房地产行业调研分析报
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集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
一、房地产行业概况
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1、房地产基本概念 1）房地产定义
◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位
置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类
◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。
①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房
产互换。（4）房产抵押。
②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权； 出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。 外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义
◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
◆房地产业主要包括以下一些内容：
（1） 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划
设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2） 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋
的买卖租赁、抵押等活动；
（3） 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；
（4） 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，
制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 2）房地产企业类型
（1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4）房地产经纪机构 （5）拆迁企业
3）近几年房地产行业宏观分析
（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。
（二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落
土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。
（三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显着降低，观望情绪浓厚。
（四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落
在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。
（五）住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展
采取措施：2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息， 10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。并且有些房企制造房交会热闹的假象。很多地区购房入户政策的引入。
2009年第一季度情况
一、房地产开发完成情况
1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元， 比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4
房地产行业调研分析报告
