某房地产项目市调报告

华庭街工程市调报告

华庭街工程市场调查（定位）情况 目录：

1、嘉兴目前城市现状 2、嘉兴目前的主要业态 3、嘉兴目前主要业态分布 4、华庭街地块特征

5、华庭街工程区域市政配套分析 6、嘉兴市民对地块的看法 7、华庭街工程目前主要竞争市场 8、华庭街工程产品定位 1、嘉兴目前城市现状

a、嘉兴的地理位置

嘉兴位于浙江省的东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，沪杭甬高速公路、京杭大运河贯穿境内。东接上海、北邻苏州、西通湖州，南接杭州，嘉兴与这几个城市相距均不到百公里。铁路、公路、水路网络交织，四通八达，交通十分便利。

目前，乍嘉苏高速公路（乍浦—嘉兴—苏州）已通车，杭州湾跨海大桥（宁波慈溪——嘉兴乍浦）也于2002年开始动工兴建，并将2006年正式通车，嘉兴的交通将越将发达。 b、嘉兴的经济发展状况

嘉兴作为浙江的北大门，同时也是浙北的经济重镇。国内生产总值、财政收入、城镇居民收入等主要经济指标的增幅领先全省，所辖五个县（市）（即桐乡、海宁、嘉善、平湖、海盐）全部进入全国县（市）综合发展水平前50位，综合经济实力进一步增强。 c、嘉兴的人口

嘉兴城区现有人口约40万，城区面积30平方公里。未来十年人口将达到50万。新兴的产业和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府机关、文

化教育体育、展览为主，加上南湖的旅游功能，将成为嘉兴文化价值较高的区域，本工程地块与城南的联系也较为密切。 2、嘉兴目前的主要业态

零售业态：百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店等； 餐饮类：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店等； 娱乐类：迪厅、茶吧、咖啡吧等； 文化类：电影院、书店等；

虽然主要的业态包括了许多种类，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都没有形成一定的经营规模和经营思路。 3、嘉兴目前主要业态分布 （1）百货店： a、江南大厦：

位于市中心禾兴北路和中山路交界处，是嘉兴市仅有的二个大型购物中心之一。

该大厦由南北楼组成，营业面积1.8万平方M，就业人员1000余人，整幢大厦共5层，地下一层，地上四层，其中地下一层为各类家用电器，地上一层经营家电、化装品、黄金珠宝，二层经营男女服饰鞋帽，三层经营书籍文具、床上用品与工艺品等，四层为儿童娱乐广场与美食城，南楼的一二层部分区域为超市。大厦主要经营中档商品。

现在一楼生意尚可外，其余楼层的经营状况一般。主要是有品牌的东西太少，因为现在人们的生活水平越来越高，已不满足原有的状态。

该大厦的顾客为中高收入阶层，其出行方式80%为非机动车和步行，20%为机动车，由于经营场地前无停车场，因此整个交通组织略显混乱。该大厦零售总额虽大，但赢利能力低。

b、戴梦得购物中心

是嘉兴市最高档的购物中心，位于禾兴南路，与江南大厦隔路相望，为26层高的戴梦得大酒店的裙房。该购物中心原为杭州百货大楼嘉兴分店，后因租金过高，加之百货业利润较薄，于2000年撤出，由戴梦得自行接管。其周边围绕中山影城、麦当劳等休闲场所。

现在此购物中心经营布局不是十分合理，来此的人经常抱怨买不到好的东西。 戴梦得购物中心营业面积约1万平方M左右，共设5层：地下一层为超市；地上为一层经营黄金珠宝、化妆品、工艺品；二层为男女服饰鞋帽；三层经营家电；四、五层空置。

该购物中心主要经营中档商品，消费导向以高档服饰为主，但其家电种类、品牌比江南大厦贫乏。戴梦得购物中心经营状况一般，人气比江南略逊。 从以上两点可以看出，嘉兴目前缺乏一个规模大、有档次的购物中心或购物场所，以此来满足嘉兴人民越来越高的生活水平，这同时也说明，华庭街内将设立一万多平方M的主力百货店（简称主力店）的思路是十分正确的，同时它也会带动华庭街整个街区的繁荣。 （2）超市 a、江南超市：

于1999年9月20日开业，位于市中心禾兴北路和中山路交界处的江南大厦内，营业面积1500平方M左右，装修较为简单，以经营各种中档食品为主，价位中档，整个超市共两层。

整个超市经营状况良好，人气旺盛，在春节等高峰期营业额可达20万元左右/天，平均日营业额在5—10万元之间。

但其略势有1、场地前交通组织混乱，2、规模小，摊货场地拥挤，购物环境差，3、打折促销活动少。 b、戴梦得超市：

于2000年开业，位于戴梦得购物中心底层，营业面积约300平方M左右，中档装修，以经营中高档食品和中高档酒类为主，兼顾部分日用品。 经营状况良好。

C、大润发超市：

于2000年开业，位于嘉兴市中山西路，距市区较远，只有9路专线车，来回市区接送顾客。

营业面积1.5万平方M左右，共一层，是目前嘉兴规模最大的超市，实行仓储式经营，日用品批量采购，价格与市区其它超市相比较低。 由于该超市距市区较远，加之受本地人购物观念影响——不习惯批量采购，因此经营状况一般。

从以上的几个超市的情况可以说明，嘉兴目前缺乏一个既在市中心、配套设施又十分齐全的大型超市，而华庭街将设立一万多平方M的地下超市正符合了这一点。华庭街地下超市

（1）准备请国内外著名的超市进行经营经管，（2）超市旁边有大型的地下停车场，（3）在真正的市中心，（4）逛完超市再到上面的步行街，可以享受“一站式”的购物全新体验。所以，华庭街的地下超市肯定会有十分旺盛的人气。 （3）专卖店