年2月全部还完，更保守估计在项目销售周期内还贷应该是非常乐观。
九、结论用建议
1、结论：
1）、项目地块所属区域在西蜀名居、星河湾、长虹生活区以及高水虹高市场的有效带动下，人气进一步聚集，社区配套设施将趋于成熟，正在形成以西蜀名居、星河湾以及高水虹高市场为中心的高水圣水生活圈。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为**房地产开发一个新的热点区域。
2）、根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本（已转化成银行贷款和相应利息）960万是个固定因素，其土地成本偏高。影响本项目最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。
3）、从项目预计销售情况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及相应利息。
因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行商住小区开发是可行的。
2、存在的问题及相应的建议：
21
1）、由于长虹厂区的隔断，使得西蜀名居与本项目之间形成一段居住空白段，在一定程度上影响到人气及商气的延伸。
2）、就区域来看，临街底层独立小商铺是房产商的一致决策，作为该区域投资两层门面的现房仅“青清怡苑”项目一家，目前还未向社会公开发售。其门面的销售单价总体来讲不很乐观，在决策门面时需考虑门面单价及面积控制。
3）、就项目地块区域现状来看，虽然开发项目较多，但总体开发体量并不大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为小项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。
4）、在富临“西蜀名居”、花园“星河湾”及中房开发项目等大盘的带动下，为本项目的开发提供了比较好的机遇，其住房销售平均单价也很不乐观。
5）、该区域的城市配套设施亟待完善，本项目相邻的高水中路需要贯通，同时项目东西两面的政府学校的建设时间也影响到本项目开发决策。
6）、该区域同规模楼盘的园林景观均不及“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等楼盘，其区域市政休闲设施较少，因此在本项目中必须加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。
7）、最值得注意的是本项目的土地已在银行设置抵押，因此，在项目开发前及项目开发过程中都必须和土地抵押银行紧密协作，避免因此而导致项目开发计划的搁浅。
22
房地产开发项目可研报告
