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2.集中交付前5个月，物业公司应根据《物业服务费设计标准》中的“物业开办费标准”，核算项目前期开办费，并提报区域/城市公司审核，且区域/城市公司应在5个工作日内予以书面批复。
3.物业开办费主要包括人工费、固定资产采购、低值易耗品及各种材料费、装修费、保洁开荒费、成品保护费、车辆购置费、间接费用（培训费、网络通讯费、差旅费、招聘费等14余项）、以及不可预见费、管理费和税金等。具体细节可按《物业服务中心组建计划表》内容参考。 4.同时，物业公司应开始组建项目物业服务中心（见《物业服务中心组建工作指引》14、《物业中心组建方案（模版）》15），并向区域/城市公司报备。 （二）物业公司应在地产集中交房小组成立后，组建承接查验小组，项目集中交付60天前，完成承接查验方案的拟定，同时提报集中交房领导小组。 （三）实施承接查验。 1.根据《中国电建地产集团有限公司项目集中交房入住管理办法》，物业公司应积极组织项目公共区域设施设备承接查验工作，详见《物业承接查验工作指引》16及《承接查验工作方案（模板）》17。 2.承接查验期间，区域/城市公司可委托物业公司参与对业主房屋分户验收，物业公司按《物业承接查验工作指引》中附件四《业主户内预验收参考标准》18执行，期间发生的全部费用根据《物业服务费设计标准》中的分户验收收费标准，由区域/城市公司承担，同时需签订委托合同。
（四）不合格项目的整改工作。 精心整理
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1.地产公司负责安排对不合格项目进行整改。
2.查验合格后，地产公司与物业公司应办理交接手续，承接查验相关文件记录由物业公司存档。
3.物业服务中心承接查验小组整理编制《物业承接查验报告》19，报物业公司审阅。
第七条交房入住阶段 （一）房屋集中交付使用。 1.区域/城市公司应根据《中国电建地产集团有限公司项目集中交房入住管理办法》，主导完成《项目集中交房入住工作计划与实施方案》、预验收、模拟交房、集中交付等工作。 2.集中交付期间发生的费用由区域/城市公司承担。 3.物业公司应协助集中入住工作完成，见《新项目业主入住工作指引》20。 （二）集中维保。 物业公司应积极协调配合区域/城市公司做好集中维保工作。 第三章物业后期管理
第八条物业管理正常期 （一）组建业委会。
1.当项目符合成立业主大会条件时，地产公司应在当地政府主管部门的指导下，精心整理
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与业主代表共同组成业主大会筹备组，负责业主大会、业主委员会的筹建工作。
2.物业公司应积极参与、配合业主大会筹备和业主委员会的选举工作，具体参见集团《筹备业主大会、选举业主委员会操作指引》。
（二）空置房。
1．因地产公司销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的，物业费及水、电、供暖等费用，由地产公司承担并每年全额结算一次，由物业公司项目财务部向地产发送费用收缴函，并附《空置房统计表》。 2．费用结算 原则上空置房物业费按100%标准支付，具体支付时间物业与地产区域/城市公司协调，但不得超过一年。 （四）存量资产管理。 根据实际情况，物业公司受地产公司委托开展存量资产委托经营（如会所、车位、商铺等），双方签订委托经营合同，依据合同履行各自义务，此经营收入用于弥补物业费的不足。详见《存量资产经营台账》。 （五）项目移交清盘。 物业公司在项目交付2年内，区域/城市公司应组织向移交清盘项目，并与物业确认遗留问题及解决方案，监督遗留问题处理和相关费用使用情况。
（六）其他
（1）如果地产公司向业主承诺赠送的物业管理费的由地产公司承担，此部分费精心整理
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用将由地产公司划拨给物业公司。
（2）地产公司在制定与物业管理相关的资料（楼书、广告、合同及宣传资料）时，应充分征求物业公司意见。
（3）地产公司不得对购房者做出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺，对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的，应由地产公司承担责任。
七、相关文件 7.1OA审批流 无 7.2记录/表单 《物业服务中心组建计划表》-ZDJ-XMYY-F09 《空置房统计表》-ZDJ-XMYY-F10 《存量资产经营台账》-ZDJ-XMYY-F11 7.3法律/法规 7.4支持性文件 无 1ZDJ-XMYY-ZY-01《物业前期介入工作指引》 2ZDJ-XMYY-MB-01《新项目物业前期介入工作方案》（模板） 3ZDJ-XMYY-MB-11《物业管理总体策划方案》（模板） 4ZDJ-XMYY-MB-12《项目总体功能配置建议书》（模板） 5ZDJ-XMYY-MB-13《新项目规划设计评估建议书》精心整理
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（模板） 6ZDJ-XMYY-BZ-01《物业管理用房配备标准》 7ZDJ-XMYY-MB-14《施工质量评估建议报告》（模板）8ZDJ-XMYY-MB-03《物业服务方案》（模板） 9DJDC-PY-MB-2015-WY-04《前期物业管理服务合同》（模板） 10ZDJ-XMYY-MB-05《临时管理规约》（模板） 11ZDJ-XMYY-BZ-02《物业服务费设计标准》 12ZDJ-JYTZ-MB-02 13ZDJ-XMYY-ZY-02《营销推广工作指引》 14ZDJ-XMYY-ZY-03《物业服务中心组建工作指引》 15ZDJ-XMYY-MB-06《物业中心组建方案》（模版） 16ZDJ-XMYY-ZY-04《物业承接查验工作指引》 17ZDJ-XMYY-MB-07《承接查验工作方案》（模板） 18ZDJ-XMYY-ZY-04-4《业主户内预验收参考标准》 19ZDJ-XMYY-MB-09《物业承接查验报告》 20ZDJ-XMYY-ZY-05《新项目客户入住工作指引》 精心整理
02 (二级)物业与地产对接业务操作守则
