房地产基础知识
房 地 产
是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性
房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性
? 不可移动性； ? 独一无二性； ? 寿命长久性； ? 数量有限性； ? 用途多样性； ? 相互影响性； ? 易受限制性； ? 价值高大性； ? 难以变现性； ? 保值增值性。 房房 地 产 房地产的特性
难以变现性； ? 保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分：
生 地、毛 地、熟 地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分
生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；
熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地；
在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的） 按建筑物的使用性质分类： ? 居住建筑 ? 公共建筑 ? 工业建筑 ? 农业建筑
?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类：
建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系
?木结构 ?钢筋砼结构 ?钢结构 ?混合结构 ?钢与砼组合结构 ?塑料结构 ?薄膜充气结构
按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构 ?框架结构 ?框剪结构 ?拱结构 ?网架结构 ?空间薄壁 ?钢索结构 ?舱体结构 ?深梁结构
按建筑物的耐火等级分类：
?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
?根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。
?用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。 按建筑物的耐久等级分类：
建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。 按房屋的完损等级分类：
根据房屋的结构、装修、设备三个组 成部分的完好、损坏程度来划分：
? 完好房屋 ? 基本完好房屋 ? 一般损坏房屋 ? 严重损坏房屋 ? 危险房屋
房屋新旧程度（成新率）的判定标准是： ? 完好房屋：十、九、八成 ? 基本完好房屋：七、六成 ? 一般损坏房屋：五、四成
? 严重损坏房屋及危险房屋：三成以下 按层数和高度的分类： ?低层建筑（ 1～3层） ?多层建筑（ 4～6层）
?小高层建筑（7 ～ 16层）
?高层建筑（17层以上，总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑） ?超高层建筑（总高度超过100M ）
此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。 高层建筑的国际分类：
?低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50M ?中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75M ?高层建筑：层数为26～40层， 建筑总高度75～100M
?超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100M以上
此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分 土地使用权出让的年限
根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：
? 居住用地：70年（沈阳50年）
? 工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地：50年（沈阳40年） ? 商业、旅游、娱乐用地：40年（沈阳30年） 城市土地所有权
又称土地产权，是物权的一种。是指产权人对房地产的所有权和使用权，以及其它有关房地产的权利。主体是土地所有者，客体是土地。
我国的房地产产权是房产所有权和土地使用权的统一 。
我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度。 产权包括
占有、使用、收益和处分等房地产的相关权益。 土地所有权的权能
?土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。 ?土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。
?土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。
?土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。
土地使用权
是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权的取得
?划拨土地使用权：只限于本单位使用，不得以任何形式私自转让，更不得进行土地使用权的经营行为，如土地出租等。
?土地使用权出让：可以依法进行转让、出租或抵押。
?土地使用权出让必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。 土地使用权出让的方式
?协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。
?招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。
?拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 土地使用权的取得
?通过房地产转让的形式
?通过土地或房地产租赁方式取得 土地收益金
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款 土地增值税
是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地使用权年限届满
土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。
房地产开发经营中的专业用语 。 “三通一平”
即路通、水通、电通、场地平整。 “七通一平”
即道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整 。
容积率
指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 总建筑面积/建设用地面积=容积率
① 容积率<1 别墅（独户、并立式、联排、叠层） ②容积率1-2.4 多层 ③ 容积率2.5-4 小高层 ④ 容积率>4 高层 绿化率
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 所有绿地面积/用地面积=绿化率（%） 绿地率
指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地之比 。
绿地率所指的\居住区用地范围内各类绿地\主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 所有绿地面积/居住用地面积=绿地率（%） 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目、用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比。 基底面积/用地面积=覆盖率（%）
覆盖率与楼层及绿化率之间的关系。覆盖率高、层数低、绿化率低。覆盖率低、层数高、绿化率高。 红线
?建筑红线：建筑物能达到的最外边线,建筑物不允许突出此线,但台阶,窗井等构筑物可视情况突出此线。
?道路红线:城市规划路的边线。
?规划红线:规划用地的边线,可能部分会与道路红线重合,但一般不会与建筑红线重合。 楼宇面积：
?建筑面积：实用面积+部分公用面积
?实用面积：是\建筑面积\扣除公共分摊面积后的余额,是从外墙计算的，若连着其它单位，则从中间计算
?公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和 楼宇面积：
?使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 使用面积系数
用百分率表示。等于总套内使用面积之和（平方米）=被总建筑面积（平方米）除 /总套数使用面积之和（平方米）=使用面积系数 总建筑面积（平方米） 楼宇面积：
?居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 一般作为衡量居住水平的面积指标 。 楼宇面积： ?公摊面积：
主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积 /套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数 不计入商品房建筑面积的项目
?将层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。 ?房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。 ?消防、检修等用途的室外爬梯。
?构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。 GB/T17986国家标准〈〈房产测量规范〉〉与原来房屋面积测算标准不同之处有： ?新：封闭阳台按全面积计算 ?旧：按1/2计算面积
?新：为封闭的阳台按1/2计算面积 ?旧：未封闭阳台不计算面积 实用率
是套内建筑面积和住宅面积之比。 套内建筑面积/住宅面积=实用率(%)
套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积 =房屋面积 面积误差比
（产权登记面积－合同约定面积）×100%面积误差比 合同约定面积
国家规定面积误差比不大于3％。 层高----房屋一层的高度
对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为房间的净高 建筑层高
?多、高（中高）层居住建筑层高宜为3.0米，不高于3.6米。 ?公建的层高不超过5.4米。
?住宅卧室、起居室净高不低于2.4米，局部净高不低于2.1米，且净高低于2.1米的部分不应大于室内使用面积的1/3。 房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 户型比
各种户型在总户数中所占的比例称为“户比室”。如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区所占的比例多少
某种户型套数/ （一幢、住宅群）住宅总套数×100%=户型比 开间与进深
?开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
?进深：进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 外飘窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
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