营和维修成本区分开来，用收益和经营成本之差

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除以成本得到投资成本的收益率，这种方法在比较资源投资方面是一种更好和更实用的方法。

第3章房地产企业一、地产开发企业资质管理（一）房地产开发企业的设立条件： 1、有自己的名称和组织机构。 2、有固定的经营场所。

3、有符合国务院规定的注册资本。 4、有足够的专业技术人员。 5、法律，行政法规规定的其他条件。（二）、房地产开发企业的设立程序 1、工商登记

（1）拟订房地产开发企业章程。