2、企业所得税：--------按照会计准则核算 （一）、回迁房的账务处理 【例】
中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150平方米）。
开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/平方米。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下： （1）土地成本的归集和确认-----第一步：初始成本 土地成本货币性支出=3500+1500=5000万元
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 5000万元 贷：银行存款 5000万元 （2）土地成本的归集和确认----第二步：回迁房建造成本归集
第一期回迁房40套建造支出=7000万元/75000平方米*（40套*150平方米）=560万元
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 560万元 贷：开发成本——建筑安装工程费 560万元 （3）一期土地成本的分配和确认
第一期土地成本
=5000万元 × 60% + 560万元 =3560万元 单位可售建筑面积土地成本
=3560万元 / （75000 - 40套×150㎡） =515.94元/平方米 （4）一期建安单位成本的确认
一期建安成本=7000-560=6440万元 单位可售建筑面积建筑成本 =6440万元/（75000-40×150） =933.33元/平方米
借：开发产品——一期 10000万元
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 3560万元 ——建筑安装工程费 6440万元 （5）结转收入成本时
一期销售款=（75000-40*150）*0.3万元=20700万元 借：预收账款 20700万元
贷：主营业务收入 20700万元 结转成本：
借：主营业务成本 10000万元
贷：开发产品——一期 10000万元 （二）、回迁房的税务处理 （1）回迁房视同销售的规定
产权调换属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，按：“以物易物”处理，根据国税法【2009】31号文件的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、
职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益时确认收入（或利润）的实现。
（2）回迁房换入土地成本确认的规定
国税法【2009】31号文件规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：
换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出来开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移工程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价或减除应收到的补价款。
换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
计算第一期商品房的计税成本如下：
第一期回迁房视同销售处理，销售收入为40*150*3000=1800万元，本例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入一期的土地计税成本。
需要注意的是，1800万元视同销售收入不能按预计毛利率计算
缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。
浙江问答：房地产开发公司交付政府回迁安置房所得税业务如何处理？
答:采取“拆一还一”方式安置回迁房的，
按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，并以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，同时确认相应的开发成本。
河北国税问题 29、“拆一还一”问题
房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同
销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
拆迁企业所得税
