荣昌东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书

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5、湿地公园建设是片区开发的先决条件。湿地公园建设项目与房地产开发项目相辅相成，没有湿地公园的规划建设，就没有房地产开发项目，

6、湿地公园用地情况及土地权属关系复杂。除渝西植物园、东湖水库已征用地属政府及国有单位使用外，另有相当部分个人征地位于其中，有的用地已建设成高档住宅。另有部分土地出租后建成农家乐，租期长达十年左右。

7、东湖水库水域面积受农业生产影响较大，致使未来湿地公园的水体建设受到限制和制约。

8、现有设施涉及多个部门管理，如渝西植物园属县林业局、东湖水库属县水务局、渔种站及部分土地属县发改委等。

六、建议

综合该项目的有关情况，为加快推进东湖湿地公园建设，可采取房地产项目带动公园建设。具体措施包括：

1、由政府出台将位于公园核心区的50亩住宅建设用地置换至水库库尾区域，确保公园用地的完整性。

2、东湖湿地公园新征建设用地按行政划拨方式提供，地价执行成本地价。

用地总成本为424.5亩×18万/亩=7641万元。该土地价款由房地产开发业主垫付，公园建成投入运行后由县财政分三年付清。

3、公园内已征用的国有土地统一交由公园投资者使用，并可按规划实施项目及设施建设。

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4、公园景观及经营设施按照谁投资、谁经营的原则，由房地产开发业主投资建设，经营权归投资者，经营期限为50年，从设施建成投入运行之日起计。

5、公园内景观及经营设施建设的行政事业收费实行先缴后返的原则全额返还投资业主。

6、公园门票收益归投资者。

7、规划商住用地范围内的土地由房地产开发业主用于房地产项目开发，容积率按不大于0.8、绿地率不小于40%、建筑密度不大于25%控制，其它配套设施按规划要求设置，包括新建一所不少于12个班的小学一所。

8、房地产项目开发用地按出让方式供地，实行公开招、拍、挂。地价以评估价为准，按楼面地价600元/平方米计算，拆每亩土地价格36.44万元。56.9公顷853.5亩用地，土地成本31101.54万元。

9、公共市政道路及桥梁按照审批的规划设计标准建设，由政府出资兴建。房地产开发业主可先行垫资修建，资金从房地产开发项目缴纳的配套费中支付，实行先缴后支，估算投资额为1935.3万元。

10、禁止在公园用地范围内建设私人住宅和出售经营性设施。

11、公园内已出租的土地建设其它经营性项目可由政府协调收回出租土地。如与公园经营服务项目不冲突的可在出租到期后收回。

12、政府承诺负责协调处理湿地公园水库蓄水和农业生产用水的矛盾。 13、公园建设周期为3年，房地产开发项目建设周期为5年。 七、结论

根据本项目建议书，在满足预测土地征地成本18万元/亩的条件下，依据已审定的修建性详细规划和方案策划，采取房地产开发带动公园建设的方式，则可

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实现政府在三年内不投入资金的情况下建成一个拥有85公顷用地和水面规模的东湖湿地公园，且公园土地属政府所有。在五年内，抵扣公园用地成本后，政府仅从该片区的土地开发中就可获得超过8000万元的出让收益。因此，该方案具有一定的可操作性，建议推进实施。

该项目策划及修建性详细规划编制费68万元由项目业主承担。

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