2024中国产业地产企业生存环境及未来趋势
目录
一、
产业地产概述 ........................................................................................................................ 3
1. 认识产业地产 .....................................................................................................................................3 2. 产业地产的功能 ................................................................................................................................4 3. 产业地产参与者 ................................................................................................................................4 4. 产业地产的主要类别 .......................................................................................................................4
1) 创新空间 .....................................................................................................................................4 2) 产业园区 .....................................................................................................................................5 3) 产业小镇 .....................................................................................................................................5 4) 产业新城 .....................................................................................................................................5
二、
产业地产发展环境.............................................................................................. 5
1. 宏观经济环境 .....................................................................................................................................5 2. 土地政策环境 .....................................................................................................................................6 3. 产业支撑环境 .....................................................................................................................................7 4. 区域经济与城市群 ............................................................................................................................7
1) 京津冀城市群——产业协同。 ...........................................................................................8 2) 粤港澳大湾——产业升级 ....................................................................................................8 3) 长江经济带——产业转移 ....................................................................................................8 4) 深圳建设中国特色社会主义先行示范区 .........................................................................9 5) 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 ....................................................................9
三、
产业地产企业空间格局.................................................................................... 10
1. 产业地产企业总部分布 ................................................................................................................ 10 2. 企业重点产业布局 ......................................................................................................................... 11 3. 主要企业动向 .................................................................................................................................. 12
1) 产业地产企业探索国际化资源，“走出去引进来” ............................................... 12 2) 众多产业地产企业涌入新能源汽车 ............................................................................... 12 3) 北大科技园成功发行产业园区CMBN ......................................................................... 13 4) 金地商置成功发行国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品 ........ 13 5) 全国首个园区PPP资产证券化，产业地产造血能力取得突破 ........................... 14 6) 万科定位升级为城乡建设与生活服务商 ...................................................................... 14 7) 联东U谷升级战略实现园区经营正循环 ..................................................................... 15
四、
产业地产未来趋势........................................................................................... 15 1) 传统地产瓶颈与产城发展需求将共同驱动更多地产商转型 ................................. 15 2) 价值源于产业而非地产，“产业为壳”与“产业为核”将两极分化 ............... 15 3) 住宅、商业、产业地产的界线会越来越模糊，融合型地产是大势所趋 .......... 16 4) 产业地产领域将有更多跨界组合选手，优势互补，强强联合 ............................. 16
一、 产业地产概述
1. 认识产业地产
产业地产是指以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间运营为主要盈利途径，房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。产业地产聚焦产业生态的打造，实现产业空间的整体开发与运营。
从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物，内涵如下：
一、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比，产业地产商基于市场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业，以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。 （ 模式更市场 ）
二、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比，产业地产的产业功能更加高端，并弥补了城市功能短板；与商业地产相比，产业地产的产业功能更加聚焦，并提升了产业服务的专业性。 （ 功能更多样 ）
三、产业地产的核心目标是多方共赢。第一，政府可获得税收、解决就业；第二，入驻企业可享受便捷、优质、专业的服务，并获得成长；第三，操盘主体可获得空间租售、增值服务、股权投资等带来的收益。（操盘更复杂） 客户 成熟期 盈利模式 住宅地产 人/家庭 短期行为 售 商业地产 商家+消费者 3年以上 租售+资产增值 产业地产 企业 5年以上 租售+资产增值+产业服务
2. 产业地产的功能
产业地产必须满足三方需求：满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求；满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求；支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求。
3. 产业地产参与者
主体 职责 政府 ? 产业方向把控 项目开发/运营商 ? 土地开发与投资建设 入驻企业 ?落地投资及产值贡献 ? （部分）参与土 ? 招商运营及产业生态 构建 地一级开发 收益 ? 税收等财政收入 ? 土地出让金 ? 物业租售及资产增值 收入 ? 招商奖励及产业服务 收入 ?税收返还及租金减免 ?财政资金补贴。优质服务 4. 产业地产的主要类别
1) 创新空间
众创空间（≥500㎡）：提供不少于30个创 业工位。提供的创业工位和公共服务场地不 低于总面积的75%;
孵化器（500㎡-20000㎡）：为新创办的科 技型中小企业提供物理空间和基础设施，
提 供一系列的服务支持，进而降低创业者的创 业风险和创业成本，促进科技成果转化
2) 产业园区
a.面积通常在30-1500亩；b.以产为主，允许15%左右的配套，由政府集 中统一规划确定区域范围，并给予进驻的企 业一定的优惠政策；c.一般对园区发展方向指定特定行业、形态的 企业招引进驻，并由园区管委会或运营商进 行统一管理，并向入驻企业提供多方面的软 硬件服务
3) 产业小镇
a.面积通常在1-3k㎡ ;b.通常基于原有乡镇，依靠资源禀赋、区位优势等选定特色（产业）方向;c.产城融合，除产业功能外，配备完善的城市 功能;d 通常聚焦某一特定的产业，在特色小镇的基 础上构建或完善产业链，是特色小镇的高级形态。
4) 产业新城
a.面积通常在10k㎡以上;b. 产城融合探索，具备产业功能与一定的城市 功能，对满足配套设施;c. 一般定位综合型产业发展，少有单一的产业主题.
