休闲农业地产开发模式和经典案例分析
各界对休闲农业、乡村旅游的关注度不断提高,中国新农村建设及城乡统筹成为时下国家发展的重要 议程,国家出台土地扭转等相关政策,农业、农村和农民将获得新的发展空间。
休闲农业地产必然会成为未来建设、投资的一个热点。 一、休闲农业地产概念
1989年,台湾大学通过系统研究,正式提出休闲农业的概念,并将其内涵概括为:农业与旅游结合在 一起,利用农业景观和农村空间,吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一 种新型农业生产形态。而休闲农业地产则是以休闲农业为依托,在经营休闲农业项目时,引入房地产的经 营思维,从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作,从而更好地发挥项目优势,更加深入 的挖掘产品的市场潜力。
二、休闲农业地产类型
休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接,涉及到农业、旅游业和地产业,要对其进行分类是一 个综合的提炼和概括过程,以休闲农业的分类为理论基础,与房地产业进行融合、对接,从而形成休闲农 业地产分类,主要包括以下 5种:
(1以农家乐为基础的地产开发
农家乐是休闲农业中最广泛的模式,是以农家为重点,即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民 俗为吸引物,满足城市居民返璞归真,回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游 地产开发可以称之为农家乐升级版,它整合乡村旅游与旅游地产,使旅游经济和地产经济相融合,实现乡 村旅游凭借旅游地产提升内涵,旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。北京市旅游局在全国率先制定了国 际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家等 8个乡村 旅游新型业态的标准,将成为农家乐开发的新潮流。
(2以农业观光园为依托的地产开发
农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关 物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。 因为农业观光园本身是具有一定土地规模的, 可以某项农作物、 养殖业或手工副业为卖点,综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容,采用庄园式地产开发,如采摘 篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。
(3以古村落为依托的地产开发
古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域,这些村落集中反应了当时 人们的生活及劳作状态,具有各自的时代特征和地域特征,通常都是遗留下来的宝贵文化遗产,此类产品 是田园旅游房地产中资源条件最好的产品, 以仍然保留以前鲜活的生活方式为最佳品。 山水、 建筑、 风光、 文化、人物等方面,对游客有很强的吸引力,随着可进入性和接待设施的配套,整个产品可以相对较少的 投资带来非常好的现金流。已有很多地产商开始在这上面做文章,如以西递、宏村为代表的徽文化特色古 村内租售给外来游客居住度假、休闲体验的古民居和江南水乡水镇很受欢迎。
(4以景区为依托的地产开发
景区是具有一定的自然、 人文资源, 为游客提供游览、 观光、 探险、 休闲、 科考等服务的盈利性机构。 以景区为依托开发的旅游房地产:一种是在自然风景周围的度假型地产,如环黄山游憩带上的各类养生、 养老度假物业,太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、乡村客栈等 ; 另一种是与 景区融合进行地产开发的项目,如丽江古城,酒吧、悦榕村等休闲度假地产都在景区里。
(5以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发
随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和,众多开发商开始向二、三线城市进军,但是迄今农村 房地产市场依然是一片蓝海。中央连续 4个一号文件,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加 大对于农村基础设施的投入, 如公路交
通、 供电、 供水等, 这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。 农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。如卖别墅的同时,卖一块地。 再如在市场发育的过程中形成了教授村、 画家村这些专业村, 既成为乡村发展的特色, 也成为特色旅游点。
三、休闲农业地产五种模式及案例 1、民宿型
民宿是指利用自用住宅空闲房间,结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动, 以家庭副业方式经营, 提供旅客乡野生活的住所。 民宿不同于传统的饭店旅馆, 也许没有高级奢华的设施, 但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。民宿可以说是农家乐 的精致版,通过地方政府统一管理,由民宿主人个体经营的一种模式,这种经营模式可以发动社区全民参 与,其盈利效益非常可观。同时,民宿的特色可以根据民宿主人品味的不同而各不相同。
