1.1宗地与城市的关系：外环外，30分钟车程通勤距离50万产业人口，周边相邻板块常住96人3.6km1.2km1.8kmMAX未来广场周边产业情况区域规划（万方）3303953202805010066.6200531795建成（万方）165 277 288 112 8 20 33 140 42 10858km星河世纪商业广场3.3km金运路站9km江桥万达中环百联近铁、118、绿洲中环虹桥核心商务区临空经济园区长风生态商务区江桥商务区桃浦真如南翔长征天山路沿线合计11km年均产生2万左右的工作人口周边居住人口情况12km名称区县常住人口江桥镇嘉定区25.62真新街道嘉定区10.62曹杨新村街道普陀区9.83长风商圈桃浦镇普陀区19.48长风新村街道普陀区12.09长征镇普陀区22.99真如镇普陀区17.24北新泾街道长宁区4.69虹桥街道长宁区5.96天山路街道长宁区7.38仙霞新村街道长宁区8.47华漕镇闵行区19.38强相关板块合计96万1上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx总计164万10km15km临空经济园区虹桥枢纽1.2土地指标及四至：9050限制；容积率不可分地块平衡；限高24-60米；北邻铁路、南对医院、西北紧贴变电站；地块内有丰富河道
用地面积95382㎡配建及代建要求：1.J1-03地块内须综合设置一处邻里中心，建筑面积不少于7660平方米（2000平菜场成本价回购）。计容建面171688㎡容积率1.8建筑要求建筑密度建筑高度90平以下占总建面50%; 邻里中心7660㎡装配式100%，单体装配率30%；30%限高60米，限低24米保障房5%;全装修100%（包括保障房）兼容设施2.J1-18地块绿地和其配建设施、地块间的规划河道、河道两侧沿河绿化带由竞得人代建。3.沿J1-03地块西侧设置南北向公共通道，沿J1-01和J1-02地块南侧设置东西向连通的公共通道，J1-01地块与J1-02地块、J1-02地块与J1-03地块之间须架设桥梁，由竞得人代建.。J1-01J1-02地块西侧动迁房
地块内部较平整
J1-03J1-04J1-18第一人民医院江桥分院西侧黄家花园路
地块中间河道
规划中地铁站
上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx21.3土地内部土地价值打分(取得道路管理权情况)：南临水部分土地价值最优
取得中间规划路管理权的情况：变电站1.01.041.061.041.121.111.051.031.011.091.041.061.01规划路
1.071.091.091.091.121.121.061.09邻里中心幼儿园1.051.061.061.07绿地公园1.031类土地：有南向或北向临河、绿地公园，且有较好社区景观2类土地：3类土地：4类土地：临路、医院等不利因素，且无好的社区景观5类土地：
1.041.051.03土地价值排序有东西侧临河、绿地公园，且有较好社区景观1>2>3>4>51类2类3类4类5类
1.011.01临路，但有较好社区景观紧邻高压变电站
上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx31.3土地内部土地价值打分(未取得道路管理权情况)：大量沿河区域从1类土地价值下跌到2、3类土地价值
未取得中间规划路管理权的情况：变电站1.01.041.051.041.071.031.051.031.011.071.031.051.01规划路
1.01.041.041.041.061.061.061.08邻里中心幼儿园1.051.061.061.07绿地公园1.021类土地：有南向或北向临河、绿地公园，且有较好社区景观2类土地：3类土地：4类土地：临路、医院等不利因素，且无好的社区景观5类土地：
1.041.051.03土地价值排序有东西侧临河、绿地公园，且有较好社区景观1>2>3>4>51类2类3类4类5类
1.011.01临路，但有较好社区景观紧邻高压变电站
上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx41.4配套及周边土地属性当前及未来变化：【当前】地铁较远；商业配套较弱，但周边商圈车行易达；对口学校等级较低，且距离远；周边2公里内，无医院。
因素杨柳初级中学星华幼儿园
封浜小学
MAX未来广场海华医院星河世纪广场配套地铁13号线金运路站备注3.3公里3.6公里车行15分钟到达虹桥枢纽1.8公里3.3公里8公里9公里11公里2.1公里，综合医院2.2公里，等级较差2.7公里，乡村小学，等级较差3.3公里，等级较差交通车行到外环线嘉闵高架MAX未来广场中环百联金运路站万达广场江桥万达广场商业星河世纪广场中环百联近铁/118广场医疗海华医院对口星华幼儿园教育对口封浜小学对口杨柳初中近铁/118广场
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上海龙湖天璞客研定位篇
