在房屋管理上维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决住户需要解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。 房屋维修工程的考核标准是什么
房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别和房屋维修的分项工程而分别确定的。
1、主体工程
主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。
2、木门窗及装修工程
这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。
3、楼地面工程
楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修适应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应该做钢筋混凝土楼面。
4、屋面工程
经维修后的屋面必须确保安全，不渗透，排水畅通。 5、抹灰工程
抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起泡、不松动、不剥落。
6、油漆粉饰工程
油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。
7、金属构件
经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。
8、其他工程
房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住（用）户安全，改善居住条件。
房屋维修工程考核指标有哪些方面
房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量和工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：
1、房屋完好率
房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积之和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率达到50%~60%（新建房屋除外）。
2、房屋维修工程量
房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中工程数量（以建筑面积表示）之和与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人员数包括维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。
一般要求房屋维修工程量为100M2/人年~150M2/人年。
3、大、中修工程质量合格（优良）品率
大、中修工程质量合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）之和，与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。
一般要求大、中修工程质量合格品率达到100%、优良品率达到30%-50%。 4、小修工程的考核指标
小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标和安全指标及经费指标。 （1）定额指标。小修工程定额指标是完成房屋小修工程工作量，搞好物业管理的重要考核指标，也是考核小修工程管理人员和小修养护人员工作业绩的指标。
（2）服务指标。小修工程的服务指标是指走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。
走访查访率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区域内住（用）户总户数之百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。一般要求管理员月走访查房率大于50%以上，季度走访查访率等于100%。
小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户数与当月养护计划安排的户次数之比。
小修养护计划完成率一般要求达到80%以上，遇到特殊情况或特殊季节，物业管理协会可统一调整养护计划率。
小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部保修中的应修户次数之比。一般来说月（季）小修养护及时率要达到99%。
（3）安全指标和经费指标。安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）户和小修安全的指标，包括事故率、违章率。要求小修养护工程中的事故率和违章率降为最低。经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标。一般是指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。 房屋完损等级将如何分类
房屋完损等级是依据各类房屋的结构、装修和设备等的完好或损毁程度确定的。房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、供暖和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟道、楼梯等，各地可自行归并某一部分。 一般可将房屋完损等级分为五类，
1、 完好房，是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。经过一般性的维修能够修复的。
2、 基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量结构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能够修复的。
3、 一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏。部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺。需要进行中修或局部大修更换部件。 4、 严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏。屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞水卫电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。
5、 危险房。是指房屋承重构件以属危险构件，构件丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋（详见建设部颁发的CJ13-86《危险房屋鉴定标准》。） 如何计算房屋完好率和危房率
计算房屋完损等级，一律以建筑面积（M2）为计算单位，评定时以栋为评定单位。栋的划分原则与建筑面积的计算规则均与全国城镇普查时的规定相同。
完好房屋的建筑面积以基本完好房屋的建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比即为房屋完好率。
完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积 房屋完好率= ———————————————————×100% 总的房屋建筑面积
房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样按本标准评定完好率。
整栋危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比即为危房率。
整栋危险房屋建筑面积
危房率= ————————————×100%
总的房屋建筑面积
如何评定房屋完损等级 1、 房屋完损等级评定的要求
（1） 要求对整幢房屋进行综合平定。
万科物业管理服务工作指南
