（B）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
（C）要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%
（D）不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款
（E）密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
50 写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。
（A）物业所处位置
（B）辐射区域的范围
（C）建筑设备系统
（D）建造年代
（E）租户类型
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
51 商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。( )
（A）正确
（B）错误
52 在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。( )
（A）正确
（B）错误
53 土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。( )
（A）正确
（B）错误
54 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。 ( )
（A）正确
（B）错误
55 用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。( )
（A）正确
（B）错误
56 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。( )
（A）正确
（B）错误
57 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。( )
（A）正确
（B）错误
58 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。( )
（A）正确
（B）错误
59 在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。( )
（A）正确
（B）错误
60 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。( )
（A）正确
（B）错误
61 房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。( )
（A）正确
（B）错误
62 借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。( )
（A）正确
（B）错误
63 按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。( )
（A）正确
（B）错误
64 房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。( )
（A）正确
（B）错误
65 一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。( )
（A）正确
（B）错误
四、计算题
要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
66 某投资者购买了一间建筑面积为100m2的店铺用于出租经营，购买价格为180万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。
67 某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
工程类试卷2011年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析
