江西省城市规划管理技术导则(新).doc

第一章 总则

第一条 为了加强全省城市建设规划管理，保障城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法规、技术标准、技术规范，结合我省实际制定本导则。

第二条 本导则是实施《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》的具体指导性技术规定，适用于本省县政府所在地镇和设市城市城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路和其他工程设施。本导则中的各有关控制技术指标为低限指标，在实施中各地可以适当提高，但不得降低。

编制详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计）应符合技术规定。各项建设工程的建设，应按已批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的，按技术规定执行。

第三条 各类专门性用地项目应符合已颁布的专业技术规范及本导则求。

第二章 建设用地的区划分类和适建范围

第四条 城市规划区内的建设用地按其主要用途和功能分区的基本原则进行分类，必须执行国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。

第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按本导则附表（一）执行。

凡需改变规划用地性质、超出附表（一）规定范围的，必须先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报城市规划管理部门批准后执行。

改变地块使用性质，应遵循以下基本原则：

1、不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响； 2、不得突破原用地开发强度，导致该区环境、质量建设目标失控；

3、不得带来严重的交通问题，如新增大量人流、车流影响城市道路交通系统的有序运行；

4、不得擅自侵占城市绿地、市政设施用地和非盈利性的公益设施用地。

第三章 建筑容量控制指标

第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率，下同）应按本章的有关规定执行。

建筑容量控制指标的确定应以城市总体规划相关要求为依据，综合考虑城市的用地分区、功能布局、环境条件和容量、建设工程规模、性质、功能、区位及用地情况等因素，实行分类、分层、分区控制。

第七条 建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区必须编制详细规划，并经批准后才能实施，成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可按照本导则附表（二）的规定适当调整。

第八条 建筑基地面积小于或等于3万平方米的高、多、低层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑密度控制指标应按附表（二）的规定执行。

第九条 附表（二）规定的建筑密度、容积率指标为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十条 对未列入附表（二）的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过附表（二）中住宅建筑建筑密度、容积率控制指标和低于附表（二）中住宅建筑绿地率控制指标。

第十一条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设： 建筑高度 最小用地面积（单序号 项目分类 （单位：米） 位：M2） 1 低层居住建筑 H<10 500 多层居住建筑 10≤H<28 800 2 多层公共建筑 10≤H<24 1000 18≤H<50 2000 高层居住建筑 50≤H<100 3000 3 24≤H<50 3000 高层公共建筑 50≤H<100 4000 注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求； ②不规则用地的最小用地面积根据实际用地情况确定；

③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，与相邻建筑之间能满足消防、间距要求的，城市规划管理部门可予核准建设：

（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

（二）邻接土地近5年内完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确定无法调整、合并的； （三）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

第十二条 原有的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原有空间结构和环境的亦不能进行建设。

第十三条 城市中心区及旧区改造地段，其建筑密度、容积率可根据城市规划的具体实情按同类控制指标最多可上浮10%。 第十四条 建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，每提供1平方米有效面积的开放空间，可按下表的规定适当增加建筑面积。但允许增加的建筑面积（m2） 增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积（建筑物基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。 核定建筑容积率

（FAR） FAR≤2 1.5 2

第十五条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报市城市规划管理部门和市公安交通管理部门批准，并应符合下列规定：

（一）廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。 （二）廊道内不得设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第十六条 经规划管理部门核定，如高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合改作他用或出售、出租。

第四章 建筑间距

第十七条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，须同时符合本章的规定。 第十八条 住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能争取较好朝向（南偏东150-南偏西150），避免东西向布置。

第十九条 住宅正面间距，应按日照标准和不同方位确定间距系数换算。

不同方位间距系数 300方位 00~150 150~300 ~450 450~600 >600 间距系数 1.0L 0.9L 0.8L 0.9L 0.95L 注：1、表中方位为正南向（00）偏东、偏西的方位角； 2、L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。 第二十条 住宅建筑山墙间距，必须符合下列规定：

（1）条式住宅，中高、多层之间不应小于6m；高层与各种层数住宅之间不应小于13m；

（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。 第二十一条 中高、多层住宅建筑的间距控制应符合下列规定： （一）住宅建筑平行布置时：

1、朝向为南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.9倍；新区不得小于1.1倍。 2、朝向为东西向的，其间距按上款乘以0.9的系数。 （二）住宅建筑垂直布置时：

1、南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.7倍；新区不得小于0.8倍，且最小间距不得小于6米。 2、东西向的，其最窄处间距旧城区不得小于较高建筑高度的0.7倍；新区不得小于0.8倍，且最小间距不得小于6米。 垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于14米，超过14米的按平行布置的住宅建筑考虑。 （三）住宅建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的住宅建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距旧城区按不小于南侧（或较高）建筑高度的0.8倍；新区不小于0.9倍。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的住宅建筑控制。 第二十二条 高层住宅建筑与其它住宅建筑的间距，必须符合下列规定： （一）高层住宅建筑与高层住宅建筑平行布置时的间距：

