《链家新人训》-房地产基础知识

房地产基础知识

? 房地产基础概念

房产:是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。

地产:指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

房地产:指土地上的房屋等建筑物和构筑物，是房产和地产两种财产的总称.又称为不动产。房产与地产有时可分，有时不可分。从物质形态上看,当土地作为耕地或者空地时，它只是地产;当在土地上建房时，地产与房产则连为一体,称为房地产。

土地使用年限按用途分:

土地使用年限20年、40年：加油、加气站用地(20年)商业用地、旅游、娱乐用地(40年) 土地使用年限50年：工业用地，科教、文体用地，卫生及其他用地 土地使用年限70年：住宅用地 ? 住宅和公寓的区别

住宅:是指专供居住的房屋，包括别墅、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。 ? 住宅:

贷款:限购限贷，并且能使用公积金贷款 入户:符合条件可落户，有学位 土地:使用年限70年

配套:住宅水电、管理费-般较低，而且通燃气。 税费:二手交易税费相对较低

公寓: -般而言公寓的价格会低于同地段的住宅产品，而且大多数产证面积不大,总价就不算高。 ? 公寓:

贷款:不限贷，且不能用公积金贷款。 入户:不能落户、无学位。 土地:使用年限40-50年。

配套:商用水电、物管费- -般较高，部分商务公寓没有通燃气。

税费:商务公寓的二手交易税费相对较多,最主要的差别是，多一个比较大的差额土地增值税。

? 房产交易中常见的几种房屋:

[商品房] :商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房，其中含新商品房及二手房、存量房。

[已购公房] :指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居.工程和集资合作建设的住房(又称房改房)。

[经济适用房] :是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。 ? 住宅--按户型结构分类

跃层:是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立。 复式:层高较普通的房屋，高，可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。 错层:是指房内的厅、卧卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。

平层:又叫单平面层住宅，是指所有的住宅功能位于同一平面上的住宅。 ? 住宅- -按物业形态分类 低层住宅为一层至三层; 多层住宅为四层至六层; 中高层住宅为七至九层

高层住宅为10层或十层以上

超高层住宅为40层以上或者总建筑超过100米以上 ? 房地产建筑常识

? 建筑物的分类- -按建筑结构材料分类

砖混结构:是指由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土梯、板、盖的住宅。 适用范围:六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。 优点:隔音、保温和隔热优于混凝土和其有体材料;空间较大;就地取材，施工方便,造价低廉。 缺点:但抗震性能差。

钢筋混凝土结构:是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。 适合范围:高层住宅。

优点:抗震性能好，整体性强;抗腐蚀耐火能力强，经久耐用;房间的开间、进深相对较大;室内空间分隔自由。

缺点:工艺比较复杂,建筑成本较高。

框架结构:以钢筋混凝土浇捣成承重梁、柱、墙、盖为骨架，再用砖或轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合范围:大空间的商场、工业生产车间、礼堂、食堂,也可用于住宅、办公楼、医院、学校建筑;多用于10层以下建筑。

优点:施工效率高;能为建筑提供灵活的使用空间;内墙可以自由分隔;使用年限长。

缺点:抗震性能差，成本较高,柱截面较大，空间凌角多,不宜家具布置和装修。平面布置灵活，可任意分割房间。

? 建筑物的分类--按建筑形态分类 塔式住宅:又称点式住宅，简称塔楼,是指以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房,且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅;

板式住宅:又称条式建筑，简称板楼,是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户,或 采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。特点是:进深小、面宽大,通透;

塔板结合住宅:是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。-般的,板塔结合建筑表现为:一栋楼,两端是塔楼户型,中间是板楼户型。 ? 建筑物的分类-按建筑风格分类 哥特式建筑|园林式建筑

? 专业名词解释

产权证:简称《不动产证》。是一种针对中华人民共和国人民的不允许动的房产权利证明。里面包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，又称《中国不动产权证》。

面积：

1.建筑面积:套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 0商品房销售面积=建筑面积

0建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

2.实得面积:建筑面积+赠送面积

3.套内建筑面积:是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和，即套内使用面积+套内墙体面积+套内的阳台建筑面积。

公摊面积:是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了-套商品房的建筑面积。

公摊率= (公摊面积/建筑面积) X 100% 公摊比例:

电梯:一般17%-25%;非电梯: -般不高于8%

问:一套住宅，套内建筑面积70平米,公摊面积16平米，请问房屋公摊率是多少? 答案: 18.6%

容积率=总建筑面积/总用地面积

对于住户来说，直接涉及到居住的舒适度。-一个良好的居住小区，高层住宅容积 率应不超过3.5,多层住宅应不超过2。 容积率小说明: . 空间利用率高 人口密度低 光照充足

平均建筑楼层低 舒适度高

绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 对购房者而言,绿化率高为好。2、绿化率=总绿化面积+建筑用地面积x 100% 楼间距:是指两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题。

日照间距:日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于2小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。

房屋朝向:以房屋最大采光面为该房屋的朝向。有主阳台的房子，自然以客厅或主卧的阳台方向为房子朝向;没有主阳台的，则以最大采光的窗户方向为朝向。 几种房屋朝向的优缺点:

V正南:也就是受多数人喜欢的南北朝向户型,阳光充足，南北通透，冬暖夏凉。

V正东:东向户型阳光光照时间早,房屋朝东居住者通常能沐浴到早晨的第一缕阳光，呼 吸到新鲜的空气。

V正西:住过西向户型的都知道，采光时间短,西晒强烈，夏季较热，但是西朝向所带来的 好处是可以晾晒衣物、被褥。

V正北:北向户型采光最差，夏天凉快,但冬天阴冷，从而会造成房子潮湿的情况。

阳台:是指建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气/晾晒衣物/摆放盆栽的场所，其设计需兼顾实用美观的原则。

露台:是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台,因为它面积一般较大， 没有屋顶，所以称作露台。

层高:是指下层楼板地板面到上层楼板上表面之间的距离。 净高:是指下层楼板地板面到上层楼板下表面之间的距离。 净高=层高一楼板厚度

一般商品房，层高为2.7m-2. 8m，层高过低会显得压抑，过高会显得空旷。