二、 产业地产发展环境
1. 宏观经济环境
2024年中国经济“稳”字当头。2024年12月中央经济会议指出，2024年政策将紧扣全面建成小康社会目标任务，推动高质量发展，坚决打赢三大攻坚战，全面做好“六稳”工作。
发挥积极财政政策和稳健货币政策。中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积
极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模。
重抓营商环境，支持民营企业和中小企业发展。2024年国家颁布《优化营商环境条例》、《关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》等政策，国家鼓励和支持金融机
构加大对民营企业、中小企业的支持力度，降低民营企业、中小企业综合融资成本。
千方百计稳外贸、稳外资、促消费。推动出台超常规、阶段性的支持政策，稳住外
贸外资基本盘，稳定和扩大消费
2. 土地政策环境
拿地主体门槛提高。上海政策规定，固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地
持有运营成为必然趋势。各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资已行不通 。
弹性用地、先租后售、长期租赁等多种土地出让方式成为主旋律。开发商需要在租赁期间达到约定的亩均税收水平等要求后申请转为出让土地或转为长期租赁。
“以亩产论英雄”逐渐成为政府对开发商考核的核心指标。各个城市均将亩产税收、产值等作为土地出让前提条件，并且在企业的进驻和后期经营有严格的考核。
提升容积率，提升土地利用效率。在各个城市的土地出让时候通常设置容积率下线（注意不是上线），广州佛山一代工业用地的容积率在3左右，上海苏州等城市在2左右，其他二线城市通常在1.5-1.8以上.
3. 产业支撑环境
战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展带来产业地产机遇。预计到2024年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重可达到15%，新一代信息技术、 高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等将成为五个10万亿元级产业。
（1）农业方面，需要全面推进“互联网+农业“，有农业土地改革、农业科技创新等举措。国家1号文件连续17年聚焦三农，依托现有资源建设农业农村大数据中心，加快物联网、大数据、区块链、人工智能、第五代移动通信网络、智慧气象等现代信息技术在农业领域的应用。开展国家数字乡村试点。
（2）工业方面，“中国制造2025“为导向，重点发展人工智能、5G商用、物联网等新兴产业，促进制造业数字化智化、智能化发展。2024年2月，工信部印发指导意见，重点支持5G、工业互联网、集成电路、工业机器人、增材制造、智能制造、新型显示、新能源汽车、节能环保等战略性新兴产业。大力提升食品包装材料、汽车零部件、核心元器件、关键电子材料等配套产业的支撑能力。2024年多个文件颁布，新基建成为拉动中国经济发展的重要产业，特别是在5G、轨道交通、数据中心等产业。同时相关的专题规划也陆续颁布，如《智能汽车创新发展战略》等。
（3）服务业方面，培育消费热点，建设国际消费城市。国家发展改革委等二十三部门联合印发《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》、28个部门联合开展消费扶贫。大力优化国内市场供给、重点推进文旅休闲消费提质升级、构建“智能+“消费生态体系、全面营造放心消费环境、持续提升居民消费能力等方面培育消费热点。
4. 区域经济与城市群
城市化与城市群是产业地产发展的动力。中国城市群发展已进入集中发力阶段，东部仍
