房地产法概述
本章重点、难点提示 房地产法的基本理论，是进修和研究房地产法起首必须控制的的根本内容。本章以房地产、房地产市场和房地家算作为切入点，阐述房地产关系的司法调剂，房地产法的概念、体系、基来源基本则，房地产法与平易近法、地盘法、筹划法、建筑法、室庐法的关系。本章涉及房地产法的根本概念和基来源基本理，与其他各章节有密切的接洽，是其他各章节的基本。经由过程本章的进修，要懂得房地产、房地产市场和房地家当的根本常识；控制对房地产关系实施司法调剂的须要性；控制房地产法的概念、体系和基来源基本则；熟悉房地产法与相干司法的关系。
第一节 第一节 房地产及房地产法的概念 第二节 房地产立法回想 第三节 房地产法的地位 第四节 房地产法的体系
关键词
房地产 房地产市场 房地产法 房地产法基来源基本则 室庐法
第一章 房地产法概述
第一节 房地产及房地产法的概念
一．房地产
房地产一词有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指地盘以及地上建筑物和其他定着物。它和“不动产”属同一语。狭义的房地产是指地盘与建筑物在空间上合为一体的家当形态。它是地盘与建筑物的有机结合。若地盘是完全自力的，没有与建筑物结合，则不克不及称之为房地产。
地盘是人类赖以生计的根本前提，也是最为名贵的，弗成再生和替代的临盆材料。但何谓地盘？各国（地区）司法规定不合，可以归纳为两种立法编制：
1．以地表伸展所包含的范围予以肯定。这种立法编制较少国度采取。 2．以地表及其高低空间扩大的范围界定。如：
俄罗斯联邦平易近法典，第二编 所有权和其他物权 第十七章 地盘所有权和其他物权 第261条 1、按照地盘立律例定的法度榜样，根据地盘资本和地盘筹划治理的国度机关向
地盘所有人揭橥的文件肯定地界。 2、假如司法未有不合的规定，地盘所有权亦及于该地界内的地盘表层（泥土层）和地界内水体、地盘上的丛林和植物
3、地盘所有人有权按照本身的意志应用该地盘地表上方和地表下面的一切物，但矿产法、大年夜气空间应用法、其他司法有不合规定的除外，并且以不侵犯他人的权力为限。
黄道秀 李永军 鄢一美译 中国大年夜百科全书出版社1999年版
瑞士平易近法典 第四编 物权法 第一部分 所有权 第十九章 地盘所有权 第二节 地盘所有权的内容和限制 一、地盘所有权的内容 一范围（小标题）
667条 （1）只要行使权力有好处可言，地盘所有权及于地面上方之空间及地面下方之地
身
（2）除司法保存的限制外，地盘所有权及于全部建筑物、植物及泉水。
殷生根 王燕译 中国政法大年夜学出版社1999年版
意大年夜利平易近法典[3] 第三篇 所有权 第二章 所有权 第二节 地盘所有权 第一分节 一般规定
第840条（地盘的地下和上空）地盘的所有权及于该地盘的地下和上空的所有家当，在不伤害邻居的情况下，地盘的所有人可以从事任何发掘和建筑活动。此项规定不实用于金属矿、石矿、石灰矿地点地盘的所有人。同样，地盘的所有人还应当遵守有关事迹、艺术品、水资本、水利工程的司法和特别法的限制性规定。
地盘的所有人不得以不感兴趣为由禁止第三人在本身地盘的某一深度或者某一高度进交活动。
费安珍 丁玫译 中国政法大年夜学出版社1997年版
然而《德平易近》中的“地盘”并非泛指，而是精确指向“其内容是从不动产挂号簿的角度推敲的司法技巧概念”，即只能是可以纳入不动产挂号的地盘，亦即地产。德公平易近法中的地产，不克不及包含弗成以纳入挂号的地面，如戈壁等。地产是在不动产挂号簿中挂号的地表部分，而不是天然意义的地盘。
建筑物是指地盘上人工建造的房屋和建筑物。房屋是指在地盘上扶植的供人们栖身、临盆或进行其他活动的建筑物。建筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内、进行临盆或活动的场合，如门路、桥梁、水井等。
房地产是由地盘与建筑物两个身分所构成的同一体，在这个同一体中，地盘是主物，是建筑物存在的基本，建筑物是从物，依附于地盘。汗青上地盘和建筑物的立法编制分为四种：
1．罗马法中地盘吸附建筑物的立法编制：绝对吸附，当时人初社会，地广人稀，人们尽力取得地盘，地盘所有权异常重要，而房屋权力显不出重要意义
2．地盘与地上物并列的产法编制：中世纪后，人口极大年夜增长，地盘稀缺，罗马法上已经存在，但应用不多的地上权获得极大年夜中兴，解决地盘和房屋所有权抵触供给了司法上的可能。
