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1. 一：全市房地产综述及市场预测
全市2000年房地产市场综述
2000年开始上海房地产市场展现出前所未有的良好态势：供应量回升，需求量继续增长，供求关系日趋平衡，价格稳健上扬，存量产权房交易量在商品房交易总量中的份额大幅度提高，商品房空置量有望回落。市场进入良性循环的轨道。 细观2000年上海房地产市场，大致呈现出这样几个明显特征： A、产业政策主导下的诸要素优化组合对市场 “驱动”效应呈现
2000年市场趋势，商品房销售量的攀顶得益于市场诸要素的协调运行。其中，政府制定和实施的各项政策举措对施放市场的能量起到了关键作用。具体体现在几个方面上：
（1）通过政府行为和市场行为相结合，巨额投资着力于市政基础设施的建设，经过数年的运用效应明显，良好的投资环境和居住环境是市场发展的外在动力； （2）为投资开发主体制订各类相关的行之有效的“游戏”规则，适时梳理市场体系，规范了投资主体的市场行为，引导有效供应的增加，确保市场正常运行；
取消福利分房与进一步降息、降税的经济政策联动，及动迁货币化安置，扩大已售公房买、售范围等政策的实施，不但极大的激发了消费者改善居住条件的愿望，而且最大限度的挖掘了有效需求，形成了对市场强劲的吸纳力。 B、内销商品房市场供求关系出现实质性转换
2000年的统计数据表明：由于预售面积的增长幅度大于批准预售面积，因此，供求比定格在1：上，基本上呈平衡态势，供应需求比例比上一年的1：上升了23个百分点。
为了对供求态势做具体的了解、分析，在此把各行政区域有选择的分为三个层次。第一层次是由黄浦（南市）区、卢湾区和静安区所组成的中心城区；第二层次是传统意义上的十个中心市区；第三层是由宝山区、浦东新区、和闵行区组成的人口导入区，还对这三个区域自1997—2000年四年来的内销商品房批准上是预售面积和实际预售登记面 积进行了对比: 区域 全市 中心城区 中心市区 人口导入区
由上表可见：
四年来，供求关系尽管在整体上稳步趋于平衡，但不同区域的供求转换速度却有着明显差异。中心城区因空间狭小，其供求量一直处于低位运行状态，到2000年还呈“供求倒挂”状态；中心市区虽然起点最高，但连续四年供应量愈500万平方米，2000年达到670万平方米。在1999年达到平衡后，2000年又回落14个百分点；供求转换速度最高，经过三年时间供求比从1：跃至1：，这种供求关系大幅度的变化，与人口导入区物业的价格品质配比、市政基础设施条件的巨大改善密切关系，同时从另一个侧面反映出人口导入期在功能定位时上述因素的配套相对滞后。
历年来的供求态势同时表明：虽然供求关系已进入良性循环的轨道，但空置房的消化依旧是一个沉重的话题，不容过于乐观。
1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1997 1998 1999 2000 批准上市预售面积 C、楼市重心梯度外移，中心城区“空心化”现象显现 统计资料反映，在内销商品房预售登记面积（万平方米） 2000年全市内销商品 房批准预售和预售登1997 1998 1999 2000 记面积中，城市外围区域均占据半壁江占总占总占总占总山。 面积 面积 面积 面积 量（%） 量（%） 量（%） 量（%） 区域 全市合计 100 100 100 100 中心城区 其中心市区 中 人口导入区 由表可见，四年来三个区域预售面积呈现两种炯然不同走势：
中心城区呈交易量增长，交易比例下降的反向运行态势；中心市区交易量增幅逐年减速，而交易比例下挫速度逐年加快；人口导入区则呈交易量和交易比例通向增长的运行态势，且两者的增幅呈跳跃状态。
同时结合四年来的供应量走势，三个区域显示出三种不同的走向：
中心城区伴随着需求量的增长，供应量在逐年萎缩。预售登记面积从1997年的万平米上升至2000年的万平米。而批准预售上市量则同期从127万平米下挫至万平米。
