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限购政策对南宁楼市的影响
摘要
2010年4月,为了坚决遏制部分房价过快上涨,继而发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“新国十条”,限购令应运而生,同年9月,国务院出台”9.29新政”用于限制贷款,被称为史上调控最严厉的开始,南宁楼市从市场层面看收到一定成效,同比成交量下降,投资购房的力量被有效控制。因为土地的稀缺性以及不可再生性,促使楼市价格节节攀升,调控虽严却远未达理想效果。2010年南宁土地交易量同比增长32.35%,新增在建楼盘6个,由于限购令的限制以及房价的过高,使得南宁楼市出现供不应求的现象。本文根据限购令前南宁楼市的供应情况对比限购令后南宁楼市的供求情况做市场分析。
关键字:限购政策 楼市 房价 南宁
南宁市是广西壮族自治区的首府,南宁地理位置优越,处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部,是环北部湾沿岸重要经济中心;面向东南亚,背靠大西南,东邻粤港澳,西接印度半岛,具有得天独厚的区位优势和地缘优势,是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。是广西政治、经济、文化、交通中心。2003年10月8日,中国国务院总理在第七次中国与东盟(10+1)领导人会议上倡议,从2004年起每年在中国南宁举办中国—东盟博览会。南宁由此成为一个国际眼光聚焦的焦点,国家重力把南宁打造成西部国际大都市。随着东盟博览会的顺利进行,以及东盟自由贸易区,北部湾经济区的建成,市区开设高新技术区和经济开发区,大大的加快了南宁经济的发展,人民生活水平稳步提高。GDP的快速增长奠定了楼市发展的基础。楼市与GDP比翼齐飞。由于优越的地理位置,以及健康的环境,南宁成为了联合国评定的最适合人类居住城市,各方人民趋向南宁,使得南宁楼市一度供不应求,从而房价开始升高,市民购买楼房情绪火爆,更有不少市民投机、投资购房(炒房)使得房价增速越来越偏离健康,众所周知,房价的飙升会使部分市民对于购房望尘莫及,成交量下降的同时,楼市供过于求。
房价的过快增长终究对于城市的健康发展带来不利,不仅大大加剧居民通过市场来解决住房问题的难度,影响居民生活水平的提高,更会影响金融的安全,以及社会的和谐稳定。而且,房价的过快现象不仅仅出现在南宁这个城市,全国大中城市普遍存在这样的规律。因此国务院在2010年4月,发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过
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快上涨的通知》,用于遏制城市房价过快上涨,并于9.29新政同时限购。
假设我是一名购房者,我将如何看待如今的房价情况?是选择购买还是给予观望,我将根据下面的分析做出见解。
1.限政策前南宁楼市房价发展情况。
前文概要已经说明了南宁市发展的宏观环境,基于这优越的条件,南宁市楼市自2004年起迎来了房地产春天。首先博览会的多个配套项目,促使周边沿线房地产项目加速开发,如埌东、凤岭、南湖等。其次吸引了境内外房地客商的投资,在东盟博览会和南宁打造国际化大都市的利好因素刺激下,外资信心增强,纷纷涌入南宁。同时,经济发展带动城市旧房改造建设、众多城建项目全面推动,市政道路全面开工建设,范围从市中心城区向远郊,道路沿线房地得到激活,动迁居民近万户,带来了大量住房需求。城市的高速发展成为周边城镇人口流量聚集中心,各方人口蜂拥而至,不少人留根南宁市,更活跃了南宁楼市。下面我通过查询统计局资料得到一组南宁市2006年至2010年房地产开发的走势图:
图1
数据显示,从2006年起,同时间房地产开发投资呈持续增长趋势,分别同比增长32.31%和34.79%,势态平稳。在2008、2009年增长速度回落至20%以下,是因为国家监察部、人力资源与社会保障体部、国土资源部联合下发了《违反土地管理规定行为处分办法》,土地阀门把紧,一定程度上限制了发展速度,直到2010年,管理规定放松才开始大幅度回升,涨幅达到42.23%。
数据分析表明,无论政策如何约束房地产发展速度,在城市的建设过程中,南宁房地产只有减缓却不会停止前进的脚步。那么,高速发展的房地产建设热潮中,南宁是住房交易的价格又会是怎样?通过查询中房信《中国房地产市场研究报告》,得出2007年-2010年南宁商品房成交均价走势图:
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图2
数据表明,从2007年起,南宁商品房价格一路飙升,并在2010年突破6000大关,并且未见停缓,姿势甚猛。
2.限购政策后南宁的房价发展情况。
2011年3月11日起,南宁市人民政府办公厅颁布并施行了《住房限购措施有关问题的通知》(简称通知),这是继国务院出台的限购政策后,南宁首次颁布的根据自己城市发展情况的限购政策,通知规定对于已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)、能够提供本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭,在本市市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房);对于拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区范围内向其出售住房,截止至2012年2月29日。查询中房信《中国房地产市场研究报告》,得出2009年至2010年南宁市商品房成交均价走势(限购政策开始):
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