房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例
一、 贷款模式
（一 ） 基本操作模式
（1）信托资金 （2）信托贷款 （3）支付利息 （4）信托收益 及本金 偿还本金
资产抵押、股权质押、第三方担保 图 1 ：贷款性信托的操作模式简图
关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单 的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图
1。但是，相对于银
行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占 有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目 资本金比例不低于 30%1，必须取得 “四证 ”。对于信托公司而言， 限制还不仅于此， 根 据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、 证券业务监管有关问题的通知》 （简 称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式 间接发放房地产贷款，
而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主 管部门核发的二级房地产开发资质 2其基本融资方式参见图2. 注：
1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 低资本金比例为30% ；
2、 罗阳：围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）
”，《信
20%，其他房地产项目 的最
托周刊》第16期。 对（公司） 项目要求
进入 方式
风险控 制措施
期限/成本/金额
退出
方式
图2 :贷款型信托的融资方式简图
（二）案例：Y项目贷款集合资金信托计划
1.项目背景 1）项目基本情况
A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的
全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以 来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见 图3。 100%控股
控股
图3： A、B、C的股权关系图
目前A公司重点开发丫项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发 展规划》
中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具 备房地产二级开发资质， Y 项目已取得 《国有土地使用证》 、《建设用地规划许可证》 、 《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地 313.86 亩，总建筑面积 398,085 平方米，分甲、乙、丙三区开发： 甲区以连排别墅为主；乙区包括 7 幢 4层的花园洋房、 4幢 33 层的高层住宅和 1 幢 5 层商业综合楼；病区包括 7 装 18-27 层的高层住宅和 1 个幼儿园。
2) 政策情况
随着近年来 H 市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重 大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，
2011年2月，H市政府委托某城
市规划设计研究院着手编制《 H 市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将作为 H 市规划的重点区域，建设以商务办公、 总部经济、 会议展览等功能为主导的公建中心， 打造城市综合体， 成为 H 市发展新亮 点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中 心区优化整合与新城开发建设联动并进。
3) 项目所在地情况
Y 项目位于该区域中心位置且紧贴 H 市大学城且与市政府相邻， 有着良好的行政 配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交 通十分便利。
4) 关联公司情况
B 集团是 A 公司的全资母公司，其总股本 5.36 亿元，主营业务是房地产开发， 在 H 市树立了良好的口碑，成长性较好。 2010 年公司房地产销售回款超过 25 亿， 在H市占有率
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