谨呈：武汉长航三鼎置业有限公司
长航·蓝晶绿洲
一期商铺营销策略及执行方案
豪斯（中国）地产机构 2012年02月04日
一、一期商铺构成 .................................................. 3
1．位置及产品构成 ............................................... 3 2．产品形象 ..................................................... 5 3．产品定位 ..................................................... 5
二、一期商铺营销阶段及目标分析 .................................... 6 1．一期商铺营销阶段分析 ......................................... 6 2．本阶段营销目标 ............................................... 6 3. 目标达成核心问题分析 ......................................... 6
三、竞争市场分析 .................................................. 7 1．宏观房地产市场 ............................................... 7 2．武汉商铺市场分析 ............................................. 8 3．区域市场销售项目分析 ......................................... 8 4．区域市场商铺租金分析 ........................................ 11 5．区域市场商铺综述 ............................................ 17
四、一期商铺目标客群分析 ......................................... 18 1.商铺调查问卷情况（已成交一期业主） ........................... 18 2.区域成交商铺客户分析 ......................................... 21
3.目标客群总结 .................................. 错误!未定义书签。
五、一期商铺优劣势分析 ........................................... 22 1. 优势 ........................................................ 22 2．劣势 ........................................................ 23
六、一期商铺执行策略 ............................................. 24 1．推售策略 .................................................... 24 2．价格策略 .................................................... 25 3．推广策略 .................................................... 27 4．活动策略 .................................................... 29
七、费用预算 ..................................................... 30
八、其他………………………….………………………………………………..30
1．其他说明 .................................................... 30 2．甲方需支持部分 .............................................. 30 3．我们需加强部分 .............................................. 31
附件1：长航?蓝晶绿洲商铺2-3月推广执行方案 ....................... 33
一、一期商铺构成
1、 位置以及产品构成 （1）产品总量及分布
长航·蓝晶绿洲一期商铺包括2#、3#、4#、5#、6#楼住宅底商和一栋独立商业楼，总建筑面积为4571.60㎡，总数为70间商铺（依据2011年6月20日三鼎公司销售部提供的预测绘成果计算）。具体位置分布如下列图表所示：
（附图：一期商业分布图）
其中：
位置 2#楼底商 3#楼底商 4#楼底商 建筑面积 1483.06㎡ 671.99㎡ 989㎡ 数量 13间 15间 20间 层高 4.5米 4.5米 4.5米 得房率 96.1% 93.8% 93.4% 5#楼底商 6#楼底商 独立商业 总计 858.38㎡ 425.69㎡ 143.48㎡ 4571.60㎡ 14间 6间 2间 70间 4.5米 4.5米 （待核实） 94.8% 94.6% 93.8% ———— （附表：一期商业数据统计表）
（2）可售产品总量
目前2#底商中的一部分和独立商铺，分别作为售楼部和样板间通道使用，在项目销售周期内建议不对外销售，可持有至项目结案期销售，以保证作为销售场所使用的正常性，也能保证在最后推出时实现利润最大化。
其中作为售楼部使用的部分2#楼底商为2间，建筑面积分别为339.18㎡和502.49㎡；
作为样板间通道4号楼19号铺子1间，建筑面积均为34.84㎡。
扣除以上部分，一期商业目前可售总建筑面积为：3695.09㎡，总计67间。 （3）可售商业分析
按临街与否的常规商业划分原则，蓝晶绿洲可售商业可分为——沿杨园南路的商业外街和主入口两侧的内街两大部分。其中：
商业外街总建筑面积为2049.91㎡，占总可售面积的55%；总计34间，占可售店铺的51%；
商业内街总建筑面积为1501.7㎡，占总可售面积的41%；总计31间，占可售店铺的46%。
独立商铺总建筑面积为143.48㎡，占总可售面积的4%；总计2间，占可售店铺的3%
（附表：可售商业单铺面积统计表）
商业外街 面积 区间 数量 占比 面积㎡ 占比 数量 占比 面积㎡ 占比 数量 占比 面积 占比 商业内街 总计 10~20㎡ 20~30㎡ 30~40㎡ 40~50㎡ 50~60㎡ 60~70㎡ 70~80㎡ 80~90㎡ 90~100㎡ 总计 34间 100% 2049.91 100% 1间 3% 92.28 5% ----- 20间 59% 1072.77 52% 4间 12% 174.13 8% ———— 1间 3% 13% 17.09 1% 1间 1% 17.09 1% 4间 101.74 7% 4间 6% 101.74 3% 3间 4% 116.69 10间 31% 15% 19% 441.78 278.96 383.13 72.6 8% 4间 6% 22% 38% 14% 1% 116.69 3% 17% 38% 16% 2% 29% 14间 615.91 5间 19% 25间 1351.73 3间 9% 194.87 10% 6间 25% 9间 578 1间 3% 5% 1间 72.6 6间 17% 515.86 25% 1间 3% 89.71 6% 7间 11% 605.57 17% ———— 31间 100% 1间 1% 100% 92.28 3% 100% 1501.7 100% 66间 3551.6 备注：独立商铺单独计算为71.74㎡，2间。 由上表可见：
一期可售商业主力面积区间在40~70㎡，其中——
商业外街的主力面积区间在50~60㎡；另有80~90㎡店铺也占据一定比例，主要
商铺营销策略及执行方案