3．地随房走的立法编制：前苏联1936年实施地盘公有制后，把地盘纯粹算作天然资本，而不作一种家当，原因是房屋为劳动的产品，是有价值的，地盘不是人的劳动创造物，无价值，我国30多年作法。
4．地房同时走的立法编制：认为前苏联作法缺点，《城市房地产治理法》31条，《担保法》36条。
为解释地盘与建筑物的关系，教材引用《德平易近》第94条第1款第一句的规定：“地盘的须要构成部分为固定与地盘的物，特别是建筑物。。。。。。”房屋等建筑物是地产的须要构成部分，与地盘弗成瓜分。但这是一个误读，因为引用94条时还应同时引用《德平易近》95条1款2句关于地盘的临时附着物的规定：“在他人地盘上有某种权力的工资行使其权力而附着于该地盘的建筑物和工作物”则依法不由地盘吸附。同时《德平易近》物权编第4章规定了地上权，即地上权人可以在他人地盘上为本身建筑并取得所有权，打破地盘吸附建
筑物原则，但该法所规定的地上权轨制比较弱，于1919年1月15日废除该法关于地上权的规定，从新制订《地上权条例》，加强保护地上权人。战后1951年3月15日制订《室庐所有权及经久栖身权法》，即建筑物区分所有权，本质就是对建立健在他人地盘之上的本身的房屋的永远所有权，这种所有权产生，使建筑物构成为自力的不动产，而不再是地盘的须要构成部分，不再可由地盘吸附。
引自孙宪忠《德国粹代物权法》第8页 司法出版社1997年版
根据《法平易近》552条，建筑物、栽种物及地下资本均属地盘所有人。对此，便存在一条将地盘拟人化的司法格言：地盘“获取其外面之物”。不过，有关地盘的这一规矩并不具有绝对意义，其表示为：这一规矩可以被地上权所排斥。
尹田《法国物权法》 司法出版社1998年版 第365页
没有与建筑物结合的地盘及其关系，重要由地盘法调剂，所以在狭义上应用“房地产”一词的。
应然构造1、地盘与建筑物一般来说价值巨大年夜，具有自力进入交易机制的才能，如典质
2、我国司法已承认地盘应用权和建筑物所有权为两个权力，强行请求混同转移于
理不通 3、“多重地籍”的出现，伤害他人权力
二.房地产市场
房地产市场，是指国有地盘应用权出让、让渡、出租、典质和城市房地产让渡、房地产典质、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如请求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特别商品交换。它具有本身的若干特点：
1. 综合功能
房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活材料，又可以用作临盆要素，因而形成综合功能市场。
2. 多级市场 房地产交易，既包含地盘应用权的出让（一级市场）以上出让后的让渡、典质、租赁（二级市场），还包含地盘应用权出让（一级市场）后的房地产开辟经营（二级市场）以及投入应用的房地产的生意、典质和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。
3. 法定情势
房地产属于不动产，经由过程挂号发证确认其所以权和应用权。凡地盘应用权和房屋所有权的转移，都必须按照司法规定到本地房地产行政主管部分化决挂号手续。
4. 国度适度干涉
对房地产市场，实施国度宏不雅调控，如地盘用处管束、控制城市豪华建筑项目等。与此同时，充分应用市场竞争机制，既要规范化，又要摊开搞活。
当前我国房地产市场存在的问题：
其一，某些处所违法批地、乱占耕地、浪费地盘的问题时有产生，造成耕地面积锐减，地盘资产流掉。据统计，1986—1995年，农业构造调剂占用耕地2960万亩。城镇外延扩大、村落分散扶植占用耕地严重，人地抵触已经十分尖利。
其二，某些处所进行了不少盲目标反复扶植；房地产开辟投资构造不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热、”“开辟区热，”导致今后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。
其三，房地产开辟企业数量过多，个中部分企业天资底下；很多房地产市场行动不规范，价格纷乱，纯真炒卖地盘，攫取不法收益。
其四，经久实施的福利分房政策产生了很多弊病。
三.房地家当
（一）房地家当的概念
狭义的房地家当是指专门从事房地产经营的行业。它的营业重要有两大年夜类： 一类是从事城市房地产开辟和交易的。所谓房地产开辟，是指在依法取得国有地盘应用权的地盘长进行基本举措措施、房屋扶植：所谓房地产交易，包含房地产让渡、房地产典质和房屋租赁。
