虹口区位于上海北部稍偏东。地理位置优越，是除浦东新区以外上海市唯一集中央商务楼、中央商业区、中央城区为一体的城区。虹口区南端处于黄浦江、苏州河交汇处，与浦东新区、黄浦区隔水相望，是上海中央商务区组成部分之一；西与闸北相连，北与杨浦、宝山区接壤，使两区通向市中心的必经之路。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达；商业繁荣，四川北路商业街素负盛名，乍浦路美食街享誉海内外，大柏树地区已成为万商云集的新兴商业区；旅游资源丰富，有鲁迅故居、鲁迅墓等一大批中国现代文化名人的遗址、遗迹；北外滩航运一条街的开发已进入启动阶段。
2、区域概况
虹口区区政府建立于1950年6月，现设在海南路10号。下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9个街道及江湾镇。街道、镇下有266个居民委员会，全区面积为平方公里。2000年底，全区户籍人口825112人，人口密度为每平方公里35335人。出生率为‰，自然生长率为‰。区内居民以汉族居多，还有回、满、蒙古等少数民族。
同时区政府加大教育文化卫生事业的资金投入，全年完成24所中小学校标准化建设，复兴高级中学、上外职业技术教育学院正式开学，全区高中阶段入学率达到97%；医疗卫生资源得到调整优化，实现资源互补，第四人民医院和江湾医院新楼竣工、投入使用；积极稳妥推进文化体育产业化进程，多伦路文化名人街修旧如初，丰富了虹口足球场鲁迅公园发展集团，开发体育、园林、文化、旅游综合功能；进一步完善社会保障机制，建立完成投入使用；健全“两级政府、三级管理”体制，建成两级社区服务中心，建成10个街道、镇社会保障管理所，完善社会救助机制，促进帮困救助工作规范化、网络化、一体化。 附表：面积和人口密度： 项目 合计 四川北路街道 乍浦路街道 土地面积（平方公里） 23．449 年末人口（人） 人口密度（人/平方公里） 34335 51616 62151 805112 83567 76446 提篮桥街道 新港路街道 欧阳路街道 曲阳路街道 广中路街道 嘉兴路街道 凉城新村街道 江湾镇
98893 100896 65367 85310 96675 72735 59079 66144 41886 56272 44988 29266 29783 51367 18803 15476 在经济方面全区实现区级增加值亿元，同比增长%。财政收入继续保持增长，三级财政收入亿元，同比增长%；其中，区级财政收入亿元，同比增长%收支平衡。建筑业总产值达到亿元，同比增长%。全区经济保持稳健的发展速度，经济总量稳步增长，经济运行质量总体良好。产业行业结构调整力度加大，高新技术产业占全区公有总量比重显着增大，高新技术正成为虹口经济新的增长点；经济体制改革不断推进，区内非公经济与公有经济初步实现了优势互补，年初成立了区小企业发展促进中心，扶持搞好区内中小企业；不断扩大对内、对外开放，为区域经济增长注入了新的活力，在世市招商责任制、绿色通道服务卡制度的基础上，拓宽招商渠道，开拓楼宇招商内涵，加强以商招商，培育政府招商网络。全年引进外区、外省市企业305户，引入资金亿元。加强市政建设，狠抓城区管理，重点项目按期完工，全年完成固定资产投资亿元，周家嘴路—海宁路拓宽等重大工程如期竣工。
3、项目周边环境分析：
从地域上划分，虹口可以由东向西的大连西路、汶水东路分隔为南部、中部和北部三个区域。
本案所处黄浦江以北，大连西路以南的南部地区该区域建成于二十世纪处，靠近北外滩的周家嘴路、海伦路交界处。周家嘴路经市政府1999年拓宽通车后，该地区的交通大大改善，成为虹口南部地区的交通主干道，成为连接浦东、杨浦、虹口、闸北、普陀、长宁各区的重要道路，也是目前虹口楼盘集中开发地区。随着明珠二号线的动工建造和大
连路越江隧道工程的启动，这一地区必将掀起虹口新一轮高尚住宅区的开发高潮，当然，楼盘竟争也将更为激烈。
