1．通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。
2．承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。
3．资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。
4．机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。
☆考点22：
资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”（通常简称利率）。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息÷本金。
计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有以下单利和复利两种。
☆☆考点23：
单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计算期末的本利和，则：
I＝P×i×n F＝P（1＋i×n）
式中 I--利息；P--本金；i--利率；n--计算期；F--第n期期末的本利和
☆考点24：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。
复利的本利和计算公式为：F＝P（1＋i）n
复利的总利息计算公式为：I=P[（l＋i）n－1]
☆考点25：
单利与复利的换算（单利与复利的可比性）；
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下： 或者
由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
☆考点26：
以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：
F＝P（1＋r/m）n×m
式中 F--第 n 期期末的本利和；P--本金；r--名义年利率；m--计息m次；n--计算期。
☆☆☆☆☆考点27：
名义利率与实际利率的换算；
名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=（1＋r/m）m－1
式中 i--实际利率；r--名义利率；m--计息m次。
☆☆考点28：现值+复利利息＝将来值
☆☆考点29：
资金时间价值换算中的假设条件；
1．资金时间价值换算中采用的是复利。
2．利率的时间单位与计息周期一致，为年。
3．本年的年末为下一后的年初。
4．现值P是在当前年度开始时发生的。
5．将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。
6．年金A是在每年年末发生的。
7．第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。
☆考点30：现值与将来值换算：F=P（1＋i）n
式中的（1＋i）n称为“一次支付终值系数”，通常用（F/P，i，n）来表示。
☆☆考点32：
上式中的称为“等额序列终值系数”，通常用（F/A，i，n）来表示。
☆考点33：
式中的称为“偿债基金系数”，通常用（A/F，i，n）来表示。
☆☆☆☆考点36：
任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：
1．投资机会寻找；
2．投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；
3．投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。
其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。
投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：
1．预期收益的大小；
2．预期收益的持续时间；
3．预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。
风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益--投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。
根据风险偏好，可以将投资者分为3类：
1．投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。
2．保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。
3．普通投资者，大多数投资者属于这一类。
☆考点37：
房地产投资是指以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获得收益的投资行为。
房地产投资项目经济评价的步骤；
不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：
1．估计相关的现金流量；
2．计算有关的评价指标；
3．将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。
☆考点38：
现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：
净现金流量＝现金流入量－现金流出量
☆☆☆考点39：
为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。
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