另一类是从事开辟经营成片地盘的，简称成片开辟。它是指在依法取得国有地盘应用权后，按照筹划对地盘进行综合性的开辟扶植，形成工业用地和其他扶植用地前提，然后让渡地盘应用权或者让渡、出租地面建筑物。国度鼓励接收外商投资进行地盘成片开辟。
广义的房地产应当包含从事城乡地盘、房屋的开辟、应用、经营、办事、治理、保护的个种营业活动。
（二）房地产的地位和感化
在公平易近经济中，房地家当的支柱地位和感化重要表如今它的基本性和先导性上。 1. 基本性
地盘的开辟和应用为人类供给着生计、成长的基本物质前提。西方古典政治经济学家威廉。配第曾精确指出：“地盘是财富之母，劳动是财富之父。”
2. 先导性
包含建筑业在内的广义房地家当的成长，为农业、工业、贸易、运输业等公平易近经济根本行业的繁华成长供给着先导性物质前提。假如基本举措措施不可，就很难引进外资。
四.房地产法的概念及调剂对象
房地产是调剂房地产开辟、交易及治理过程中产生的社会关系的司法规范的总称。 （一） 房地产开辟关系
房地产开辟是指在依法取得地盘应用权的地盘长进行基本举措措施、房屋建筑的行动。 （二） 房地产交易关系
房地产将如果指房地产权力人让渡、租赁房地产的行动。 （三）物业治理关系
物业治理是指物业治理公司受物业所有人（或称之为业主）的委托，对物业进行补葺、养护、经营并为应用人供给多方面办事的行动。 （四）房地产治理关系
房地产治理试纸人平易近当局及其房地产治理部分根据国度司法付与的权柄对房地产市场实施的各类、监督、检查的行动。
第二节房地产立法回想
（一） 中国成立之后至1978年12月
起首，确立地盘国度所有制和公平易近小我所有权。经由过程实施1950年6月28日的
《地盘改革法》，全国新解放的地区陆续展开了大年夜范围的地盘改革活动。到1952年冬，除一部分少数平易近族地区以外，根本完成了地盘改革。全国新老解放区约有三亿无地、少地的农平易近，分得了约七亿亩地盘。
其次，从农平易近私有制向集体所有制过渡。地盘改革固然实现了“耕者有其田”的地盘轨制，解放了农村的临盆力，激发了农平易近的临盆热忱，但这种农平易近私有制晦气于机械化、化学化等先辈技巧的采取，影响了我国农业成长速度。在地盘改革今后，党中心及时引导农平易近走向了合作化的门路。从1953年，开端成长农业临盆合作社。再接是从1958年起实施超出身产力成长程度的农村人平易近公社化。
再次，建立农平易近集体地盘所有制。1956年6月30日第一届全国人平易近代表大年夜会第三次会议经由过程的《高等农业合作社示范章程》，对我国农村地盘由农平易近私有改变为临盆对集体所有作了明白规定，此外，在这个时代我国还规定，除国度征用地盘外，已不再许可地盘生意和租赁。
从1956年开端，城市开展了包含私房在内的社会主义改革，固然取得了很大年夜的成功，但也产生过一些过左的做法。
第三节房地产法的地位
一、 房地产法与筹划法的关系
〈〈城市房地产治理法〉〉规定：“房地产开辟必须严格履行城市筹划。”〈〈城市房地产开辟经营治理层次〉〉更具体地规定为：“肯定房地产开辟项目，应当相符地盘应用总体筹划、年度扶植用地筹划和城市筹划、房地产开辟年度筹划的请求；按照国度有关规定须要经筹划主管部分赞成的，还应当报筹划主管部分赞成，并纳入年度固定资产投资筹划。”可见，进行房地产开辟扶植，必须同时按照〈〈城市筹划法〉〉和〈〈城市房地产治理法〉〉的请求进行。
二、 房地产法与建筑法的关系
〈〈城市房地产治理法〉〉规定：“房地产开辟项目标设计、施工，必须相符国度的有关标准和规范。”“房地产开辟项目落成，经验收合格后，方可交付应用。”可见，进行房地产开辟扶植，必须同时按照〈〈建筑法〉〉和〈〈城市房地产治理法〉〉的请求进行。
（二） 房地产与室庐法的关系
各国并不存在一部搜罗万象的房地产法。它涉及的范围有：筹划、地盘、房产、建筑、室庐等。我国已经制订了《城市筹划法》、《地盘治理法》、《城市房地产治理法》、《建筑法》，但还缺乏室庐法。
第一， 城市住房商品化是国度肯定的城市住房改革轨制的偏向，
第二， 室庐法调剂城市室庐关系，重要解决城市居平易近的室庐权问题，既“居者必须有
其屋”同时也要规定当局、社会和公平易近小我对此各负有什么义务和义务。这些内容，传统的房地产法是代替不了的。
第三， 外国的经验可以借鉴。20世纪中叶今后，一些西方国度如新西兰、英国、美国等，
纷纷制订室庐法，以确立关于栖身房屋产生的社会关系的司法规范。它们的室庐法，与地盘法等往往是并行的。
房地产法概述
