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培训课题：房地产成本控制
第一节 房地产开发成本的构成
一、土地费用
土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 二、 前期工程费
主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 三、 建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 四、 市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。 五、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 六、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
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七、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 八、其他费用
主要包括销售广告费，各种不可预见费（基本预备费和涨价预备费）等，在成本项目建议初步设施工图招标投竣工验竣工决构成中一般不会超过10%。 书和可行计阶段 设计阶标阶段 收阶段 算阶段 土地费用、建筑安装工程费和市政公共设施费用大致占总成本的80%，是成本构性研究阶段 段 成的主要部分。本次培训重点学习工程成本。 第二节 工程计价的各个阶段： 投资估算 概算造价 预算造价 合同价 结算价 决算价
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投资估算：是指在项目建议书和可行性研究阶段，通过编制估算文件测算和确定的工程造价。投资估算是建设项目进行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。 2
概算造价：是指在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。与投资估算造价相比，概算造价的准确性有所提高，但受估算造价的控制。 3
预算造价：是指在施工图设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件预先测算和确定的工程造价。它比概算造价更为详尽和准确但同样要受前一阶段工程造价的控制。 4 合同价：是指在工程招标投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设
备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同所确定的价格。合同价属于市场价格，它是由承包发包双方根据市场行情共同议定和认可的成交价格。
5 结算价：是指在工程竣工验收阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程
量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格，反映的是工程项目实际造价。
6 决算价：是指工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映竣工
项目从筹建到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。（工程决算价是工程的全部投
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入价，包括前期费用、土地占用费、配套设施费、审批报建费、图纸设计费、审核图纸）
第三节 工程造价的有效控制
1、工程造价的有效控制：就是在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各阶
段采用一定的方法和措施把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额内。具体说，就是要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制施工图设计和预算造价，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。 2、有效地控制工程造价应体现以下三项原则：
（1） 以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。工程造价控制贯穿于项目建设全过程
的同时，应注重工程设计阶段的造价控制。工程造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成后，控制工程造价的关键就在于设计。
（2） 实施主动控制。被动控制：发现实际值偏离目标值→纠偏→再偏离→再纠偏。这
样只能发现偏离，不能预防可能发生的偏离控制措施。
（3） 技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。要有效地控制工程造价，应从
组织、技术、经济等多方面采取措施。从组织上采取的措施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务，明确管理只能分工；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。
总的来说，应通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
主动控制：就是立足于事先主动地采取
第四节 项目实施过程中各阶段的成本控制
包括：决策阶段、设计阶段、施工阶段（重点学习）、竣工结算阶段
一、决策阶段
项目决策阶段影响工程造价的主要因素有： （1）项目建设规模
建设规模的确定，就是要合理选择拟建项目的生产规模，解决“生产多少”的问题。项目规模的合理选择关系着项目的成败，决定着工程造价合理与否。
合理经济规模是指在一定技术条件下，项目投入产出比处于较优状态，资源和资
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房地产成本控制
