物业管理标准化管理体系
4.7.20 雕塑、小品牢固、完好、安全。
4.7.2l 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。 4.8
机电设备的接管验收。
4.8.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运
证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
4.8.2 变配电设备型号、数繁与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识
清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
4.8.3 中央空凋设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标
识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。
4.8.4 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆
完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。
4.8.5 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完
好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
4.8.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆
完好无损、安装牢固、无渗漏现象，机房配置完整。
4.8.7 保安监控设备：同消防监控设备。 4.9
接管验收遗留问题的处理。
4.9.1 遗留问题的登记确认： a)
对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认： b)
对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记
4.9.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理
应当协助进行。
4.9.3 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内
解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
4.9.4 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形
式将问题登记后交给发展商进行备录。
4.10 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。 5.0 5.1 5.2 6.0
记录
《接管验收资料遗留问题登记表》。 《接管验收设施、设备遗留问题登记表》。 相关支持文件
《物业接管标准作业规程》。
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物业管理标准化管理体系
接管验收资料遗留问题登记表
NO：
资料名称 问题简述 备注 验收人：
确认人：
接管验收设施、设备遗留问题登记表
NO：
设施、设备名称 位置 遗留问题简述 备注 验收人：
确认人：
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物业管理标准化管理体系
7．物业管理达标创优标准作业规程
1.0
目的
规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。
2.0
适用范围
适用于物业管理公司创优达标工作．
3.0 3.l 3.2 3.3 4.0 4.1 1.4
职责
公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。
公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。 管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。 程序要点
物业管理“达标创优”简介。
“全目物业管理示范住宅小区大厦、工业区达标考评”：是由国家建设部住宅与房地产业司每年年底前组织的全国统一的物业管理达标考评。2000 年以后的全国物业管理达标考评对 1995 年的考评标准做了修改，一是取消了全国物业管理优秀项目的考评验收及其称号，只设全国物业管理示范项目的考评验收，合格者将授予“全国物业管理示范项目”称号；二是提高了全国物业管理示范项目达标考评的申报标准：各省、自治区、直辖市申报项目的预检分值不得低于 98 分。全国物业管理示范项目达标考评的申报基本条件要求如下： a)
参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅区、工业区建筑面积 8 万平方米以上，别墅 2 万平方米以上，大厦 3 万平方米以上且非住宅建筑面积占 60％以上，入住率或使用率达到 85％以上； b) c) d) e)
取得“省、自治区、直辖市级物业管理示范项目”称号 1 年以上； 物业管理企业已建立各项管理规章制度； 物业管理企业无重大责任事故；
未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等白面的重大投诉。
全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后，由建设部每三年复检一次，复检合格的可继续保持“国优”称号。
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物业管理标准化管理体系
21.4
“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为 90 分，参加考评的小区／大厦／工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。
31.4
“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。
1.4
“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区／大厦／工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区／大厦／工业区”荣誉称号。
4.2 4.2.l 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.3 13.4
物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤。 确立目标。 成立创优领导小组。 内部动员。
对照“创优”标准进行内部整改， 进行“自检”和“预检”： 迎检达标。
“创优”达标的基本工作要点。
确立“创优”目标：物业管理公司成首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。确立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。
23.4
成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要的“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。
3.4
内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传、加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。
3.4
对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等)的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。
53.4
在“硬件”设施的整改方面，应当做到以下几个方面的完善。
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物业管理标准化管理体系
)a
所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，无违反“装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》)。 )b
所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构)等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》)。 )c
所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意，保持其使用的完好率。 )d
设备机房环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程)。 )e
消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程)。 )f
除消防以外的其他涉及居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位。 )g
卫生状况至关重要。“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程)。 )h
“创优”小区/大厦，工业区的环境美化对“创优”评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程)。 )i
公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。
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万科物业管理标准化管理体系 - 图文