然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端。未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地。产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海 产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求； 另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。
1) 京津冀城市群——产业协同。
京津冀协同发展战略将产业升级转移作为三个率先取得突破的重点领域之一，同时要求到 2024年，产业联动发展取得重大进展。“千年大计”雄安与首都副中心通州形成北京 的两翼，成为破解京津冀发展不平衡的新的增 长极，是打造世界级城市群的重要措施
2) 粤港澳大湾——产业升级
粤港澳大湾区由广州、佛山、肇庆、深圳、东 莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，定位为世界级城市群。升级为先进制造业和现代服务业有机融合最重 要的示范区，全方位对外开放的国家战略。重点培育发展新一代信息技术、生物技术、高 端装备、新材料、节能环保、新能源汽车等战略新兴产业集群。
3) 长江经济带——产业转移
长江经济带正在重点打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装五大世界级制造业集群，进而承建覆盖长江经济带全域的产业链。随着长江下游生产要素成本的不断抬升以及 资源环境承载的压力增加，产业逆长江而上 实现梯度转移符合经济的客观规律。
4) 深圳建设中国特色社会主义先行示范区
支持深圳建设5G、人工智能、网络空间科学与技术、生命信息与生物医药实验室等重大创新载体，探索建设国际科技信息中心和全新机制的医学科学院。在未来通信高端器件、高性能医疗器械等领域创建制造业创新中心。积极发展智能经济、健康产业等新产业新业态，打造数字经济创新发展试验区。
5) 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区
新片区参照经济特区管理。要建立以投资贸易自由化为核心的制度体系。在适用自由贸易试验区各项开放创新措施的基础上，支持新片区以投资自由、贸易自由、资金自由、运输自由、人员从业自由等为重点，推进投资贸易自由化便利化。
三、 产业地产企业空间格局
1. 产业地产企业总部分布
北上深杭企业占据总数的近三分之二，广津汉港位列第二梯队。在样本百余家企业中，北京企业24家，上海企业19家，深圳企业17家，杭州企业6家，四 城企业总数共计60家。另外，广州、天津、武汉、中国香港等城市也有多家企业布局。反 映出一线城市及强二线城市有良好的产业氛围，使企业有超前布局产业地产的先进意识。
苏州、合肥、廊坊、青岛、无锡、重庆等城市受益于城市群建设。部分城市提前布局了产业地产政府投资平台或民营企业，是受惠于城市群规划及城市群核心城市辐射红利。典型代表廊坊市，由于京津冀一体化布局，廊坊市投资控股集团有限公 司和荣盛房地产发展股份有限公司在此运营了新兴产业示范区、京南产业港等项目，提升 了城市产业集聚度和经济地位。
产业园区项目较多，目前近90%的产业地产企业有园区业务布局。样本企业近90%
运营了产业园区，产业园区运营被众多企业作为开拓产业地产业务的第一 步。标杆园区是否获得成功，直接影响企业对于产业地产业务的决心和信心，也直接影响 地方政府对企业在本地运营产业项目的信任程度。
2. 企业重点产业布局
战略性新兴产业、幸福消费相关产业、落地投资额较大的产业、对上下游产业链牵引能力较长的产业是产业地产运营商资源积累的热点领域。主要关注智能制造、汽车、医养健康、文旅、节能环保、物流六大产业是重点产业布局方向。
