芳园小区2728 底商住B楼 合庆新天12180 地—桂园 两室一厅+一间门面40㎡/间 房，100% 共4层 两室一厅+一间门面房25套，4层/套 双拼别墅10栋 单体别墅4栋 100% 0 34% 临街近400㎡临街20% /套，双拼别别墅50% 墅250㎡，单体别墅360㎡ 23% 拥军路临5265 街商住楼 成城花园 三室一厅，有车库单层135㎡ 100% 3层/套 0 20% 8687.11 三室两厅一卫 118—285.82 平层65% 三室两厅两卫（平层复式50% 占73%），复式27% 商场隔间，三层整层出售 门面房租售 一层为商场，屋顶为休闲广场 里间40㎡/间 20% 临街80㎡/间 里间40㎡/间 35% 临街80㎡/间 太阳世豪3000 商厦 时代广场 9487 0 40% 竞争楼盘基本信息总汇（二） 单位：（元/㎡）
项目名称 均价 一层 二层 三层 四层 五层 距本案距离 200m 650 1500m 怀府花园 1250 独栋别墅A：1200；B：1350 芳园小区底987.5 2000 650 650 商住B楼 650 合庆新天地1100 别墅A，1275；别墅B，1161 1600m —桂园 临街多层整套出售，400㎡/套（共四层），950 拥军路临街620 整套出售，300㎡/套（共三层）18.6万/套 商住楼 成城花园 1220 门面房740 730 580 2500 非门面760 太阳世豪商2785 临街商铺：4500；商场内部：2550 厦 时代广场 售价：共一层，临街：6200；内部：4700 4930 租价：共一层，临街：4500；内部：2400 2731 1500m 0 1000m 1000m
11
第二部分：项目分析与规划
一、项目分析
一）、物业位置
本项目北靠两层小楼居民区，南抵新民街，西至生活便道（靠近欧亚集贸市场），东邻南北大道建设北路，与横穿太阳市中心的最繁华的商业大道“怀府路”仅百米之遥。此区域为太阳市中心区域，凝聚人气、财气、贵气于一身，本案可谓是都市中心的首席“养身居所”，院外繁华、院内宁静怡然。
二）、项目SWOT分析 （一）优势（S）
1、 纯正市中心：位于建设路和怀府路交叉口，是城市的形象和窗
口，尊崇的地段只容纳受人尊敬的人。
2、 完善的购物、休闲、娱乐、医疗等配套设施，集贸市场毗邻身
旁，生活快捷方便，尽享都市繁华，成就城市主角的梦想家园。 3、 一流的教育资源：教育是社会的未来，教育投资是最长远的投
资，本案周边有最好的幼儿园和省级示范中学，在这里安家就是给孩子的未来投入保险。
4、 四通八达的交通路网：市最繁华的两条主干道——建设路和怀
府路交错身旁，宽阔的道路，自由穿梭的车流，富贵之地，财路通天下。
12
5、 楼房有高度优势，通风采光效果好，居高临下，视野开阔。 6、 小区总占地面积80亩，便于营造大社区概念。
（二）、劣势（W）
1、 位于市中心既是优势也是劣势，噪音比较大，休闲场地较少。 2、 价位较高，与别墅价位叫板，建筑形态的比较优势没有。 3、 当地人习惯了住单门独院，居住观念与居住习惯一时不容易扭
转。
4、 初次进入太阳市场，对当地的民俗风情与消费习惯不了解，在
营销手段和推广策略上。
5、 项目东面建设路上的中国银行、西面和北面的“居民区”、西南
的居委会无法拆除，限制了小区的规划自由度，并在一定程度上影响小区的整体形象和价值提升。 （三）、机会（O）
1、 政府对招商引资比较重视，我们有更多的话语表达权，能最大
程度的按照我们的计划进行项目开发，这对整个开发过程都是相当重要的。
2、 本地经济持续发展，城区人口会有较大幅度的增加，形成购房
机会
3、 政府不再审批建造单门独户的“私家小院”，为商品房市场的发
展铺平了道路。
4、 目前太阳市缺乏真正意义上的住宅小区，尤其是中高档小区，
缺少物业管理、生活会所和运动场所，缺乏合理的园林整体规
13
划，而我们的项目正好填补了这些空白。
5、 西气东输太阳支线工程已经开始，我们可以打这张牌，引进天
燃气入户，以提升项目的档次和形象。
6、 我们有比本土公司更成熟的开发经验和操控能力，本地开发商
整体素质急需提高，业务水平和竞争意识较弱，包括企业文化、品牌创立、项目包装和营销推广等方面都缺乏前瞻性和预见性。 （四）、威胁（T） 1、
与项目紧邻的成城花园超低的价位，给我们的定价造成了很大的压力，如果我们没有特别突出的优势来压制住成城花园，我们将会流失一部分客户，并使目标客户对我们的项目定位产生质疑。
2、
按照当地人的居住观念，本案与较高性价比的怀府花园（大规模的别墅群，与当地人钟情的“单门独院”的建筑形态相似）相比，我们的优势是隐性的，亦即我们完善的配套、合理的园林规划、较高的绿化率和先进的物业管理的卖点是在工程后期才能被市场切实观摩到的。
3、 4、
购房贷款利率的上调，对银行按揭贷款造成一定影响 周边近郊居民委员会利用自身优势，联合村民集资建房销售，部分单位内部福利性建房，如灯塔街居委会商住楼，市供销社家属楼，市一中家属楼，都对项目形成一定的冲击。
二、项目定位
14
一）、产品定位
从地段的稀缺性、产品创新和利润空间的角度考虑，建议该地段临建设路和新民街建成3层商住两用楼，区内以6.5层纯多层和6.5层多层+复式的住宅，适当考虑区内优势区域设计成6.5层的纯复式楼。小区内部规划运动区、休闲区、停车场和中心景观区，将本案打造成一个现代化的花园式住宅小区。
二）、市场定位
以绝对的中心地段、完善的周边配套、合理的规划布局、较高的建筑品质、先进的智能配置、优美的园林环境来创新市场、领导市场，一举奠定太阳“中高档小区”的市场地位。
三、项目设计定位 一）、设计理念
以人为本，体现品味，建筑与环境并重，现实与超前结合。 二）、设计原则
1、有效利用建筑面积，严格控制建设成本。 2、全面考虑后期销售，切实避免设计死角。 3、主体景观突出，组团形象分明。 4、确保户户见景，处处见绿。 三）总体平面要求 （一）、总体要求
好户型放在好位置，景观绿化要主体鲜明，处处见绿，户户见景，
15
A文林花园营销策划全案
