文旅地产的发展模式

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文旅地产的发展模式

作者：方洛彬

来源：《建筑建材装饰》2017年第05期

摘要：文化旅游地产作为新兴的地产模式；近几年，已有多个项目在运营上、经营上取得成功。其发展模式也在不断的探索，融入了多元化的元素。早期，其发展模式相对单一，如为旅游地产或文化地产；两者定义如下：

旅游地产：依托项目周边丰富的旅游资源，集旅游、度假、休闲及居住（或商业运营）为一体的地产项目，称为旅游地产。从早期的度假村项目到现有拥有大型游乐场的综合社区项目，旅游地产已将自然环境、公建配套及建筑特色进行更好的镶接处理，将核心价值进行了升级，满足人们日趋增长的生活品质追求。

文化地产：字如其名，具有广泛的人文意味的含义；依托项目周边的历史、人文、地理、艺术、宗教等特色建筑为核心，结合居住（或商业运营）为一体的地产项目，称为文化地产。 关键词：文旅地产；发展模式

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1674-3024（2017）05-168-03 前言

随着资源的整合，运营及经营方式在不断的升级，旅游地产及文化地产已融为一体，在其开发中已多方位提高产品价值。本人就现有的文旅地产发展，介绍几种具有代表性的产品模式。

1“休闲、商务”模式

早期的文旅地产以风景、温泉度假村项目为主。这一类型的引擎很明确，以休闲为核心，带动地产发展。在运营上，有多种方式：如把度假型项目内的酒店、客房（有独栋的多层住宅型建筑、高层住宅、别墅等）进行销售后反租、或不销售直接经营、或托管第三方进行合作。 进入90年代末期，以高尔夫等为核心吸引力的旅游地产项目逐步兴起。高尔夫球场本身就拥有很好的景观环境，最重要的是高尔夫球场做为高端商务休闲交流的平台，不仅为高端休闲人群的聚集地，也带动地产的关注度，从而为销售创造价值。国内有很多的成功案例，如观澜湖高尔夫项目等。由于对土地环境要求较高及政府对此类项目（非常浪费水资源）有限制，高尔夫项目则是择优而选，平缓的发展中。 2“文化度假、休闲消费型”模式

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依托区域周边丰富的旅游资源，自身定位为区域配套，如酒店、商场等：而建筑本身采用文化艺术包装，进行体验升级，这一类属于文化度假、休闲费型产品。项目选址虽很重要，但项目本身定位则直接影响成败。简单介绍两种代表类型产品。

丽江悦容庄项目位于云南省丽江市束河古镇边，于2006年3月建成：拥有124间套房，设计成西双版纳建筑风格的别墅，别墅内不但拥有私人泳池，均有客间可观赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山顶。

芳草地项目紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，包含了世界顶级时装及潮流品牌购物广场、拥有铂金逸质的精品酒店以及采用最尖端实用的设计方案而推出的写字楼。其购物中心可视为上海K11mall的升级版，个人理解如下：

与其说是商业综合体不如说是艺术博物馆，是把商业综合体做在艺术馆里，“艺术馆里面的商业综合体”。

打破常规商场实体主力店做法，让艺术品产生主力店的渠道效力，产生吸引客流效果。 艺术藏品太多，与其建个博物馆，孤芳自赏，还要维护费用，不如放在公众性自持物业里面（前提是藏品多为雕塑类非易损品），不但增加项目美誉度，还能产生社会价值，一举多得。

3.“特色文化小镇”模式

许多城市经过历史的洗礼，留下了具有时代痕迹的街道、建筑物：有的完整无缺、或有的破旧不堪：人们对其有挥之不去的情怀。随着城市的规划发展，具有历史痕迹的建筑物留或不留，或在不在新规划中，均无统一的做法。开发商将其融化规划中，进行“升级”改造，形成具有特色的文化小镇。

如成都的宽窄巷，为清朝古街道区，建筑均为青黛砖瓦的仿古四合院落经改造后已成为具有“中国特色的商业步行街”。

瑞安集团的武汉天地项目中则是将原有日租界的旧建筑进行商业改造，融入新规划中：此旧改商业街已成为当地热捧的商业街之一，并成为此项目取得成功的重要核心之一。 4“游乐景区综合体”模式

80年代中后期，主题游乐园的出现，丰富了国内的游乐项目，并迅速成为人们热捧的游乐项目之一。以游乐园带动地产开发，深圳华侨城项目取得显著的成功，并成为业界典范。此类项目开发需要强大的资金（非一般房地产项目的操作方式）、非常专业的管理及运营团队。 5“复合型”模式

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除以上几种模式外，已有多个项目将资源、运营、经营进行整合，包含了多种产品模式，称为“复合型”模式。如早期的深圳华侨城项目称为“游乐景区综合体”，但它的规模在原有基础上不断扩张，注入更多的业态，如特色文化小镇、度假酒店、高尔夫球场等，已逐步升级为“复合型”。

介绍本人做过的一个项目《韶关印象岭南奥园文化旅游城》，主要提两点：为什么定位为文旅项目：如何进行定位实施设计。

5.1项目位于韶关市区——武江区，北临武江，江岸长约2.8公里，南临惠民北路（即国道323），惠民北路南临沙湾公园。项目由11块商业或住宅性质地块及沙湾公园边的商业地块组成：其中一、二、三号地块为商住混合用地，四、五、十号地块为绿化广场用地，六、七、八、九号地块为商业地块，十一号地块为二类居住用地：总计容面积约100万平方米：此项目交通十分便捷，且拥有丰富的景观资源。政府希望此项目不是纯粹的地产项目，希望能给城市带来活力。

我们先看一下韶关市的历史、人文、地理特点等。

5.1.1韶关地处广东省北部，北江上游，浈江、武江、北江三水交会处，与湖南省、江西省交界，毗邻广西，索有“三省通衢”之称。

韶关是禅宗文化发源地——供奉六祖慧能的南华寺，世称禅宗祖庭，扬名海内外。 珠玑巷——原名敬宗巷，是广东仅有的宋代古巷古道，巷内仍保留着不同朝代的古楼、古塔、古榕和古建筑遗址等一批文物古迹、观光景点。是中原文化与岭南文化汇聚之地，海外华侨寻根问祖的地方。

5.1.2景点分布的距离圈。

韶关的主要景点均分布在20km-50km范围内。

5.1.3韶关是全国唯一一个举办国际性旅游文化节的地级城市，我们看一下韶关旅游客户特证调查结果：

据韶关当地主要旅行社提供的数据：2013年韶关全年总接待旅游客2396万人次，其中跟团游客311.5万人次，约占13%，自由行占87%。（综合康辉、中旅、粤之旅提供数据） 韶关游团队主推丹霞山、南华寺两天团旅游线路。

2013年各旅游客数量占比：霞山23%，南华寺37%，乳源大峡谷3.9%，南雄珠玑巷1.8%，南岭国家森林公园6.2%，百丈崖4.4%，云门峡0.9%，曹溪温泉13.7%，人丽宫国际温泉9.1%。