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商圈调查的方法
1.商圈范围划分确定
商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50-一五0米，辅助商圈为一五0-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。
商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以 500 公尺为限。
2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。
2.商圈简图
商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图。
2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。
3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。
4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区·之同等类＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。
8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。
3.抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择
A. 办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B. 人潮走向汇集地点。
C. 固定人口较集中流动之地点。 D. 可能形成未来的门店群之地段。 E. 预定三～四个抽样点。
F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择
A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。
C.区分消费群活动频繁之时段。
4.商圈特征
4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态
A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。
D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态
A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数
A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。
B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。
E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 4-2 住宅特色 1)建物形态
A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。 B.目前的改建情况。
C.一～三年内可能改建的趋式。 2)分布情况
A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。
B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住宅区以＜乙１＞为代码、旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。 C.于简图上分别划定区域，制作商圈。 D.并于图上注明建筑物之楼别。 4-3 集会场所 1)场所类型
A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。 B.聚集人口类型。 2)动线
A.人潮汇集流动的路线。
B.人潮汇集流动的主要方向。 4-4 竞争者分析
1)卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。 2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3)平均消费额
A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。 B.根据此比例再分别乘其价格。
C.加总后求其平均值即为平均消费额。 4)营业额
来客数×平均消费额＝每日营业额。
每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。
5.人潮状况＜实地抽样方式＞ 5-1 平日及假日的人潮状况
1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。 2)以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。
3)以一五分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。 4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。
例：以一五分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数。 6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。
7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。 5-2 人口、住家户数推算 1)固定住家
A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。 B.以户数×３得当地预估人口数。
C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。 2)办公户数
A.计算该区的公司家数。
B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。 C.该区办公人口即为该区的半固定人口。 5-3 交通状况
1)公共车之往返方善
A.经过该商圈公车之起站与经过路线。
B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。 2)下车后之走向
A.为转车之目的行径的路线。
B.为休闲、购物之目的行经的路线。 C.为回家之目的行经的路线。 3)未来交通运输系统的影响
A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。 B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。
6.消费特征与人口特征 1)该区住户人口所得
A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。 B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。 C.平均每户全年收支情况表与图。 2)该区往来、居住人口的消费习惯
A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。
B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。 C.年龄分配情形。
D.教育程度分配表与图。
3)外来流动人口之消费习惯、特征 A.年龄分布情况。 B.消费的种类。 C.所得的高底。
7.商圈类型 1)集中型商圈
A.商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上)。 B.商圈内住宅人口(约24000以上)。 C.区内的建筑物高且密集。 D.门店集中且范围大。
E.与本产业有互补性的门店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）。 F.交通频繁，车辆流量大。
G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。 2)分散型商圈
A.商圈内流动人口少。 B.商圈内腹地分散。
C.区内的建筑物普通、老旧且高度３楼以下。 D.门店分散且范围小。
E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。 F.交通不频繁，车辆流量少。
G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。
8.预估收入、支出与可能净利
1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查 A.与目前承租人洽询。 B.与所有人洽询。 2)预估每次消费金额
A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。 B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位。 3)每日来客人数预估
A. 了解各店之人潮数。
B. 以各店之来客÷各店之人潮数×100%＝各店之入店率。
C. 再以求出的入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数。
D. 未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正。 4)可能业绩
