2.市场分析及定位-区域审批意见
根据运营和权责要求，T+15城市公司营销部完成《深化市场定位》编制（详见营销标准化模板），经城市公司审议后报区域营销管理和区域总经理审定， 并给出审议意见：
1.整体定位：大虹桥 品质精奢 国际住区
依托地铁和大虹桥枢纽，打造区域内高品质精英社区集群； 利用低总价、高品质的产品，实现快速成交去化，打造区域红盘； 回避高端红海，打造补缺型“小而美，轻而奢”品质项目
2.案名：招商·虹桥公馆
3.产品形态和配比 ：17-20层高层。80平：19%；90平：31%；100平：50%。 4.规划、立面、景观设计要点：4D社区规划；立面新亚洲风格，注重细节线条设计，突显项目精品品质；打造大虹桥标杆性的轻奢活力社区；国际住区式景观 5.社区商业设计要点：社区无商业规划。
6.精装修定位：精装配置采用1800元/㎡装修标准，研究客户敏感点，突出人性化精工输出，引导客户对生活细节的关注 7.车位设计要点：可售部分1:1车位配比 8.展示区定位：国际轻奢时尚活力生态社区
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3.建筑方案设计 招商·虹桥府项目模块成果应用情况一览
产品线定位
模块类别 立面
模块主要关注点
各产品类型人视立面效果（立面各
面效果图） 商铺立面 功能模块的使用
精装标准及套餐使用
售楼处立面 室内精装标准 总平面功能布局及流线 入口广场空间设计及流线分析
“雍”系 产
品线
社区入口
入口大堂平面功能
入口立面效果（大门及大堂立面） 入口大堂精装标准 平面功能布局及流线分析
单元入口（平面功能） 大区主景观轴 是否应用模块设计
是 否 是 是 否 是 是 是 是 是 是 是
功能模块基本运用
功能布局基本运用，根据规划意见微调 根据规划意见微调 竣工验收后在南侧入口改造 与所选立面风格保持一致
应用说明（请注明具体应用项）
在考虑当地客户的习惯的前提下，采用了当地接受度较高的新亚洲风格立面
依系标准执行
采用套餐B标
根据产品价值一表化选用依系套餐
备注
户型
展示区 （建筑单体） 展示区 （景
观）
大堂精装标准及套餐使用 各类单元入口放大立面效果
总平面位置示意 地面出入口形象 坡道底部空间平面示意 单元入口及前导区等平面功能布局 是 否 是 是 否 是 是
选用5000标准
与所选立面风格保持一致并突出单元口部设计效果
竣工验收后改造
前导区精装重点打造入口大堂与首层
同级别打造
选择与立面及景观风格相协调的形象设计
地下室
围墙 围墙形象打造
注：1、户内精装、社区入口及单元入口大堂精装方案设计、地下室坡道底部及地下单元入口前导区精装方案另上精装专题会 2、社区入口景观、单元入口景观、展示区景观、儿童游乐区、围墙、地库出入口形象及大区主景观轴方案另上景观专题会；
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3.建筑方案设计 -拿地方案和拟实施方案比对
拿地方案
拟实施方案
拿地方案
20F高层为主
仅一栋20F，其他全部18F以内高层，中央花园
本项目拿地阶段方案配合单位是上海拓方建筑设计事务所， 最终实施方案的设计单位是上海拓方建筑设计事务所 ?14
3.建筑方案设计 -拿地方案和拟实施方案比对
类别 项目定位 楼型区别 产品定位 户型差别 售楼处区位 规划调整 住宅楼朝向 调整原因 拿地方案 不变 18-20层板楼 拟实施方案 不变 16-20层梯4、梯5、两两组合 75-120㎡户型，大户型户数较多 地块西南侧，东南朝向 统一东南朝向 72-92㎡面积段合理分布 地块中间靠南厕，东南朝向 统一东南朝向 营销精确调研取消120㎡户型产品后，面积段符合刚需首改要求。 类别 总建筑面积 计容面积 地下室 拿地方案 134773.79㎡ 97859.75㎡ 36914.04㎡ 拟实施方案 138410.51㎡ 97859.75㎡ 35964.00㎡ 指标 人防地下室 结论 6000㎡ 10188.43㎡ 总体面积与拿地指标相差不大 ?15
3.建筑方案设计 –方案推导
图例： 自持 保障房 配套
布局方式一
自持位于西侧沿街，售楼处放置于东南侧 问题：
售楼处位于东南角导致前场较小，西侧存在变电所，无所避免对住宅的干扰。
布局方式二
自持位于南侧，售楼处位于自持北侧，移交政府配套需沿街放置
问题：
西侧相邻地块存在现状变电所，无所避免对住宅的干扰。
布局方式三（推荐）
地块西侧为变电所，把保障房与自持放在地块西南侧，保证住宅价值最大化。
售楼处位于人行主入口，便于打造前后场景观体验，强化景观主轴线。
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上海青浦区徐泾北大型社区住宅建筑设计方案
