基于ArcGIS的土地开发强度分区模型构建
——以天津市居住、商业用地为例
车昊，王亚男，陈铮，冯祥源摘要：在城市化快速发展的今天，土地开发强度与城市经济、城市社会、城市生态、城市人口等重要城市发展问题息息相关，影响着每一个城市环境品质和人民生活水平。因此,根据天津的实际情况，结合国内其他城市土地开发强度的规定，分析土地开发强度的影响因素,通过定量和定性的分析，利用ArcGIS软件建立模型，并对天津市中心城区的土地开发强度进行合理控制和引导,合理高效的使用城市土地。关键词：开发强度，居住用地，商业用地，ArcGIS，分区模型1现状问题
目前天津市现状用地开发强度在规划实施和规划管理过程中面临诸多问题。正在实行的中心城区居住用地容积率管理规定缺乏弹性，其以快速路环线为界限，快速环线范围内容积率控制在2.5以内，快速环线与外环线之间容积率控制在2.0以内。特殊地段突破规定的，需结合地块区位、周边现状情况、环境等因素，进行综合分析研究，并报市规划局研究确定。但是对中心城区居住用地容积率管理规定进行评估后发现，其并不能对中心城区的建设开发进行全面有效的管控。快速环线范围内容积率超出2.5的居住用地937公顷，占到快速环线范围内居住用地18.3%；快速环线与外环线之间容积率超出2.0的居住用地616公顷，占到快速环线与外环线之间居住用地12.1%；说明快速环线范围内的居住用地开发强度已经局部失控，一方面需要进一步优化目前的规定，另一方面也亟需强化规划管理。综上所述，天津市目前关于开发强度管理规定存在以下几点问题：一是目前关于开发强度管控规定只是针对中心城区做出了要求，未全覆盖天津市全部城镇建设用地；二是只是涉及居住用地，未涉及其他用地；三是容积率管控只分了两档，需要进一步细分；四是地铁、社区中心、开敞空间、城市发展重点地区等方面考虑深度不够；五是在项目建设实施阶段，个别项目突破管理规定，无后续管控措施。2案例借鉴
2.1北京市相关技术管理规定
北京市规划委和北京市国土资源局2008年3月制订的《关于加强北京市城市建设节约用地标准管理的若干规定》中，将居住分为一类居住用地、二类居住用地、经济适用住房三种类型，区分中心城和中心城外两个区域，对三种类型的居住用地的建筑高度、用地指标、套型标准、容积率等指标赋予相应具体标准，另外提出轨道交通站点周边（500～1000m）居住用地（一类居住用地除外）的容积率可在上述规定数值基础上适当提高，但最高不超过2.8。表2.1.1北京市用地规划相关技术标准2.2上海市相关技术管理规定2.2.1上海市区域划分
上海市将全市分为主城区、新城、新市镇，主城区指本市核心功能的主要承载区，包括中心城和宝山、闵行、虹桥等主城片区，其范围由城市总体规划确定。图2.2.1上海市区域划分图主城区开发强度依据上位规划，按轨道交通服务水平、公共设施服务水平以及其他发展条件等确定强度区，强度区分为五个等级。在各级强度区内，某一街坊50%以上（含50%）的用地位于轨道交通站点300米服务范围内，该街坊采用此级强度区的特定强度。此强度区的其他街坊采用相应的基本强度。表2.2.1上海市主城区强度分区标准新城、新市镇开发强度根据上位规划，按城镇内部各地区与城镇公共活动中心的区位关系、交通支撑条件、人口密度等确定强度区，强度区分为三个等级。基本强度和特定强度的确定方法参照前文。表2.2.2上海市新城、新市镇强度分区标准2.3广州市相关技术管理规定
广州市规划制订的《广州市城乡规划技术规定》（2016）中，以旧城区为界，分为旧城和旧城外两个区域，根据住宅的层数以及用地面积大小，对居住用地的容积率、建筑密度以及绿地率等指标提出了相应的指标标准。而在商业用地方面，根据商业用地的不同类型、不同区位，分别提出相应的控制指标和要求。表2.3.1广州市居住用地规划相关技术标准表2.3.2广州市商业用地规划相关技术标准2.4深圳市相关技术管理规定
深圳市规划与国土资源委员会制订的《深圳市城市规划标准与准则——条文》（2015）中规定：城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。城市建设用地密度分区分为六个等级。表2.4.1城市建设用地密度分区等级基本规定图2.4.1深圳市密度分区图其中，居住用地地块容积率等级分为5个等级区间。表2.4.2居住用地地块容积率指引商业服务业用地地块容积率等级分为5个等级区间。
057.基于ArcGIS的土地开发强度分区模型构建 - 以天津市居住、商业用地为例 - 图文
