第一章 项目概论 ........................................................................................................................................ 1
1.1 项目概况 .............................................................................................................................................. 1
1.1.1开发商简介 ............................................................................................................................... 1 1.1.2可行性研究报告编制依据 ....................................................................................................... 1 1.1.3地理位置 ................................................................................................................................... 1 1.2项目建设的必要性 ............................................................................................................................ 2 1.3项目的主要技术经济指标 ............................................................................................................... 2 1.4结论与建议 ......................................................................................................................................... 3
1.4.1可行性研究初步结论............................................................................................................. 3 1.4.2项目建议 .................................................................................................................................. 3
第二章 项目投资环境市场的可行性分析 ...................................................................................................... 4
2.1经济发展背景 ....................................................................................................................................... 4
2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展 ................................................................................... 4 2.1.2合肥市发展概况 ....................................................................................................................... 4 2.2合肥市相关规划 ................................................................................................................................... 4
2.2.1滨湖新区功能布局 ................................................................................................................... 5 2.2.2 合肥宏观经济发展概况综述 .................................................................................................. 5 2.3总结 ....................................................................................................................................................... 6 第三章 市场可行性分析 .............................................................................................................................. 7
3.1合肥市房地产发展概况 ........................................................................................................................ 7
3.1.1土地市场概况 ........................................................................................................................... 7 3.2滨湖新区房地产市场研究 ............................................................................................................. 10
3.2.4项目周边部分房地产项目详情 .............................................................................................. 11 3.2.4.1滨湖品阁 .............................................................................................................................. 11 3.2.4.2观湖苑 ................................................................................................................................. 12 3.3结论 ..................................................................................................................................................... 14 第四章 项目定位 .......................................................................................................................................... 15
4.1项目的SWOT分析 ............................................................................................................................... 15 4.1.1优势（S） ....................................................................................................................................... 15 4.1.1.1地段优势 ..................................................................................................................................... 15 4.1.1.2规模及产品优势 ......................................................................................................................... 15 4.1.2劣势（W） ....................................................................................................................................... 15 4.1.3机会（O） ....................................................................................................................................... 15 4.1.4威胁（T） ....................................................................................................................................... 16 4.2项目的客户定位 ............................................................................................................................... 16 4.3项目的形象定位 ............................................................................................................................... 16 4.4市场策略 ............................................................................................................................................ 17 4.5项目评价 ............................................................................................................................................ 17 第五章 项目建设条件研究 ................................................................................................................ 19 5.1项目建设地点 ..................................................................................................................................... 19 5.2项目建设条件研究 ............................................................................................................................. 19
5.2.1自然条件 ................................................................................................................................ 19 5.2.2项目用地环境评价 ............................................................................................................... 19 5.2.3建设场地条件 ...................................................................................................................... 19 5.3资源供给情况 ................................................................................................................................... 19
5.3.1建筑材料的供给 ................................................................................................................... 19 5.3.2施工力量的组织计划........................................................................................................... 20 5.3.3项目施工期间的动力、水等供应 ..................................................................................... 20 5.3.4项目建成后资源的供给 ...................................................................................................... 20
第六章 项目构想和建设规划 .................................................................................................................... 21
6.1项目构想 ............................................................................................................................................. 21
6.1.1产品初步定位 ......................................................................................................................... 21
1
6.1.1.1目标客户初步定位 ............................................................................................................. 21 6.1.2产品初步构想 ......................................................................................................................... 22 6.2项目可发进度安排 ............................................................................................................................. 23 第七章 环保、节能和消防 ........................................................................................................................ 25
