工，现正招租。 黄金花园
位于亚运村北5km，8万平米公寓、住宅小区。于97年进行了小区的策划改建及管理销售，目前已正常运营，出租居住房已达90%之上。 康家园小区
位于大北窑东4km，12万平米住宅小区。朝阳区综合投资公司物业管理公司进行物业管理，目前已达到朝阳区规范小区之壹。 龙福宫大厦
位于东三环十里河桥，5000㎡，目前入住率已达95%。 运营管理
物业公司极为注重管理，于运营管理上奉行至诚服务专业化管理，具有完整的工程、保安、消防、物业管理运作程序，这些规范化管理是物业充分满足客户需求、工作高效、成功的保证。我们深信本公司的管理会使业主得到最佳的资金回报及最好的经济效益。让我们齐心协力，为我们共同的事业添砖加瓦。
第二章项目分析
项目简介
西外办公楼是由外交人员服务局出资修建的壹栋现代化办公楼。该楼位于东直门外大街北侧，毗邻中央商务区，紧靠塔园外交人员公寓，东临澳大利亚大使馆及加拿大大使馆，西临东湖别墅。
该楼占地面积4700㎡，总建筑面积17126㎡，地下俩层，地上七层，拥有18套办公用房。
地下二层为车库，可停放52部车辆； 地下壹层可做商业用房（约1900㎡）；
首层部分为办公楼大堂，部分可做商业用房（约900㎡）；
④二至五层为标准层，每层有四套办公用房，其中东南角壹套建筑面积为416㎡，其余三套建筑面积为384㎡。套房内有办公室、文件室以及卫生间、浴室和水房等；
⑤六层有复式结构办公用房俩套，壹套建筑面积为800㎡，另壹套建筑面积为780㎡。
二层平台面积约500㎡，可供休闲娱乐用。
楼层面积分布表 写字间可出租面积 表1 楼层 可出租间可出租房间面积各层可租面积（m2） 数 （m2） 1层 1 900 900 2层 4 416，3X384 1568 3层 4 416，3X384 1568 4层 4 416，3X384 1568 5层 4 416，3X384 1568 6层 2 800，780 1580 地下11 1900 1900 层 地下21 1500 52个停车位（1500m2） 层 可出租面积共计： 12152m2 二、项目分析 1、位置及交通
西外办公楼地理位置优越，位于西外使馆区，毗邻中央商务区，环境十分优越，交通方便。附近有地铁及120、110、24、416、106、107、117、815路公交汽车。
2、项目规模及结构
该项目为中等规模，大开间带卫生间及厨房，档次较高，较适合国内外驻京办事处、跨国公司、政府机关、银行等。 3、优劣势分析 优势：
楼层格局装修适合较高档次客户。 周边环境闹中取静。
驾车出入及停车较为方便。 硬件设施精良完善。 劣势：
由于大开间格局且带卫生间，限定了壹部分中小客户群，对出租有所不利；
交通方面：车辆朝西、朝南行驶进入办公楼较为方便，车辆朝东、朝北行驶进入办公楼不便；
走廊不带空调，室内外温差给人不舒服的感觉； 走廊及房间高度偏低给人以压抑的感觉； 没有单独的雇员餐厅，就餐成本较高。
第三章物业管理要点
壹、物业管理的功能：
物业管理是壹门专业性很强的学问，我公司本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，且通过长期的改进和提升，使每壹座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种“投资管理”的哲学，使业主能充分保障其不动产投资的权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。作为专业物业顾问，我们深信物业管理必须体现以下的主要作用：
维护业主的权益
物业于交付使用之后，业主常面临租户和其他使用者的各项要求，包括设备和设施、管理、维修、通水、通电、通讯及通渠等等问题。通过优良的物业管理，使发展商、业主和租户的利益更加获得保障。 维护安全和舒适的生活或商业运营环境
通过优良的物业管理，业主、租户和其他使用者不会受滋扰，能够享受清洁、安全和舒适的环境，安心居住、或者从事商业运营，完成管理者和业主的法律责任。 确保物业的价值和升值能力
通过优良的物业管理，物业能够获得维修保养和翻新，从而维持他的价值和升值能力，且且于物业市场上占据有利位置。
二、物业管理的计划 就西外写字楼而言，能够预见，西外写字楼将会需要面对很多的问题，例如：
如何实现对业主和租户作出的承诺，以免损害公司的声誉和投资利益。
如何为公司和全体业主及租户提供良好的物业管理服务，而又要于收费标准和管理水平之间取得平衡，且且不能和市场完全脱节。
如何于施工期间，设法避免日后产生维修保养上的问题或者不必要的开支。
如何避免于大厦移交付使用时因工程遗漏或少量施工不合规格而产生业主的不满和对发展商不利的宣传。
如何安排管理公司于合乎经济原则下而又有效地去管理这物业，同时又能维护发展商的声誉和投资利益。
如何壹方面满足写字楼/商住的业主/租户对管理服务的需要，而又同时满足其他使用者的需要，如何于停车场作出适当的安排。
如何维持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清洁，所有通道保持畅通。
于业主装修期间，如何维持物业的安全和整洁，避免破坏大厦结构和避免对其他使用者造成滋扰。
如何长期满足业主对管理服务不断提升的要求，如何实现发展商的理想和承诺。
整个物业分成写字楼、商住、餐饮娱乐和停车场几个部分，管理公司如何应付和配合各种不同操作方式和需要。
类似之上这种种的问题能够说是不胜枚举，但又必须于物业移交使用之前经过慎密的考虑去制定壹套周密的物业管理计划，运用高水平的物业管理手段，将这计划推行和实施。作为专业的物业管理公司，我们很乐意和贵公司携手合作，共同制订和实践这壹套物业管理计划，以便将来去应付和解决壹切的管理问题。
三、物业管理要点
凭着我公司于国内多年经验及参考了发展商提供的基本资料后，本公司建议“西外办公楼”的物业管理方案，根据物业的不同部份应注意以下事项。于进行实质管理时，必须结合所有部分，以维持统壹管理，节省能源。
智能办公大厦管理 停车场管理
资源的投入管理
财务收支及安排的管理
智能办公大厦管理
智能写字间于市场上有壹定吸引力，除其有高科技设置外，后勤保养维修亦相当重要，因为周密的管理服务需要有专门知识和技术。 设备管理上不只包括电梯，仍有灵敏的装备如电脑控制的大厦自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监视和控制系统、自动洒水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。客户对这类大厦，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的清洁水准期望相当高。尤其是出入口大堂的设计，更为重要。高品质的大堂设计是大厦档次的重要体现，力争做到豪华、安静，且含有会客区。大厦的外墙也需得到完善管理，它对物业的租价有很大影响。
由于楼宇的开放时间，壹般是有规定的，所以物业管理服务必须确保
(物业管理)北京东外办公楼物业管理顾问提案
