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店址调查及其评估方法
(1)商圈的调查
商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。
①有效商圈范围的调查
对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。
要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利
提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。
雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。
对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。
②商圈的顾客群调查
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是：
a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
b．将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。 c．预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。
d．预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是：
a．按商圈范围分层测定住户效。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从政府有关部门获得。
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b．根据远近距离估计入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。
c．客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。
住户的情况调查是耗时最大的调查项目，而且了．解的越详细越好。有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过4条渠道发送：委托专业人员上门分送；与居委会合作分送；与学校合作，通过中小学生送达到家庭；邮寄或直接送人住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等。
③商圈内的竞争店调查，在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：
C*RE IRS=--------- RF
式中：IRS——某商圈的零售饱和指数 RE——某商圈内消费者人均消费支出 C——某商圈内的顾客数 RF——某商圈内的商店数目
[例]有三个地区，它们的顾客与商店情况如表3—1所示： 表１—１
┌────────────────────┬───┬───┬───┐
│ │A区 │B区 │C区 │ ├────────────────────┼───┼───┼───┤
│购买商品的顾客数(C) │80 000│50 000│30 000│ ├────────────────────┼───┼───┼───┤
│每个顾客的平均购买额(RE) │10 │15 │20 │ ├────────────────────┼───┼───┼───┤
│经营同类商品的商店中面积(RF) │25 000│30 000│10 000│ ├────────────────────┼───┼───┼───┤
│近期列入计划的经营同类商品的商店中面积、│8 000 │6 000 │7000 │ └────────────────────┴───┴───┴───┘
80000*10
IRSA=-----------=32(元/平方米) 25000
50000*15
IRSB=-------------------=25(元/平方米) 30000
30000*20
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IRSc=--------------=60(元/平方米) 10000
若考虑到近期开业的经营同类商品的商店面积，则
80000*10 IRSA=---------------=24.24(元) 25000+8000
50000*15
IRSB=-------------------=20.83(元) 30000+6000
30000*20
IRSc=--------------=35.29(元) 10000+7000
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。
④开业后营业额估算
营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。
对于商圈内常住居民的营业额估计，可采用下式：
住户营业额估计；户数*人店率*客单价则：第一商圈：80*45%*50=1 800(元) 第二商圈：350*25%*58=5075(元) 第三商圈：600*10%*70=4200(元)
住户总营业额：1 800+5075+4 200=11 075(元)
对于商圈内流动人口的营业额估计，可采用下式：流动人口营业额估计(元／时)；每小时平均人数*客单价*入店率将不同年龄层加总的预估营业额(元／时)乘上一个“常数”，即为每日流动客的营业额。便利店该常数值可设为20，而超市则可根据营业时间的长短来确定，如营业时间为12小时，则常数可设为10，原因是每天都会有一段离峰时间，扣除离峰时间，才比较接近事实，举例如表3—2所示。
表1—2
┌────────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│ │小孩 │青少年 │成年人 │家庭主妇│汽车 │自行车 │合计 │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│每小时平均(人) │ 223 │ 446 │ 160 │ 104 │ 503。 │ 539 │ │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│客单价(元) │ 15 │ 25 │ 45 │ 60 │ 50 │ 40 │ │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│入店率(％) │ 10 │ 7 │ 6 │ 7 │ 1 │ 1 │ │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │营业额预估(元／ │334．50 │780．50 │
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一． 食品盒食品原料采购查验制度： 1. 食品与食品原料的采购、验收有专人负责。
2. 采购食品和食品原料必须符合国家有关卫生标准与规定；采购食品和食品原料的经营单位必须持有卫生许可证和营业执照并且质检合格，同时按照国家有关规定进行索证。
3. 运输食品的工具应当保持清洁，运输冷冻食品应当有必要的保温设备。 4. 验收食品和食品原料时，必须对运输工具、相关证明、保存温度及产品标签等进行查验，并做好进货时间、食品名称、规格、数量、供货商及联系方式等内容的记录。
5. 对于各类腐败变质、发霉生虫、有毒有害、掺杂作假的食品和食品原料坚决拒收。
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二． 场所环境卫生管理：
1. 保持经营场所及仓库的环境卫生，做到落手轻，地沟要常疏通，废物桶必须加盖并及时清理。
2. 积极采取各类防虫防害措施，消灭苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂等虫害。 3. 经营场所及仓库的地面必须保持干净、干燥、无积水、无污垢、无垃圾、无卫生死角。
4. 不乱倒垃圾，不乱倒污水。
5. 经营场所及仓库的门窗有防虫防害设施，保持室内通风。 三． 设施设备卫生管理：
1．公共餐具在用餐后必须清洗消毒，并倒置放在保洁柜中。 2．操作设备使用前后必须清洗消毒。
3．操作工具、抹布、容器等必须生熟分开，用后清洗消毒，定位保存。
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