A. 预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额。 B. 可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额。 5)固定费用
A. 预估固定薪资费用。 B. 折旧费用预估。
C. 其它固定费用预估。 D. 预估固定费用。 6)预估变动成本
A. 预估管理月费。 B. 销货成本。 C. 总变动费用。 7)预估净利
A. 可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利。 B. 本预估净利为税前净利。 8)损益平衡
(固定费用＋租金)÷(1－变动成本)
9.建议地点之确定
1)依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利。 2)并分析可能的未来发展情况。
3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。
10.商圈未来发展潜力及结论 10-1 发展情况
1) 未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。 2) 未来捷运系统、交通运输中心所在点。
3) 大型办公大楼、商业中心···等之建造。 4) 该商圈之未来转变情况。 A. 人口年龄层之转变。
B. 消费习惯的未来改变情况。 C. 人潮汇集的可能变动地段。 10-2 结论
根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明： 1)点应设在何处，何阶段合适开店。 2)何种商品组合之配合。 3)顾客的形态。 4)租金状况。 5)集会场所。
11.幻灯片、投影片之制作方式及目的 11-1 幻灯片制作方式及目的
1)针对能显示商圈特征之对象为主。
A. 商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。 B. 住宅区的建筑形态。 C. 办公区的建筑形态。 D. 门店区的行业分布。 E. 抽样点。
F. 人、车潮的概况。 G. 竞争店的店面。
2)便于了解此商圈之实际情况。
3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念。 11-2 投影片之制作方式及目的
1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象 A. 商圈简图。
B. 商圈的住宅、办公、混合门店区划分之简图。 C. 经过此区之公车路线图。 D. 竞争者分析图。
E. 固定人口的分布简图。 F. 抽样人潮分布图。 G. 年龄层分配图。 H. 教育程度分配图。 I. 所得支出分配图。
J. 预估收入支出与可能净利表。 K. 结论。
2)便于解说商圈概况
商圈调查报告方式
1.商圈简报方式 1)演绎法
此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。 2)归纳法
此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。
2 商圈简报进行规范
1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来，如： A. 商圈范围的确定。 B. 商圈特征的分析。
C. 人潮及交通状况的分析。
D. 消费特征与人口特性的分析。 E. 可能净利的推算。
F. 本商圈的优、缺点评估。 G. 他日可供设店有利的地段。
H. 发展情况。 I. 结论。
2)概述内文步骤
A. 秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。
B. 介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数，提出住宅特色的幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明。
C. 介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片,说明固定住户及人口情况，人潮分布图的投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向，说明公交车之往返方向，公交车乘客下车后的走向，说明未来捷运系统对本商圈之影响。
D. 介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配图的投影片,说明此商圈消费者的年龄层，教育程度分配图的投影片,说明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人穿着的支出。
E. 简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投影片，将各假设点的预估收支情况说明。 F. 将此商圈之优、缺点做一分析。 G. 说明此商圈可供设店之地段。 H. 未来的发展情况简述。
4 立地要素
如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同门店根一般，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门店之成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店依然无法吸取到生存的养份，造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着门店茁壮与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。
4-1 立地点所在街道评估
依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测。 1)道路性格
主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。
首先，道路是考评目标立地的第一要件。不同的通行车辆构出不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。
A. 连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交通工具转运站林立处。
B. 运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道 。此种道路多半连接两大区域商品货物之流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。
C. 商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。
D. 郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它也是接续商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。
E. 老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动热络之处。 2)接近度
则是指消费者是否容易接近门店。尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近门店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下： A. 转运站是否在预定点200公尺内有公车站牌或巴士转运站。此
转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时间性。
B. 预定门店前道路之宽度：路愈宽不仅行驶车潮愈多，且可增加停车之便利性。
C. 是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在100公尺内，关系来往人潮数之多少。 D. 临近100公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加门店曝光率，增加消费认知的最妙方。
E. 近期内是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计划。各项开挖马路工程都不利于门店经营，更会影响客人上门意愿。尤其是新门店，最怕开幕后半年有工程进行。
F. 面对都市、属于进入或离去动线：一般来说，离去也就是所谓下班路线较佳。 3)邻居特性
是指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。
其他，为避免造成顾客之反应，如会制造大量污染的店：如洗车店、木工店；或是发出特别气味的店：如油漆店；乃至于发出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较不适宜一般生活用品连锁业者。再者如高频噪音出现的地方如铁路平交道旁也不是良好的立地点。
4-2 立地点本身之评估
“点”是强调立地点本身之评估。针对所要开店之建筑物内外结构及法律问题分析评估。其中评选项目有： 1)辩识性—预定点地址是否明确？临近100公尺内是否有明显的路标：一般来说，地址是顾客认识门店的锁匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。
2)齐全性—建物内含有那些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。当然如果建物内部恰好特
商圈调查的方法介绍