7.1环境保护 ............................................................................................................................................ 25
7.1.1大气保护 ................................................................................................................................. 25 7.1.2 污水处理 ................................................................................................................................ 25 7.2节能节水措施 ................................................................................................................................... 25
7.2.1节能措施 ................................................................................................................................. 25 7.2.2节水措施 ................................................................................................................................. 25 （1）小区水环境 ............................................................................................................................ 26 7.3消防设施 ............................................................................................................................................ 26 第八章 项目经济可行性分析 .................................................................................................................... 27 8.1开发经营与销售计划 ................................................................................................................................. 27
8.2投资估算与资金筹措 ......................................................................................................................... 28
8.2.1建设投资估算 ......................................................................................................................... 28 8.2.2建安工程费估算 ..................................................................................................................... 29 8.2.3项目用款计划 ......................................................................................................................... 31 8.2.4资金筹措 ................................................................................................................................. 31 （1）自有资金 .................................................................................................................................. 32 8.3项目财务评价 ..................................................................................................................................... 32
8.3.1本楼盘价格确定 ..................................................................................................................... 32 8.3.2价格估算 ................................................................................................................................. 33 （1）住宅价格： .............................................................................................................................. 33 8.3.3财务评价基础数据选取 ......................................................................................................... 34 8.3.4财务评价报表 ......................................................................................................................... 35 （1）现金流量表 .............................................................................................................................. 35 8.4财务分析 ............................................................................................................................................. 39
8.4.1盈利能力分析 ......................................................................................................................... 39 8.4.2偿债能力分析 ........................................................................................................................... 39 8.4.3资金平衡分析 ........................................................................................................................... 39 8.4.4不确定性分析 ......................................................................................................................... 39 8.5项目综合评价 ...................................................................................................................................... 41
8.5.1项目对社会影响分析 ............................................................................................................... 41 8.5.2项目对所在地的互适性分析 ................................................................................................. 41 8.5.3社会评价结论 ......................................................................................................................... 41
第九章 可行性研究结论与建议 ...................................................................................................................... 43
9.1拟建方案的结论意见 ......................................................................................................................... 43 9.2项目的主要问题的解决办法和建议 ................................................................................................. 44 9.3项目的风险及防范建议 ..................................................................................................................... 44 9.4可行性研究结论 ................................................................................................................................. 45 参考文献 ............................................................................................................................................................ 47 致 谢 ............................................................................................................................................................ 49
2
第一章 项目概论
1.1 项目概况
1.1.1开发商简介
蓝鼎投资集团是以房地产开发为主营业务，涵盖广告传媒、五星级酒店和物业管理等多元化集团公司，下设安徽蓝鼎置地发展有限公司、安徽蓝盛置地发展有限公司、安徽蓝鼎广告策划有限公司、合肥诚和物业管理有限公司、合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。 1.1.2可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件。
（2）国家及合肥市颁布的相关法律、法规、政策。
（3）合肥市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要。 （4）合肥市城市总体规划大纲（2000—2020年）。 （5）滨湖新区经济和社会发展规划
（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 。 （7）《合肥市市区基准地价》。
（8）合肥市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 （9）其他有关依据资料。 1.1.3地理位置
位于合肥市广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第一人民医院东南面。如下图所示:
1
1.2项目建设的必要性
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。合肥作为皖江城市带的核心，未来经济的发展会得到进一步提高。同时，为了加快滨湖新区建设步伐，推进合肥建设发展的进程，充分发挥区域优势，促进滨湖新区经济的进一步繁荣，提高公司的开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。
1.3项目的主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1。
表1-1 项目主要经济技术指标表
项目 用地面积 容积率 总建筑面积 地上建筑面积 其中 住宅 会所 物业及其他 地下建筑面积 建筑密度 户均面积 总户数 车位配比 汽车位个数 自行车位个数 数值 17065 2.6 44369.81 39444 32444 4000 3000 4925.81 23% 120 270 1.25:1 360 400 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 个 个 注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能。
2
表1-2 项目户型结构建议表
户型面积段 125以上 100—120 80—100 80以下 1.4结论与建议
户型结构 四室两厅 三室两厅 两室两厅 两室一厅 所占比例 10% 35% 40% 25% 户均面积 130 110 90 70 户数 24 84 96 60 1.4.1可行性研究初步结论
本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。建议本项目要充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 1.4.2项目建议
本项目整体档次定位是需要重点考虑因素：
（1）地理位置：位于滨湖新区中心位置，是正在高速发展的新区，该区域高端定位明确，并且已经凸显商业、住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。 （2）竞争概况：该项目周围住宅项目不是很多，现已开盘，对预期作为以住宅为主体的本项目竞争威胁不大。
（3）合肥市市场状况：2011年的合肥楼市，成交量日渐其下。第一季度合肥市持续了2010年的较好势头，月成交量较好。继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温，逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成交量正在缓缓回升。
因此，本报告建议项目初步定为于中高档的精品住宅。
3
合肥滨湖新区项目可行性分析研究报告
