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某楼盘营销策划方案
部 门：_________ 姓 名：_________ ____年___月___日
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某楼盘营销策划方案
目录
第一部分 市场及政策研究 一、 08年杭州房地产市场分析 二、 本案相关个案分析
三、 本案有关房地产政策法规摘要 第二部分 世贸.江滨花园区位研究 一、 世贸.江滨花园基本分析 二、 世贸.江滨花园景观分析 三、 世贸.江滨花园交通分析 四、 世贸.江滨花园周边设施分析
第三部分 目标市场及目标消费者的定位分析 一、 项目的优劣势 二、 潜在的机会
三、 面临的成功和风险因素分析 第四部分 营销策划 一、 产品定位 二、 营销主题 三、 客户培养 四、 广告策略 五、 公关策略 六、 SP促销
第五部分 营销执行方案
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一、 营销阶段 二、 销售计划
三、 各阶段具体业务表现 四、 广告推广方案 杭州市房地产市场分析 (一)08年杭州房地产市场分析
XX年因奥运而一直让人期盼，但从年初的雪灾到新疆的暴乱在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融风暴，XX的中国大喜大悲，多灾多难，楼市也开始急转之下，成交量一路走低，价格震荡下探，从拐点论、崩盘断链到救市，楼市犹如过山车，让众多人心惊肉跳，相较之下，杭城楼市在XX年的总体表现较为平稳，但仍然渐行渐冷，暗流涌动，成交量一路下滑，成交价格在波动了半年后，因万科的全线降价而随之下调，临近年关，楼市成交略有反弹，但存量巨大，盘点全年，仅个别质优楼盘销售出众，其余众盘销量平平，09年去化压力陡增，市场形势依旧不容乐观。
1. 房地产市场宏观经济
08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。
1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点，但增幅较上年
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同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和 47.2%，产业结构为3.5 ：51.1：45.4.
(1)三大需求合力减弱，对经济增长贡献有所下降
投资需求增长趋缓。1-3季度，完成全社会固定资产投资 1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。
消费品市场增长平稳。1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长 20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。其中，住宿餐饮业增长最快，消费结构发生趋势性变化，消费热点持续扩散，吃、穿、用(日用品)类等生活必需品消费增速较快，部分生活附属商品销售出现下降趋势。
对外贸易持续低迷，利用外资增速回落。受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，低于全国(22.3%)、全省(24.3%)平均水平7.3和9.3个百分点，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季，实际利用外资 26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。
(2)财政收入增长基本平稳，信贷资金紧缩稍有松动
财政收入总体保持增长。1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%;地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别
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回落1.8和1.6 个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。
信贷投放有所增加。xx年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。。9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%;本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。
(3)消费价格涨幅回落，生产价格仍在高位
消费价格涨势明显放缓。今年以来，受上年翘尾因素和新涨价因素的共同影响，CPI月度增幅在3月达到新高点7.4%。7月，在宏观调控效应显现、“翘尾”影响弱化以及主要食品价格涨势减弱等因素共同作用下，CPI开始回落。1-3季度，杭州市居民消费价格总水平累计上涨6.4%，涨幅比1季、上半年分别低0.2和0.5个百分点，低于全国(7.0%)0.6个百分点，与全省平均水平持平。其中9月上涨4.3%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，创今年以来的新低。
生产价格继续攀升。1-3季度，原材料、燃料、动力购进价格和工业品出厂价格分别比去年同期上涨13.0%和7.5%，同比分别上升8.9和4.1个百分点。两大价格涨幅倒挂为5.5个百分点，同比扩大4.8个百分点。九大类原材料价格除纺织原料基本持平外，其余八大类均呈上涨趋势，其中黑色金属材料类产品和燃料、动力类价格居涨幅前两位。
(4)就业形势较为稳定，居民收入增长农村快于城镇
就业形势良好。9月末，全市城镇单位从业人员154.61万人，比上年同期增加42.04万人;全市城镇登记失业率3.01%，比上年同期下降
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