内中心景观区，住宅层数最高为七层。
2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。
二）、建筑设计要点：
1、底层门面开间宜控制在3.3-4.2米之间，进深宜控制在11.1米左右。 2、住宅部分面积宜以建筑面积80平方米左右的两室两厅双阳台单卫和110平方米左右的三室两厅双阳台双卫为主，设计少量一室一厅住宅，面积控制在40～50㎡左右。住宅设计必须尽可能人性化。
3、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。 三）、建筑风格及外立面建议：
1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。 2、门面部分考虑为外墙石材饰面，住宅部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩。
四）、小区环境、景观设计要点：
园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合**气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，小区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。
五）、社区服务及物业管理要点：
社区服务方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。
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六）、装修标准：
本项目所有的住房和门面交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。 五、资源供给：
1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划：
建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。
2、施工力量的组织计划：
本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。
3、项目施工期间的动力、水等供应：
本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。
4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。 六、项目开发组织机构、管理费用的研究：
1、开发项目的管理体制、机构设置：
本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个“￥￥花园”项目开发部。下设工程技术处、财
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务处、外联处、销售处。
2、管理人员的配备方案：
项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理， 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。
3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况：
工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。
七、开发建设计划:
1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况） 项目可研分析 规划设计条件 方案、总图设计 2005.02-2005.04 2005.05 （0.5万元）2005.05-2005.06
总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 施工图审查 （20万元） 2005.06 （3万元） 2005.07 2005.08-2005.09（1.7万元）
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施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 开工 白蚁 工程质量监督 施工许可证 （8.6万元） （约150万元） 2005.10 2005.11 2005.12 2005.12
2、工程建设计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）
开 工 基础工程 主体工程 预售 装饰工程 初验 （110万元） （二层：150万元） （封顶：250万元） 2005.12 05.12-06.01 06.01-06.06 06.06 06.06-06.10 06.11 室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、项目后期维护及维修工作 06.08-06.11 06.12 06.12.31 在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。
3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。
4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标， 选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。
八、项目资金来源及经济分析：
1、项目投资来源、筹措方式的确定：
根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式 获得：
①、自筹资金：约700万元，由本项目投资商先筹取200万元用于本
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项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在“*****”项目销售款中抽取500万元用于本项目开发建设。（备注：本项目投资商投资开发的“*****”前期报建手续已完，将于2010年3月动工建设，预计2010年7月底开始预售，于2005年12月交付住户使用。即到本项目开工时间2010年12月时，“*****”销售已有5个月，由于地理优势及周边物业环境配套情况好，预计销售可达70％，即截止2010年12月，“*****”销售资金回笼约1100万元，完全可以从该项目抽取500万销售资金用于“￥￥花园”项目的开发建设。）
②、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（具体销售款还款比例详见《销售状况及资金还贷情况表》），其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。
2、开发成本估算及利润估算表详见附表： 3、银行还贷评价：
根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清 该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始成本和银行利息）。现项目拟定销售周期12个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析：
项目销售情况情况及资金还贷情况表 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03 07.04 07.05 10% 5% 5% 40% 10% 40% 10% 50% 10% 50% 10% 10% 5% 5% 5% 销售比例 15% 还贷比例 20% 销售资金 483.9 322.6 161.3 161.3 322.6 322.6 322.6 322.6 322.6 161.3 161.3 161.3 20% 30% 60% 12.6% 还贷累计 96.78 161.3 209.7 274.2 403.3 564.6 725.9 919.4 960 由于本项目建设开发投资资金属全部自筹，其需还贷的银行贷款只有因该项目土地的银行抵押贷款，即预计项目土地银行抵押贷款及利息将于2007
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房地产开发项目可研报告
