2.市场分析及定位-市场竞争分析
在售竞品较少，仅万科天空之城；
未来待上市竞品体量庞大，6个项目，超30万方。
竞品建筑类型以高层为主，主力面积段90平三房，120-140 ㎡四房。
?仁恒西郊花园（售罄） ?发展商：仁恒 ?收盘价：58000元/㎡ ?楼面地价：15498元/ ㎡ ?容积率：1.8 ?建筑面积： 24万㎡ ?主力面积段:147㎡以上 ?中骏天璟 ?发展商：中骏 ?在售均价：新盘待售 ?楼面地价：41921元/ ㎡ ?容积率：2.0（商住） ?建筑面积： 5万㎡ ?主力面积段:92-99㎡三房，119㎡三房 ?葛洲坝虹桥紫郡 ?发展商：葛洲坝 ?在售均价：新盘待售 ?楼面地价：27309元/ ㎡ ?容积率：1.6 ?建筑面积： 6.23万㎡ ?主力面积段:112-184 ㎡ 本案 ?万科33-01地块 ?发展商：万科 ?在售均价：同期拿地新盘 ?楼面地价：33160元/㎡ ?容积率：1.8 ?建筑面积：8.9万㎡ ?主力面积段:高层75平两房，98平三房，118㎡四房 ?万科天空之城（在售） ?发展商：万科 ?在售均价：59798元/㎡ ?楼面地价：3674元/ ㎡ ?容积率：2.3 ?建筑面积： 53.88万㎡ ?主力面积段:90-125 ㎡ ?中核电青浦项目 ?发展商：中核电 ?在售均价：新盘待售 ?楼面地价：9750元/ ㎡ ?容积率：2.0-2.5（商住） ?建筑面积： 7万㎡ ?主力面积段: 90-140㎡3-4房 ?首创禧瑞里 ?发展商：首创 ?在售均价：新盘待售 ?楼面地价：28530元/㎡ ?容积率：1.1 ?建筑面积：1.88万㎡ ?主力面积段:91㎡洋房、135-146叠墅。 ?中骏天珑 ?发展商：中骏 ?在售均价：新盘待售 ?楼面地价：45070元/ ㎡ ?容积率：1.6 ?建筑面积： 1.98万㎡ ?主力面积段: 92-99㎡三房，119㎡三房 待售项目 售罄项目 在售项目 2.市场分析及定位-市场竞争分析
竞品正面肉搏 大户型红海竞争 小面积功能型产品突围 精品社区 徐泾板块目前价格站稳在56000-58000元/平米，板块内竞品项目整体品质较
高。
19年板块新增入市量达到30万方以上，100平以上房源供应将进入红海竞争。
随着万科新地块的逐步上市（ 2024年3季度），且均价定位也与本案不谋而合，有做小趋势，未来突围方向应为小面积段、功能性满足、高品质感的精品项目，故本案产品控制面积，提升品质，更有利实现突围。
2.市场分析及定位-客户价值匹配度分析
本项目客户 以全市范围内看好虹桥板块的改善型客群及大虹桥区域追求高品质生活的首置型客群为主。
整体定位：大虹桥,品质精奢,国际住区，项目整体定位为雍系。
产品定位：
?
定性分析：全高层产品，控制面积、跳脱竞争红海，依托地铁和大虹桥枢纽，打造区域内高品质精英社区集群。
定量分析：总价控制在450-550万之间，面积控制在100平以内，以满足改善置换型客户功能需求的精品三房为主，占到80%，少量80平精品两房作为补充。
?9
?
2.市场分析及定位-项目定位和案名
项目整体定位：雍系 项目案名：招商·虹桥公馆
案名命名理由：
项目距虹桥核心商务区仅5公里，“虹桥”二字清晰诠释大虹桥定位，“公馆”可以较好的定义轻奢国际生活，体现出精品项目的品质调性。 竞争策略：
1、回避高端红海竞争，寻求差异化错位产品设置
板块主力竞争为90-100平三房及120-140平四房产品间的竞争，70-80平小两房及80-90平小三房为“市场空白”，项目回避大面积竞争，主动切入小面积产品的“市场空白”，在90-100平三房竞争中，挖掘产品溢价点，强势占据“主流市场”。
2、保证产品品质，打造品质改善社区：
项目外立面、园林景观、精装标准、公区大堂等公共空间需要对位目标客群进行提升，打造大虹桥板块“小而美、轻而奢”的品质项目。
?10
2.市场分析及定位-住宅设计要求
因本地块原为保障房用地，规划要求至少1389户，征询后改为1112户，户均面积87㎡，故产品面积定位偏小 案例呈现： 产品面积区间 形式 （平米）
户型
面积占比 套数占比
对应细分客户群 产品价值敏感点和排序
①小两房产品，区域空白，总价可控 ②有限空间内满足功能需求，保证主卧、
客厅基本面宽及功能空间面积 ③主卧大飘窗实现赠送空间
?追求品质的都市新贵
高层
75-80
2房2厅1卫
16%
19%
?首置/品质/大虹桥区域
?看重功能的城市精英
高层
85-90
3房2厅1卫
30%
31%
?首置/功能/大虹桥区域
①小面积三房一卫产品，区域空白 ②三房满足更多功能性需求
③边套户型，南北通透，北侧两个房间通过飘窗改造利用，增大了室内空间，提高利用率，成为产品亮点 ①三房两厅两卫产品，三开间朝南，户型方正
②客厅、主卧面宽合理，采光、景观资源较好
③主卧套房设计，北房间面积合理，可用性较强
④全卧飘窗设计，附赠面积较高
?11
?看好虹桥的城市精英
高层
95-100
3房2厅2卫
54%
50%
?改善/品质/大虹桥区域
上海青浦区徐泾北大型社区住宅建筑设计方案
