2004年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。>
(1>仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有< ）。<有修改） A. 适于进行长期投资
B. 需要适时的更新改造投资
C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D. 易受政策影响
(2>下列房地产投资风险中，属于系统风险的是< ）。 A. 同期风险 B. 比较风险 C. 资本价值风险 D. 时间风险
(3>某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5．17%，国债收益率为3．5%，房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为< ）。 A. 3．5% B. 5．17% C. 7．75% D. 8．59%
(4>某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为< ）年。 A. 0．5 B. 1．5 C. 2 D. 3
(5>下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有< ）是不正确的。 A. 供给非同质性 B. 需求多样性 C. 竞争充分性 D. 交易复杂性
(6>产生房地产价格泡沫的直接诱因是< ）。 A. 土地稀缺 B. 城市化进程快 C. 投机需求膨胀 D. 过度放贷
(7>房地产投资决策分析主要包括< ）和工程财务评价两个部分。 A. 价格分析 B. 市场分析 C. 产品分析 D. 成本分析
(8>开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于
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工程合同价的< ）。 A. 20% B. 30% C. 40% D. 50%
(9>由城市规划管理部门核发的< ），主要规定了用地性质、位置和界限。 A. 选址规划意见通知书 B. 规划设计条件通知书 C. 建设用地规划许可证 D. 建设工程规划许可证
(10>房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于< ）导向定价法。 A. 成本 B. 购买者 C. 竞争 D. 市场
(11>对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是< ）。 A. 潜在市场>。服务市场>。有效市场>。合格的有效市场 B. 潜在市场>。有效市场>。服务市场>。合格的有效市场 C. 潜在市场>。有效市场>。合格的有效市场>。服务市场 D. 服务市场>。潜在市场>。有效市场>。合格的有效市场
(12>某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是< ）模式。 A. 选择专业化 B. 产品专业化 C. 大量定制
D. 单一市场集中化
(13>下列行业中，< ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。<过时） A. 批量行业 B. 僵滞行业 C. 分块行业 D. 专业化行业
(14>已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为< ）。 A. 12．55% B. 12．68% C. 14．75% D. 15．01%
(15>某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0．2%，则该购房 者在第5年第6个月的还款额为< ）元。 A. 2277．4 B. 2281．9 C. 2728．8 D. 2741．9
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(16>购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该工程的动态投资回收期 < ）。 A. 小于5年
B. 在5～6年之间 C. 在6～7年之间 D. 在7～8年之间
(17>下列关于房地产开发工程静态评价指标的表述中，不正确的是< ）。 A. 成本利润率是年成本利润率
B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率
C. 投资利润率是工程经营期内年平均利润总额与工程总投资的比率
D. 投资利润率是工程经营期内一个正常年份的年利润总额与工程总投资的比率
(18>某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为< ）。 A. 7．5% B. 8．3% C. 12．5% D. 16．7%
(19>对于一般的商用房地产投资工程，其偿债备付率至少应大于< ）。 A. 1．2 B. 1．5 C. 1．8 D. 2．0
(20>若某房地产投资工程的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为< ）。 A. 9．26% B. 10% C. 11．32% D. 12%
(21>某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为< ）万元。 A. 6．00 B. 7．05 C. 7．59 D. 13．59
(22>某房地产投资工程的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资工程的资本金利润率为< ）。 A. 12% B. 20% C. 24% D. 30%
(23>盈亏平衡分析结果显示：甲工程当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润<税
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前）为0；乙工程当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润<税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，< ）。 A. 甲工程强于乙工程 B. 乙工程强于甲工程 C. 甲工程与乙工程一样强 D. 不能确定哪个工程强
(24>房地产工程的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产工程达到< ）的极限值。 A. 利润为零
B. 允许的最低经济效益指标 C. 最大费用 D. 最大利润
(25>下列素申，属于房地产置业投资工程主要不确定性因素的是< ）。 A. 容积率 B. 空置率 C. 利息备付率 D. 成本利润率
(26>下列不属于房地产投资工程经济评价静态指标的是< ）。 A. 投资利润率 B. 投资回报率 C. 贷款利率 D. 成本利润率
(27>公共配套设施建设费在房地产开发工程投资估算的费用构成中属于< ）。 A. 土地费用 B. 前期工程费 C. 房屋开发费 D. 管理费用
(28>某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益<不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为< ）。 A. 10% B. 11．27% C. 14．18% D. 22．55%
(29>下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是< ）0 A. 土地购置贷款 B. 土地储备贷款 C. 土地开发贷款 D. 建设贷款
(30>下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是< ）。 A. 抵押贷款还本付息 B. 管理人员工资 C. 公共设施维修费
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D. 保险费
(31>下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是< ）。 A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B. 贷款期限越长，期限系数值越大 C. 工程风险越大，风险等级系数值越大
D. 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 (32>市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于< ）。 A. 经营成本 B. 物业档次
C. 业主目标收益要求
D. 同类型物业的市场供求关系
(33>王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡那么，可出租面积应为< ）㎡。 A. 33 B. 40 C. 43 D. 47
(34>物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是< ）。 A. 零售商的财务能力 B. 零售商需要的服务 C. 零售商组合与位置分配 D. 零售商的声誉
(35>某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳9年房产税数额为< ）万元。 A. 42. 0 B. 50．4 C. 60．0 D. 72．0
二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分。错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。> (1>一般来说，房地产投资风险分析主要包括< ）等分析。 A. 投入资金的安全性 B. 工程定位的科学性 C. 期望收益的可靠性 D. 投资工程的变现性 E. 资产管理的复杂性
(2>房地产市场结构包括< ）。 A. 总量结构 B. 区域结构 C. 产品结构 D. 供求结构 E. 资金结构
(3>从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化
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