产业 智能制造 布局企业 代表性案例 绿地，万科， 恒大，保利， · 绿地控股宣布拟战略投资3亿元入股深兰科鑫创科技 技。此次入股之后， 绿地控股成为深兰科技的第二大股东，股权占比将超过13% 汽车 宝能，碧桂 园，华夏幸 福，宝能集团斥资140亿元在杭州市富阳区产能30恒大 万辆的新能源汽车 产业基地，总用地面积约3000亩 医养健康 绿城，远洋， 绿地，鑫创 科技 绿地康养产业集团揭牌，将全面负责绿地“医康养”大健康核心 产业平台建设，参与相关产业项目的开发与运营，承担绿地健康 养生示范区“康养谷”建设 文旅 华侨城，融 创 华侨城将投资建设潮州北部五镇生态文旅产业新城，并参与潮州 古城托管 节能环保 中节能，雅 居乐，华夏 幸福 雅居乐与长三角循环经济技术研究院签订框架合作协议，共建科 创基地，在土壤修复、危废处理、生活垃圾处理、废物资源化利 用等方面开展合作 物流 万科、招商、 海航、绿地、 2017年7月，万科联合厚朴等组成财团竞购新远洋、富力、 平安不动产 加坡物流巨头普洛 斯，万科占股21.4%成为第一大股东；今年7月并购太古冷链资 产包，万科物流的冷链业务版图将进一步扩大，覆盖国内一线城 市及内陆核心港口城市 3. 主要企业动向
1) 产业地产企业探索国际化资源，“走出去引进来”
产业资源“开源”时代来临，产业地产企业纷纷出海。目前海外华夏幸福、星河产业集团、鑫创科技、天安数码城等企业纷纷布局海外创新及产业资源。星河产业已整合包括美国硅谷、以色列、巴林、中国香港、新加坡、前海自贸区等多个国家和地区的国际化创新产业资源，联合当地政府、国际高校、知名企业机构等，实现国际资本、技术、人才等高端创新要素的无缝对接；鑫创科技在英国、爱尔兰等全球创新高地相继成立鑫创伦敦科技中心、鑫创剑桥科技中心、鑫创爱尔兰科技中心，是国际科技园协会（IASP）、牛津大学创新中心（OUI）正式会员，与IBM、Fablab等科技企业或创新平台达成战略合作并落户科创小镇。
2) 众多产业地产企业涌入新能源汽车
中国恒大宣布，恒大集团与广汇集团同意在汽车销售、能源、地产、物流等领域开展全面战略合作，充分发挥双方的资源优势进行资源整合，共同推动相关产业的发展。
广汇集团股东将向恒大集团转让23.865%的股权，总代价为66.8亿元。此外，恒大集团斥资78.1亿元向广汇集团增资，增资完成后，恒大集团将总计斥资144.9亿元，持有广汇集团40.964%的股权，成为广汇第二大股东。 自2017年3月成立宝能汽车之后，宝能集团便在西安、广州、昆明、杭州、武汉等地规划新能源汽车项目，再加上收购观致汽车51%股权，宝能集团仅用一年时间便打造出一个总投资规模超千亿、年产能达245万辆的汽车版图。
3) 北大科技园成功发行产业园区CMBN
资产证券化成为产业地产商资金的重要来源。2024年4月，北大科技园发行产业园区CMBN。北大科技园位于北京大学校园东北角，以创新中心大厦为主要载体（标的为创新中心办公楼及北大博雅国际酒店两部分），是北京大学科技成果转化、科技企业孵化、创新创业人才培育和高科技产业化发展的重点基地。在物业出租方面，2014-2016年创新中心分别实现营业收入 0.47亿元、0.51亿元和0.50 亿元；酒店运营方面， 2014-2016年北大博雅国际酒店实现营业收入1.04亿元、1.07亿元和1.11亿元 。
4) 金地商置成功发行国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品
2017年5月，“嘉实金地八号桥资产支持证券”获得上交所核发的无异议函。这是国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品。该项目拟发行总金额为4.2亿元，产品期限为8年。由金地商置旗下深圳威新担任原始权益人，稳盛投资担任交易顾问，嘉实资本担任计划管理人，启客威新负责项目运营管理。 “八号桥项目”位于上海市卢湾区新天地商圈，占地面积约19,303平方米。曾是旧属法租界的一片厂房，解放后成为国有企业所属的旧式工业厂房。2003年下半年，香港启客集团牵头对旧厂房
实施开发、改建、招商并运营管理，将老厂房变成了集聚创意产业的文化创意园区。2016年9月，金地商置完成了对八号桥文化创意园区项目的股权收购，并将该项目正式纳入金地的管理体系。