中心市区的供应量和需求量均同向上升。供应量从1997年的510万平米增至2000年的万平米，销售量从万平米上升至万平米，而两者所占比例则分别呈增大和减少的反向运行，同期供应量所占比例从%升至%，销售量所占比例则从%降至%。
人口导入区则另有一番景象，凭借人口导入机制和天时（开发空间广阔）、地利（交通便
利）、人和（产品问津者多）的条件，供应量除1997外，则显得较为均衡，所占比例下降，而需求量及所占比例均呈升势。至2000年人口导入区的供求份额占到全市总量四成。上述走势非常清晰的表明，伴随着上海城市化的进程，上海楼市的重心已经移向外围区域，中心城区的“空心化”现象显现。从市场整体均衡发展的角度看，各区域版块均有开发空间，外围区域开发空间更大。 2、全市2001年房地产市场预测：
随着加入WTO时机的来临，内外销商品房的并轨，上海的房地产市场将成为一个全面开放的市场。今后市场格局面临着重大变化，并在2001年有一定程度的体现。
A、房地产开发投资额将继续增加，但结构会有所调整
房地产业作为国民经济发展的支柱产业之一，GDP总量增加的重要行业，其开发投资额呈一定幅度的上升是必然的。同时，投资的内容和结构会有相应的调整。1、住宅投资额及占总量的比重近三年来连续增长。2001年其投资绝对额在小幅上扬的同时，占投资总额的比重会有所回落；2、从1997年控制高档办公楼项目建设后，办公楼的投资额和比重连续三年下降。同时，办公用房“隐性”增长势头有增无减（单位购买住宅用于办公）。2001年起一旦“入关”，对办公楼的需求将逐渐增加，办公楼项目的控制会有所松动，办公楼的投资额则将呈绝对额和相对值双重回升态势；3、随着装修房数量的增加，住房装修行为由开发单位负责完成，装修投资将纳入房地产投资的范畴之内。
B、新增经营性用地供应量将会有所回缩
1. 随着内外销用地的并轨和土地出让方式由协议出让变为拍卖和投标出让形式，随意取得土地的现象将大为减少，“价高者得”将有效提高土地入市门槛，以熟地形式出让土地势在必行，从而使现有的地价体系得到有效梳理；
2. 鉴于2000年土地供应量重新放大之一现实，在两种用地并轨前和实施新的土地出让方式之前，政府将会从供地计划中加以控制，这种控制的力度在2001年上半年将会得到体现；
3. 由于楼市在2000年的出色表现，目前利用已入市上未开发的存量土地进行“炒作”
的现象重新回潮且来势凶猛，也不排除出现对新增用地“先斩后奏”的“圈地运动”现象。因而，2001年在统计数据上会出现土地供应量下调与新开工面积和施工面积上扬的反向运行态势。
C、商品房批准预售面积有一定回落，批准销售面积仍会继续上升
商品房新的入市标准实施，将直接导致2001年上半年商品房入市数量锐减，原本可在上半年预售的项目转而集中，将在下半年预售。入市同期的推迟，导致商品房批准面积的回落。在1999年下半年和2000年上半年新开工的商品房，在本年度相继变为现房，预计竣工面积会在1600—1800万平米，而商品房批准销售面积还会大于这个数量。
D、商品房成交价格将明显提升，区域间的价差将进一步扩大
1. 本年度商品房成交价格在各种因素的综合作用下，将呈10%左右的幅度上升。 2. 土地开发成本不断增加； 3. 三材价格大幅度上扬；
4. 商品房推迟入市时间、资金周转周期延长，会被追加到房价中去的贷款利息额增加； 5. 货币分房政策正式出台前，部分机构或明或暗的福利补贴，对房价提升起到推波助澜的作用；
6. 住宅楼市品位档次普遍提高；
如果“入世”，将形成内外需求的联动，尤其是境外人士强烈的购房欲望，强劲的购买力会直接驱动楼价上扬。
由于市中心区域的土地供应弹性趋小，动拆迁成本不断上升，仍然以建高层、小高层楼盘为主。因此，价格上的高位运行会导致区域间的价差扩大。此外，在今后几年中，房地产业领域将逐渐形成企业集团化、楼盘适度规模化、生产要素的技术集约化及分工专业化与项目运作一体化相结合的竞争格局。
二：虹口区区域介绍
1、地理位置
上海浦江名邸名盘策划案
