第三部分：招商方案
凤凰城商铺要取得良好的销售业绩，除了案场扎实的销售能力外，必须成立专门的市场招商部门，在定向招商的主基调下，开展有针对性的工作。
一 招商业态组合
类型 主要招商对象 数量 面积 1 2 1 1 1 1 1 2 1 600 400 300 80 400 200 300 2500 300 美容美发 白厦 咖啡馆 酒吧 药店 银行 茶楼 影楼 花店 邮局 餐饮 超市 上岛、老树、 秀吧、廊桥、纽约纽约 招行、工行、中行 已定 蜀王、萧式、永和豆浆 苏果、好又多、合家福 另：浴场可根据商家意向，在金牛路上修建 核心：在开盘前，确定3-5家主力商业，促进本案楼盘销售。引进主力店对于加快结束商铺的培育期、提高人气、增强租户和投资者信心有着重要作用。 形式：由公司内部关系和必要的上门联系相结合；
二 商家入场时间：最好能确定在开盘前
开盘前后只能开一个小的咖啡店，小便利店。可以确定一些主要的商家，要集中精力做好引进一家品牌餐饮店、一家品牌超市、一家诊所加药店，但这些商家不可能在开盘时开业，一是时间来不及，二是根本没有生意，亏损肯定严重，三是意义不大，只要确定了商家品牌就可以做宣传，对客户就能解决他们的顾虑。
三 招商瓶颈：楼盘未开盘，商家入场经营没有利润，前期装修、人员、物料等投入不小、加大商家进场难度。
突破口：优惠面积加大，如：凡进场装修并在开盘时投入使用的商家给予最大政策优惠，免租金、免物管费、优先购买权、一次免费结构合理变动及前期投入补贴（根据商家面积大小和前期投入费用，可上下浮动）
入住前开盘或后一定时间内开业的给予一定的免租期和免物管费，但不可能给商家现金补贴。
四 优惠具体办法如下
1 三年内低租金：租金初步控制在20—25元/平方米。 2 对进驻商家将给予报纸广告的宣传支持。 3 对一些特别大户商家可采取一年免租金 4 对一些形象店可采取免一年物管费。
5 其他优惠参考：0利润期商家补贴(包括装修补贴)，
6 向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益； 五 招商方式 1 售后返租
投资者买下商铺后将物业租给发展商经营，租金标准（返还率）一般以成交额的一定比例确定（如每年8%－－12%），返租期通常是3年或5年。返租方式适合以投资者为主要目标客户的项目。
实现返租有两大好处：一方面，投资者收铺后将商铺租给发展商，有稳定的租金收入；另一方面，商铺由发展商统一经营有助做旺商场，返租期满投资者收回一个成熟旺铺 2
保租营销
通常购买商铺可按成交总额的5－－6成向银行申请按揭贷款，余款4－－5成作购铺首期款。保租营销是指投资者在订购商铺时，向银行申请按揭贷款，首期无需全额支付，只需支付首期款的一部分（通常是1－－2成），然后买家将商铺委托发展商代理经营四至五年，发展商应付租金用于抵扣买家余下未付的购铺首期款，委托经营期期满后发展商将商铺交回买家自行经营管理。
实施保租营销，发展商把商场开业后能否旺场的风险与麻烦“承包”起来，先将“生铺”做成旺铺之后才向买家交还商铺，免除了买家怕商场前期经营。
3 先租后售
有意购买商铺做经营场地的商家先租用商铺，按月交租金，在一定时期内（通常是2－－3年）如果租用商家决定购买该商铺，发展商按租用时议定的价格出售，之前所交的租金总额可转作购铺首期款，办理成交手续和银行按揭手续后，商铺产权归商家所有。
先租后售的另一种情况是，承租商不一定就是购买者，发展商先将商铺出租，然后再找投资者，买家购买后发展商将此前所收租金总额连同对租金的权利义务一并转让给投资者。 4 减免首期款
购铺的首期款是成交价的40%－－50%，较高的首期款制约了投资者的购买热情。发展商为了刺激客户的购买冲动，实施减免首期款策略。投资者再购买商铺时，只需支付成交价的20%－－30%作首期款，然后办理5－－6年成按揭贷款，余款由发展商提供免息贷款，买家可在一定期间（2－－5年）分期返还给发展商。减免首期款有效地降低了置业门槛。
5 以租代售
有意购铺的商家先承租商铺经营，然后按协议每月向发展商交纳租金，等支付的资金总额达到当初议定的商铺总价款时，商铺则销售给承租者，商铺产权归商户所有；如果商户在协议期中止合约，没有付足租金（购铺款），则以租代售计划终止执行，商铺仍归发展商所有。
凤凰城淠河路商业推售思