5) 全国首个园区PPP资产证券化，产业地产造血能力取得突破
2017年3月，国内首批PPP资产证券化项目正式落地。华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划成为首个园区ABS。该计划于3月10日当日即顺利完成发行工作，成为首单完成发行的PPP资产证券化项目，发行规模7.06亿元，总期限为6年，其中1年期优先级资产支持证券票面利率仅为3.90%，亦创出同期资产支持证券最低发行成本。国内首个PPP项目资产证券化产品完成发行后，将推进产业新城模式在融资渠道以及模式认可度上进入一个新层级，同时会大大提高产业及城市的运营能力，为产业地产运营商提供融资新思路。
6) 万科定位升级为城乡建设与生活服务商
与政府部门及政府背景企业合作，着力拓展东北、西北、深圳区域。与西宁市政府合作，参与转型升级与绿色发展样板城市；与大连、黑龙江政府合作多领域产业载体开发；创新中心落地沈阳皇姑；一级开发、二级城市更新及TOD项目。
与科技企业合作巩固物流产业，探索智慧社区建设及5G产业。与*ST云网合作打造冷链物流产业园区土地获取及建设，与微软、海尔在智慧社区平台及智慧社区体系深化合作，与中国联通合作打造5G智慧园区及产业链。
搭建金融平台，强力支撑产业发展。与中国银行合作构建冰雪产业实体+特色金融服务，专注发展冰雪产业；与天津荣泰成长、比亚迪合作成立和谐鼎泰基金，用于科技、
物流领域。
7) 联东U谷升级战略实现园区经营正循环
全面升级运营服务。两优、四有、三审，集中发展优质项目、拓展优质客户；产业有方向、客户有质量、产品有形象、去化有保障；招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核。提供U谷金融深化服务、温暖园区理念、人才引进服务、园区科技服务。
四、 产业地产未来趋势
1) 传统地产瓶颈与产城发展需求将共同驱动更多地产商转型
一方面，传统地产在融资、拿地等诸多方面受到重重限制；另一方面，产业升级为产业地产 带来了庞大需求：新的业态、新的产业、新的模式不断涌现，都需要地产的支撑服务；传统制造 业、城市商业面临着加快产业转型升级的迫切性，必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服 务配套等新需求；旧城改造、产业升级、生活升级为对地产行业提出了技术、创意等方面新的要 求。瓶颈与需求一推一拉将合力驱动更多地产商向产业地产转型。
2) 价值源于产业而非地产，“产业为壳”与“产业为核”将两极分化
未来产业地产的正面战场在于比拼运营效率，而非投资开发规模。产业地产企业将更多地从 新增开发盈利转向存量运营盈利。从政策导向来看，未来产业地产价值将必须与园区产业、区域 产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展，“产业为壳”的开 发运营商将失去获利空间。
3) 住宅、商业、产业地产的界线会越来越模糊，融合型地产是大势所趋
住宅地产、商业地产和产业地产在目标客户、成熟期和盈利方式上存在差异，而未来整个地 产行业将转型升级为以人为本、服务价值驱动，三者模式将相互融合。一方面大批旧城需要改造 升级，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。雄安新区、粤港澳大 湾区等多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式，住、商、产融合将成 为未来发展方向
4) 产业地产领域将有更多跨界组合选手，优势互补，强强联合
传统地产商具备地产思维和开发经验，政府平台具有政策支持，实业企业具有行业基础，金 融企业具备资金运作能力，而互联网企业及其他高科技企业具备先进技术并自带“流量”。各类 主体单打独斗开拓产业地产业务都面临重重困境，但跨界联合将实现优势互补。当前已有多个运 营主体牵手成功，未来产业地产领域将会出现更多意想不到的跨界组合选手。
2024中国产业地产企业生存环境、业务模式及未来趋势