三、项目周边重要竞争个案分析：
目前，该地区的楼盘除“艺术林”均价4500元/平方米，“和泰玫瑰园”，均价5000元/平方米以全部售出外。“阳光前景”，“紫虹嘉苑”尚未开盘外，其余如“新外滩花苑”，“香港丽园”，“东方都市景苑”，“海伦香榭”，“瑞虹新城”，“新外滩鉴赏家”等都在热销，且销售业绩都非常好。具体如附表所示：
个案汇总表： 案 名 地 址 阳光前景 紫虹嘉苑 新外滩花苑 香港丽园 通洲路333号 周家嘴路460号 周家嘴路890东大名路888号 弄 紫江房产 经佳置业 住宅 6—24 10000 25000一期 96-135 99 4250-5300 至诚房产 仲量联行 住宅 27 30 33 80000 200000 117-172 162-169 5500-9000（小高层15500） 电 话 开发商 营销企划 规划用途 建筑楼层 基地面积 总销面积 规划面积 主力面积 单价范围 虹河房产 易策咨询 住宅 33*3 10000平方米 50000平方米 79—206 100 4200—6000 鸿洋置业 自销 住宅 19-32 35000 180000 100-300 130 4400-6000 均 价 5100元 4800 7000（小高层15000） 5200 主力总价 总销金额 总销户数 可售户数 售出户数 销 售 率 绿 化 率 容 积 率 得 房 率 物管公司 物 管 费 工程现状 公开日期 交付日期 调查日期
个案汇总表： 案 名 地 址 电 话 开 发 商 营销企划 规划用途 建筑楼层 基地面积 总销面积 51万 2．57亿 400 400 0 0 40% 4．9 78% 香港新鸿业 1．3—1．4 一幢2/3 01．10月底 03．4 01/10/14 47万 384一期 384 0 0 40% 80 未定 未定 2/3 估计 01/10/14 120万元 200 200 195 95% 40% 80% 仲量联行 2 配套设施 2000初 01年底 01/10/14 65-70 1380 1380 1104 80% 43% 4 80% 香丽园 外立面 01/06/28 02/07 01/10/14 东方都市景苑 公平路750号 高昌房产 高昌房产 住宅 11 25 29 17 15000 60000 海伦香榭 瑞虹新城 新外滩鉴赏家 东长治路299号 远实 自销 住宅 24 18000 30460 海伦路188弄 临平路333号 神州实业 佳星房产 住宅 6-10 10000 20000 香港瑞安 荣誉广告 住宅 39 40000 180000 规划面积 主力面积 单价范围 均 价 主力总价 总销金额 总销户数 可售户数 售出户数 销 售 率 绿 化 率 容 积 率 得 房 率 车位售价 车位租价 物管公司 物 管 费 工程现状 公开日期 交付日期 调查日期
价格比分析： 项目 89-151复式190 130-140 4500-5900 5200 55-60 3．1亿 400 400 280 70% 40% 4 79% 售13万 300/月 开发商 暂定： 外立面 00/12 02/05 01/10/12 111-136 111 4500-5400 4900 54 9800万 150 150 80 60% 35% 85% 未定 77-82 6300-8000 7200 60万 - 1800 1800 1300 72% 43% - 75% 6000—8000 115-148 4500-7000 5750 64-85 200 200 200 100% 21% 78% 未定 未定 未定 结构封顶 01/09/29 02/08 01/10/12 瑞安物业 2元 现房 2001．9月 2003 01/10/12 未定 外立面 00/10 02/03 01/10/13 价格范围 4200——均价 5100 销售率% 0 公开日期 01/10底 交房日期 03/4
上海浦江名邸名盘策划案
