年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：
98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革 制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2007年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2008年开始，其效果更加明显，预计2010年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。
二）、项目市场定位：
1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：
为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园·星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下： 项目周边类比竞争楼盘基本资料：
1）、商业部分
①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：
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该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。
②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）： 该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。
③、青清怡苑（两层门面）：
该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。
④、山水姻缘（两层门面）：
该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。
由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。
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2）、住宅
①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：
花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。
②、金达小区（1F～7F）：
该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。项目住宅建筑面积销售价格如下：1F：1200元/㎡；2F、5F：1270元/㎡；3F、4F：1350元/㎡；6-7F（跃层）：1200元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.25元/㎡。
③、随园新村二期（1F～7F）：
该项目属于经济适用房，其户型均以小两室、一室为主，套内面积在
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55㎡～75㎡之间，套内面积销售价格为：1F：1100元/㎡；2F、5F：1150元/㎡；3F、4F：1210元/㎡；6F：1090元/㎡；7F：1030元/㎡。小区配套费：燃气入户费3300元/户，电1280元/户、电视380元/户。物管费为0.15元/㎡。
④、青清怡苑（1F～7F）：
本项目至今未取得预售许可证，项目共80套住房，其中一室一厅（建筑面积为52㎡）12套；两室两厅单卫（建筑面积为77㎡、91㎡）分别为24套和12套；三室两厅双卫单阳台（建筑面积为121㎡）12套；三室两厅双卫双阳台（建筑面积为133㎡）20套。现宣传销售价位按套内面积计价(优惠2%后)：1F：1160元/㎡；2F、5F：1265元/㎡；3F、4F：1310元/㎡；6-7F：1080元/㎡。小区配套费：燃气入户费3300元/户，水3060元/户。物管费为0.25元/㎡。由于该项目周边环境较差，其预定情况不好。
⑤、山水姻缘：（1F～7F）:
本项目住宅约100套，其主要以85㎡左右的两室及115㎡左右的三室户型为主打户型。其住宅销售均价按建筑面积计算1400元/㎡。其六七楼为跃层形式，由于屋顶花园面积较大，其销售情况比较好。项目才开始销售，具体销售情况需进一步调查。
由此可见，该区域除“花园·星河湾”外，其他一般商住楼项目的住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身的规划设计以及区域内城市配套设施有关系，“花园·星河湾”因其项目大、规划理念先进、公司品牌效应使得其本身销售单价及销售走势都非常乐观。因此，对于本项目而言，
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只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，其本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。 2、项目定位：
1）、市场定位：本项目拟建设成为**市少有的精品小楼盘。
2）、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。
3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及外地来绵人员。
4）、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为七层。
5）、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
四、项目规划发展建议：
一）、规划设计要点：
1、小区整体感要强，应符合自然条件。两宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区。项目两面临街，根据项目周边物业发展趋势，临街可考虑两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途，二楼可用于办公或休闲娱乐用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区
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房地产开发项目可研报告
