商业地产开发的一般流程

商业地产开发的一般流程

商业地产项目开发一样流程

1、市场条件判定

开发商需要在项目初期，第一对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判定。

该判定能够称之为初判定：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判定该都市或地区进展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的摸索。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的咨询题：假如某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不能够在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择咨询题关于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地点都适合做商业房地产的开发，只有某个地点具备了相应的条件后，才能够做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与一般房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范畴内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的咨询题。

针对不同的项目有不同的确定方案，开发商能够组织自己的

团队进行该项工作的研究分析，也能够托付专业咨询机构进行选址。

3、判定可进展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可进展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情形，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可进展规模等一系列相关咨询题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，治理商开始认为是因为商品组合不同的缘故，但一、二期商品组合调整后二期依旧经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。事实上新世界二期运营不佳的缘故在于市场规模判定不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这讲明开发商对市场可支撑的进展规模的判定不够准确。

该项工作属于微观判定，专门多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判定，能够测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即能够得出该项目地可进展商业房地产项目的规模。