1、南北向的，南侧为塔式高层的不得小于南侧建筑高度的0.6倍（在旧城区，不得小于0.5倍），且其最小值为24米；南侧为高层板式或连体塔式的不得小于南侧建筑高度的0.9倍（在旧城区，不得小于0.8倍），且其最小值为30米； 2、东西向的，不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值为18米。 （二）高层塔式住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑平行布置时的间距：

1、高层塔式住宅建筑与其北侧中高、多、低层住宅建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍（在旧城区，不小于0.3倍），且其最小值为24米；

2、高层塔式住宅建筑与其东（西）侧中高、多、低层住宅建筑的间距不小于13米。 （三）高层塔式住宅建筑与各种层数住宅建筑垂直布置时的间距不小于13米。

（四）高层板式和塔式连体式住宅建筑与中高、多层住宅建筑的间距应符合本规定第十九条第至二十二条的规定。 高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距符合本条规定的，可不受第二十一条规定的限制

第二十三条 低层住宅建筑之间的在符合第十九条至第二十二条规定的前提下，南北向平行布置的最小间距为9米；低层住宅建筑与其北侧中高、多层住宅建筑的最小间距为10米，低层住宅建筑与其北侧高层住宅建筑的最小间距为13米。 在一类住宅用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。 第二十四条 多功能商住综合楼，其位于同一裙房之上的住宅建筑之间，核算建筑间距时可在扣除裙房的高度后按本规定的第十九条第至二十三条的相关规定执行；计算与相邻建筑间距时，应包括裙房高度。

第二十五条 住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：

当南侧住宅建筑地面低于北侧住宅建筑地面标高度时，核算间距时，应以南侧住宅建筑高度与南北地面高程差的差乘以间距系数；

当南侧住宅建筑地面高于北侧住宅建筑地南高度时，核算间距时，应以南侧住宅建筑高度与南北地面高程差的和乘以间距系数；以上间距最小值不得少于9米。

第二十六条 建筑间距的计算一般应以建筑物外墙之间最小垂直距离为准。但当建筑物有每处不超过3米长（含3米）的凸出部分（如楼梯间），凸出距离不超过1米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可忽略不计凸出部分。住宅建筑阳台累计总长度（突出与山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）不超过同一建筑外墙总长度1/2的（含1/2），其最小间距仍以建筑外墙计算；超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。

第二十七条 非住宅建筑与住宅建筑的间距，必须符合下列规定：

（一）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其间距按第十九条至第二十三条的规定控制；

（二）非住宅建筑（第二十八条所列的非住宅建筑除外）位于住宅建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制，其间距最小值低层不得小于6m，多层不得小于9m，同时须满足消防和各专业规范要求。 （三）非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定控制。

第二十八条 医院病房楼休（疗）养院住宅楼、幼儿园、托儿所和小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑在参照第十九条至第二十四条的规定的基础上，旧城区增加10%以上，新区增加20%以上。

第二十九条 非住宅建筑（第二十八条所列的非住宅建筑除外）的间距，应根据不同类型建筑的功能要求、环境要求，按其相关规范控制。

第五章 建筑物退让

第三十条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两则以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。 建筑后退红线指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。

第三十一条 沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，须按消防间距控制。

（一）各类建筑后退用地红线距离按下表规定的建筑物高度的倍数控制，且不得小于最小距离。 （二）界外为居住建筑的，除须符合下表后退距离的规定外，同时须符合第四章的有关规定。 （三）界外为公共绿地的，各类建筑的最小离界距离 不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定。

（四）地下建筑物的离界距离，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

建筑离界（用地红线）距离控制表

类型 居住建筑 文、教、卫建筑 其他非居住建筑 间退让距最小距朝最小离离 离界距离离界离界距离界距最小离界距离类向 界距离层数 （M） 距离离（M） 离（M） （M） 区 （M） （M） 0.45H~0.5低层 3 3 主H 要0.45H~0.5朝多层 6 6 H 旧 向 高层 S－12 14 9 城 按消防间距控区 次低层 2.5 制 要按消防间距控朝多层 3 制 向 高层 6.5 6.5 主低层 0.55H 5 5 要多层 0.55H 8 8 朝高层 S-12 17 12 新 向 按消防间距控 低层 4 次制 区 要按消防间距控朝多层 5 制 向 高层 9 9 注：H指建筑高度；S指规定间距 第三十二条 沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

道路红线宽度(M) 区 退让距离(M) 位 建筑高度(M) 旧 多、低层H＜24 城 高层24≤H＜50 区 高层50≤H＜100 H≥100 6 10 12 4 8 10 3 6 8 路W≥46 30≤W＜46 12≤W＜30 城市主要道城市次要道路城市支路