2018-2019年中级经济师 专业知识与实务 中级房地产经济
房地产估价真题练习【3】(含答案考点及解析)
1 [单选题]利用假设开发法估价，下列选项中会使评估价值偏高的是()。 A.后续开发建设的必要支出大 B.后续开发建设的应得利润大 C.开发完成后的房地产价值大 D.开发期长 【答案】C 【解析】略
2 [单选题]基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=( )-空置和收租损失+其他收入-运营费用。 A.总收入 B.有效毛收入 C.毛利润 D.潜在毛租金收入
【答案】D
【解析】本题考查净收益的求取。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。
3 [单选题]某房地产商要重新接受开发一个停工的住房建设项目，已知该公司购买已经建设中的住房花费900万元，购买该土地花费了700万元，该片住房的折旧为400万元，则接手前该项目的价值为( )万元。 A.200 B.600 C.1200 D.2000
【答案】C
【解析】本题考查成本法的计算。根据公式：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧，即700+900-400=1200(万元)。
4 [单选题]抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值是( )。 A.投资价值
B.拍卖保留价 C.计税价值 D.抵押净值
【答案】D
【解析】本题考查房地产估价。抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
5 [单选题]可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于( )。 A.可比实例正常价格 B.估价对象市场价格 C.可比实例比较价格 D.估价对象比较价格
【答案】A
【解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。
6 [单选题]净收益等于( )减去运营费用。 A.总收入 B.潜在毛收入 C.毛利润 D.有效毛收入
【答案】D
【解析】本题考查净收益的求取。净收益等于有效毛收入减去运营费用。 7 [单选题]利用假设开发法估价，会使评估价值偏高的情形是( ) A.后续开发建设的必要支出大的 B.后续开发建设的应得利润大的 C.开发完成后的房地产价值大的 D.开发期长的
【答案】C
【解析】本题考查假设开发法。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。开发完成后的房地产价值大，则会使评估价值偏高。 8 [单选题]某套住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于( )。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.外部性折旧
【答案】B
【解析】本题考查建筑物折旧的求取。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于功能折旧。
9 [单选题]选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法被称为( )。 A.收益法 B.比较法 C.成本法 D.假设开发法
【答案】B
【解析】本题考查比较法的概念。比较法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。
10 [单选题]采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与( )接近。 A.价值时点 B.委托估价日期 C.实地查勘日期 D.估价作业期 【答案】A
【解析】本题考查选取可比实例。选取的可比实例应符合的要求之一是可比实例的成交日期应尽量接近价值时点。
11 [单选题]某套商品住宅的建筑面积为100m，套内建筑面积为80m，建筑面积的单价为
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5000元／m，套内建筑面积的单价为( )元/m。 A.4000 B.5000 C.5500 D.6250
【答案】D
【解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单
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价×建筑面积÷套内建筑面积=5000×100+80=6250(元／M)。
12 [单选题]某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7％、8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。 A.323 B.275 C.273 D.258
【答案】B
【解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式：(1)正常成交价格=买方实付金额一应由买方缴纳的税费。(2)应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率。设正常的交易价格为χ，则应由买方负担的交易税费为8％，则χ=297-8％χ，解得χ=275(万元)。
13 [单选题]房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。 A.房地产交易情况修正系数 B.房地产市场状况调整系数 C.房地产状况调整系数 D.房地产价格变动率
【答案】C
【解析】本题考查房地产状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
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14 [单选题]某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10％。该宗房地产的价值为( )万元。 A.964．4 B.977．9 C.1000．0 D.3500．0
【答案】A
【解析】本题考查收益法的计算。本题中收益年限为有限年，计算公式为
964．4(万元)。
15 [单选题]某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／m，正常开发成本为1500元
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／m，管理费用为前两项的5％，投资利息占前两项(称为直接成本)的5％，销售费用为100
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元／m，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为( )元／m。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000
【答案】D
【解析】本题考查用成本法计算新开发土地价值。本题中直接成本为土地取得成本与土地开发成本之和。开发利润=(土地取得成本+土地开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6％
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=150(元/M)，新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+
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销售费用+利润=1000+1500+(1000+1500)×5％+(1000+1500)×5％+100+150=3000(元/M)。 16 [单选题]在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格一( )。 A.房地产价格 B.建筑物开发成本 C.土地价值 D.建筑物市场价值
【答案】D
【解析】本题考查建筑物折旧的求取公式。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。
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2018-2019年中级经济师专业知识与实务中级房地产经济 房地产估价真题练习[3]含答案考点及解析
