华南MALL全程策划方案
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第一章 华南MALL商圈范围的划定
MALL是在“毗邻的建筑群中，或一个大型建筑群中，有一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织起来，提高购物、休闲、餐饮、娱乐、等各种服务的一站式消费中心。MALL起源于20世纪中期的欧美，在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发达国家中，MALL属于最流行的先进高级商业业态。目前中国还没有真正意义上的MALL。
华南MALL是一个将崛起于广东东莞市万江区，投资达到25亿元人民币，建筑面积达到80多万㎡，商业经营面积超过60万㎡的，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于一体的一站式消费中心，将是国内真正意义上的第一个MALL。
华南MALL作为一个庞大的商业业态机构，必须汇集周边地区的人流、物流、资金流和信息流，极大拓展珠三角的巨大消费市场，成为珠三角的零售行业核心力量，为此，我们必须明确华南MALL商圈辐射范围。通常来说商圈是指零售商业业态以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。下面我们将采用定性分析和定量聚类分析方法来确定华南MALL的商圈辐射范围及其层次。
一、华南MALL商圈辐射范围分析
在国外MALL通常分布在交通便利的郊区，其土地价格普遍低出城区20%以上。按国外定义，一个MALL的有效商圈辐射范围将达到200-300公里。但是，支撑这样一个MALL，往往对当地的客观经济环境有这样的要求：一是当地必须已经形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，二是城市居民向郊区延伸，三是消费观念转向生理和心理需求的双重满足，四是人均国民收入达到20000美元以上和居民中小汽车普及率超过50%。
结合以上的要求和华南MALL周边地区的社会经济发展情况，我们有下列的判断和
分析：
1、华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的理论值
在华南MALL所在地为中心的200-300公里范围内，差不多已经覆盖广东的大部分地区，按广东2001年的统计数据，广东省人均国内生产总值为13730元，按当年平均汇率计算，才达到人均国内生产总值1659美元；城镇居民人均可支配收入为10415元（1258美元），农村居民人均纯收入为3768元（455美元）；同时，按照广东省公安厅车管所统计，2001年底广东省每百户私车保有量为4.22辆，如果只按私人轿车、吉普车、轻型客车计算，每百户汽车保有量才有2.57辆。因此，无论是经济发展水平，还是人民生活水平和百户汽车保有量，都无法达到支持华南MALL有200-300公里这样一个辐射范围的要求。
2、珠三角腹地经济发达，是华南MALL商圈合理的辐射范围
虽然华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的范围，但是华南MALL临近的珠三角却是华南MALL的必然商圈范围。这是因为：
一是珠三角腹地即广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、惠州等地区的大部分地区城镇，离华南MALL的交通距离均在150公里左右的范围内，由于交通条件便利，乘车基本上在2个小时以内。
珠三角各城市（镇）往返华南MALL交通情况
起点 最近距时间 自驾车路费 公共交通费离 （分钟） （元/双程） 用（元/双程） （公里） 黄埔 40 30 30 30 增城市 30 30 22 24 新塘 30 30 20 30 长安 45 40 0 14 虎门 23 30 0 14 寮步 45 30 0 10 樟木头 22 40 0 14 自驾车路线 广深高速/107国道 荔新公路/107国道 广深高速/107国道 本地公路 广深高速/107国道 本地公路 本地公路 石龙 广州市 番禺 从化 深圳 佛山 顺德 珠海 中山 江门 惠州 惠阳 45 50 70 85 70 80 70 140 110 155 110 150 30 40 40 60 40 60 40 100 80 120 80 120 0 30 80 50 70 100 70 150 130 150 60 50 8 40 60 80 80 70 100 140 100 100 38 30 本地公路 广深高速/107国道 京珠高速/广深高速 广从公路/广深高速/107国道 广深高速/107国道 广佛高速/广深高速/107国道 广珠公路/广深高速/107国道 京珠高速/广深高速 京珠高速/广深高速 广佛高速/广深高速/107国道 莞惠公路 莞惠公路 二是由于珠三角各地经济发达，汽车保有量较高，光顾华南MALL有着良好的条件。根据统计部门公布的数据，2002年珠三角以上地区共实现国内生产总值9,536.18亿元，比2001年净增1,013.3亿元，占广东省的80%，占全国的比重为9.3%，比2001年提高0.4个百分点。
2002年珠江三角洲主要城市国内生产总值（亿元）3500300025002000150010005000411416526125368367230022211广州深圳佛山珠海中山惠州江门东莞
从人均国内生产总值看，2001年珠三角腹地的上述主要城市广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等的人均国内生产总值均接近或达到2000美元水平，其中珠海、深圳是超过5000美元水平，广州、东莞、顺德、南海、番禺等城市是超过4000美元的水平，是国内经济最发达地区之一。
2001年珠江三角洲主要城市人均国内生产总值（元）600005000040000300002000010000045925237591217211386316155195245643261434043324295380073197226994489314334437777359193585435548人民币值美元值2079广州深圳珠海佛山惠州江门东莞中山顺德南海番禺
同时，据广东省统计局的抽样调查表明，现在东莞、深圳和顺德三个城市每百户家庭拥有的汽车数量最多，分别为东莞24辆、顺德20辆、深圳18.5辆，大大超过全省和全国的水平，并超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准，已经率先进入汽车普及时代。
三是珠三角腹地的主要城市的人均国内生产总值水平虽然离人均20000美元还有很大的差距，汽车保有量水平还不高，才刚刚进入汽车消费时代，但是，这地区消费者已经进入小康生活，休闲购物已经成为他们很重要的生活形态和需要，这些消费者中已经有相当比例的人士习惯于到外地休闲购物。从本项目的调查结果看，佛山、顺德、番禺、从化、新塘、增城及东莞的多个镇、江门等地区消费者都有超过10%的比例习惯到外地去购物，其它地区消费者中也有超过3%的比例习惯去外地购物。
各城镇有专程到外地购物习惯的消费者比例45B.00.0%.0.0&.0 .0 .0.0.0.0%9.0%8.5%3.0%4.5%8.0%8.0.0%7.0%6.02.00%0%东莞莞城东莞长安东莞寮步东莞樟木头东莞石龙东莞虎门广州市区广州黄埔广州番禺增城市区增城新塘从化深圳佛山顺德珠海中山江门惠州惠阳
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