金域蓝湾别墅项目定价方案

--

金域蓝湾别墅项目定价方案

一、定价方法：

目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，鉴于本项目为高端别墅项目，衡阳市内可比较楼盘不多，且开发开发成本相对偏高，故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。

二、定价影响因素：

1、市场比较法

用市场比较法评估项目均价时，我司会考虑如下一些因素，分别为： 1） 2）

推售时机 区位因素 a. 环境

★ 自然环境 ★ 生活环境 ★ 配套环境 ★ 升值潜力

b. 交通

★ 通达程度 ★ 道路状况

c. 配套

★ 文化设施

--

--

★ 学校 ★ 生活配套

3） 物业因素 a. 规划户型

★ 项目规模

★ 小区规划（包括园林设计） ★ 外观设计

★ 楼间距（包括独立花园） ★ 容积率 ★ 户型合理性

b. 景观

★ 开阔性 ★ 山景 ★ 水景 ★ 人文景观

c. 设备

★ 智能化 ★ 其它

d. 小区配套

★ 车位 ★ 活动场所 ★ 会所设施 ★ 设施档次

--

--

e. 建筑指标

★ 户内使用率 ★ 建材 ★ 装修标准 ★ 工程进度

4） 营销因素

包括： ★ 管理公司品牌 ★ 物业收费标准 ★ 物管服务内容 ★ 发展商品牌

★ 代理商品牌及操盘执行力度 ★ 物业管理公司品牌 ★ 地盘包装 ★ 宣传效果

2、成本法影响因素 1）地价 2）建筑安装成本 3）所缴税费 4）营销成本 5）开发周期 6）融资成本 7）管理费用

--