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二手房违约？打二手房官司你必须知道的几件事
今年的房市，可谓波澜壮阔。3月、9月两波疯狂跳涨，卖家违约比例狂高；930调控一出，很多买家是怕跌也好是首付真不够了也好，买家违约又多了起来。总而言之，画风一直在下图两种情况里面切换，我都有些错乱了。
当然，无论卖家违约也好、买家违约也好，对于诚心想进行该笔交易的人来说，对付违约，都是头痛的事情。尤其是对于一些连环单的买家/卖家，可能面临着双重毁约、乃至无房可住的情况。但对于二手房的违约官司，很多人却对一些基本的法律常识不太清楚，也被\打官司\这事给吓怕了，以至于在出现对方违约的情况下，乱了方寸，错过了一些最优解决方法和解决时机，导致生活遭受极大影响。今天，就给大家普及一下这方面的常识（有些以问答形式体现），无论你是否以后会遇到，我觉得都值得收藏一下。
常识1：即使违约方根据合同规定的违约条款，全额支付了违约金，仍然不可以单方面解约，守约方仍然有权要求继续履行合同。
这一条可能是被所有人误解最多的一个常识。很多人都以为，只要我按合同规定给了违约金，那我自然就有权解约。
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下面这种情况特别常见：买卖双方签订了买卖合同，买方给了10万定金，后来房价涨了100万，买方说我赔你双倍定金，给你20万，解约！买家一看，虽然对方不厚道，但他按合同来赔啊，即使心有不忿，也只能忍气吞声认栽，拿10万赔偿总比啥都没有好吧。
实际上，中国的法律体系里面对合同的相关规定，“履行原合同”是最高优先级受保护的。也就是说，“守约方要求履行原合同”的优先级高于“违约方支付违约金要求单方面解约”，如果一方要求解约，无论对方是否愿意按合同违约条款赔付，另一方都可以向法院申请“继续履行合同”，在具备执行条件的基础上，“原合同强制履行”被法院支持的概率非常大。
常识2：合同里面写了违约方违约金为20%房款，现在对方只肯赔付双倍定金，我告到法院，法院肯定会支持20%房款吧，合同白纸黑字写着呢！
先把答案抛出来吧“不一定”。这个涉及中国的立法原则。合同约定的违约金额，违约方需要举证自己确实遭受了这么大的损失（好诡异的法律）。比如1000万房子，给了10万定金，卖方违约愿意赔20万（含定金），买方要求按合同赔付200万，但如果无法举证自己的损失有200万的话，很可能法院不一定支持。而举证自己的损失（比如房价上涨的损失），需要专门的机构对房价进行评估。
当然，由于现在房价上涨过快，20%违约金受支持的概率也越来越高，比如这个案例 http://dwz.cn/4q9ccq 。能获得法院支持的主要原因，还是房价上涨幅度超过了20%。
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常识3：听说如果合同没网签，违约方就只用赔定金；如果网签了，就要赔付房款20%？
没这个说法。网签与否对法院判决完全没影响，只涉及执行难度。
常识4：在卖方违约的时候，买方向法院申请“要房”（原合同继续履行）比“要钱”（要求对方支付违约金）更现实，也更可操作。
现实生活中，有些卖家既想违约、又不愿赔付违约金，这种例子有不少。在这种情况下，买方向法院申请原合同继续履行，“要房”更现实。因为中国法律有个最大问题就是“执行难”，要钱的，首先因为常识2所说，不一定要得到合理赔偿；即使法院判了合理赔偿，对方拒不执行/转移资产等等，我见过类似这种例子，法院判决后，6、7年拿不到钱的。而“要房”，只要用法院的判决书就可以去建委强制过户，房子跑不了。所以除非极其特殊情况，都建议买家的诉求是“要房”。法院对这类诉求的支持率非常非常高。
PS：最近几年有些案例，法院同时判合同继续履行+违约方付违约金。这种案例外地有，还没有。所以即使你想两者都申请，建议仍然以“要房”为主要目的。
常识5：法律手段（诉讼）不是一种目的，而是一种手段，目的是为了打破僵局，促进问题解决。起诉不代表最后你一定要打官司。
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利益面前很多人会突破道德底线，和你耍无赖。但敢和法官耍无赖的就很少了。很多时候，怎么谈判对方都不让步的事情，一张法院传票传过去、对方就服软了。所以首先要不怕打官司，很可能你决定打了，反而不用上法庭了。
常识6：真打官司，成本多少？打官司合算还是认怂给业主加钱划算？ 先抛结论，根据不同处理方式，如果你选择“要房”，打官司的成本大概在总房款的4%-8%左右。不算很少（具体细节太多就不说了，以后可以单开篇讲）。所以，这里说句很没节操的话：如果，卖家要求你加价的幅度在总房款5%以内，也许，你可以考虑和卖家协商协商？毕竟除了金钱，打官司还有时间和精力成本（国内维权成本之高，一声叹息）
当然，如果你就是为了惩罚无良业主，宁可交5%给国家和机构、也不愿多给业主1%，本号也精神上支持。毕竟这是一种正能量，这种行为多了，二手房市场才会更正规。
常识7：政策变化可以作为解约理由嘛？比如930新政，买家可以以此是不可抗力要求解约嘛。
“政策变化”通常在法律上作为“情势变更”来解释。但“情势变更”不一定就是“不可抗力”，所以政策变化是否可以作为解约理由，只能具体问题具体分析。
具体点说，如果是因为限购等政策导致失去购房资格，一般可以解释为“不可抗力”，以此主张解约；如果仅仅是贷款政策变化导致首付增加等等，则很难
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解释为“不可抗力”而要求解约，但具体也要看法院的判决。
常识8：业主要求以实际合同签署价进行网签，而不是协商好的做低价格进行网签价，买家该怎么办？法院会怎么判？
对于二手房交易中95%都普遍存在的“阴阳合同”（网签价低于实际成交价，以此少交税费），法院的原则是“回避”。怎么解释：就是法院不支持这种行为，但也不会认为这种行为违法，不会以“逃税”来进行审理。
在这里，强烈建议买家在签署合同时候，把合同签署成“房价+装修款”，其中房价=网签价，房价+装修款=实际合同价格。已经有实际判决案例，这种情况下，业主如果要求按实际合同价格进行网签，法院支持按“房价”进行网签。
常识9：法院和派出所（实际上是任何机构）都无法强制迁户口。法院只可以判罚违约金，但一般判罚金额在5-20万之间，无论合同怎么约定。
经常有这样的情况，过户以后，原业主迟迟不按合同约定迁出户口。多次协商无果，买家无奈向法院起诉。
但在（外地不清楚），任何机构无法在业主不配合的情况下，强制迁出一个房子的户口。法院对此也无可奈何。
所以如果买方的诉求是“要求对方迁出户口”，法院一般就不会支持这种诉讼。
但买方的诉求如果是“根据合同，要求没有迁出户口的业主支付违约金”，法院会支持。但很可惜，法院基本不会按照合同约定的高额违约金（一般是一天
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