土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核 算区别
土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权 （或开发
权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、 大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置 费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补 偿支出、 安置及动迁支出、 回迁房建造支出、 农作物补偿费、 危房补偿费等。
土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意点：
1、房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要 取得发票
的。
房地产企业出具下列凭证可以税前扣除： （1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；
（2）被拆迁人签字的收款收据或收条；支付给行政机关、 司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济 合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼 费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。 （3）被拆迁户的门牌号码；
（4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；
青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶 段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济 补偿。 《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还 给土地所有者行为营业税问题的通知》 （ 国税函 [2008]277号） 文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要 出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文 件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金， 该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者 的行为， 按照《国家税务总局关于印发 〈营业税税目注释 （试 行稿）〉的通知》（国税发 [1993]149 号）规定，不征收营业税。
对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。
2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目。 《土地 增值税
暂行条例实施细则》 第七条规定： 扣除项目， 具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费 用。
（ 2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋 及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置 成本价乘以成新度折扣率后的价格。
国税发 [2006]187 号规定，房地产开发企业办理土地增值税 清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地 增值税暂行条例》第六条及其《实施细则》第七条的规定执 行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房 地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法 有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
但是，《土地增值税暂行条例实施细则》 第十四条规定： 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本 价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权 时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项 目金额。
也就是说，土地增值税的土地都不可能出现零成本，最起 码也可以按取得土地使用权时的基准地价进行评估。
3、成片开发、 分期分批转让房地产如何计算土地扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成 片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣 除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的 比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确 认的其他方式计算分摊。
但企业所得税必须用占地面积法。国税发 [2009]31 第二 十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进 行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直 接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象， 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则 和配比的原则分配至各成本对象， 具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法，指按已 动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行 分配。
① 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成 本对象占
地总面积的比例进行分配。
② 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占 开发用地
总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占 地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占 地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积 例：土地面积为 10000平方米，分三期开发，一期基座占地 为 2500平方米，二期基座占地为
3000 平方米，三期占地为 1800 平米。道路、绿化 2700 平方米，土
地成本为 8000 万元， 如何分配土地成本？ 关键点是： 道路、绿化等空地面积为 2700 平方米是要分配到 各期中去的。
一期土地成本：8000+( 2500+ 3000+ 1800)X 2500=2739.73 (万元)；
二期土地成本：8000+( 2500+ 3000+ 1800)X 3000=3287.67 (万元)；
三期土地成本：8000+( 2500+ 3000+ 1800)X 1800=1972.60 (万元)；
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别