民宿这种形式在中国大陆还并不流行,但在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。举例来 说,台湾逢春园,它原本是一座私人别墅,经过其主人的经营变成了一个大众休闲的民宿。其特色在于两 点:一是利用已有的空间进行休闲设施补全。该民宿特别为客人安排了雨雾迎宾道,穿过迎宾道就是一片 近两千坪的绿地,洋房、宽广的庭院、小桥流水、吊床等休闲设施一应俱全。二是在设计上大量融合了民 宿主人的个人喜好和艺术价值取向。该民宿正屋的餐厅的吧台前摆放着一架大型三角钢琴,墙壁上挂满主 人自己的油画,屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品摆设。这里白天是宁静舒适的咖啡店,晚 间就成了热闹好玩的酒吧。
2、农家型
农家是以农民的生活生产资料为基础, 具备接待功能力即为通常所说的农家乐。 这种产品不同于民宿, 其更通俗、更生活化,在各农业观光园、景区景点周围的农家,进行统一的接待、管理,其盈利效益非常 可观。在休闲农业项目中,对其提供的
产品服务规划引入地产开发的思路,除了常规的农产品采摘、民间 民俗、农业展览、现代农业科技等,主要是要强力导入都市人群的参与性,以都市人的主力参与来提升项 目的人气,利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。
农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式,但都是小打小闹的样子,没有形成统一的大规模 开发。成都五朵金花的成功,是一种全新的尝试,笔者将其称为五朵金花模式:乡村旅游 +休闲地产。五朵 金花原是成都市锦江区三圣乡东郊的 6个行政村,随着国家新农村建设政策的出台,锦江区用城市管理理 念建设农村,以工业理念经营农村,将该乡打造成为各具特色的五朵金花。其开发不同于普通农家型综合 开发的亮点主要在两方面:一是利用处于城郊的地理优势,进行统一规划,连片开发经营,形成规模化经 营,提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出了开发、保护并举,利用、发展并重, 建设国际化大都市周边环境的思路,用连片联户开发,共同扩大发展的市场空间,破解农民单家独闯市场 的风险,走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节 庆活动有机的结合起来,拓宽乡村旅游的发展业态。五朵金花从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血, 按照宜拆即拆、 宜建则建、 宜改则改的原则, 改造了 3000多户旧农居, 把原来的 6个行政村并成 5个景区, 建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆,以及开发新区住宅等。同时,政府和街道办 先后投资 9745万元用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设,在政府的推动引导下,企业和农户投 资 8000多万元用于整修农居、 新建花卉市场和游泳馆等经营性项目, 给企业和农户创造出了投资搞农村休 闲娱乐场所有利可图的空间。
3、庄园型
庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品,综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容,通 常以某项农作物或手工副业为卖点,综合各类配套产品,有较大的接待容量,如农庄、酒庄、水庄、山庄 等等。庄园型的有些产品档次极高,一般区位靠近休闲消费市场,有点采用异国田园风格,能满足高端市 场的消费需求。 但大多数服务素质都不是很高, 更多的停留在简单的问询和跟进, 缺少主动式的服务理念,
因此,休闲农业项目可以在这方面进行更深入的改进,引进房地产项目服务的理念,改变目前此类休闲农 业旅游服务的被动模式。
庄园型的案例以 2010年 7月 15日开园的蓝调薰衣草庄园来说,这一批新起的由专业的旅游规划公司 打造的庄园,亮点概括起来有两点。
一是将文化创意充分与传统农业相结合,整体布局采用艺术化的线条,打破场地方正的边界,让空间 更丰富。蓝调庄园提出时尚农业概念,将时尚的触角深入到传统农业当中,利用时尚流行性的特点和挖掘 文化内涵的手段,通过特定的农业项目表现。同时,主要景点围绕中心区域薰衣草田布置,景观更具有内 聚性,形成有机整体。同时按照功能进行合理区域分割,动静结合。使景观、建筑巧妙的融合在自然的田 园之中。
二是以农业作为依托,逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透,打造相关产业链。如开发庄园独有的 shmily 香·爱 (意即看我有多爱你 品牌商品,将香草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发,形成香草系列产 品:卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食品等几大系列上百种商品,并采取特许 加盟的形式进行规模化品牌推广。
三是将农业、生态和旅游业结合起来,积极倡导低碳环保理念。在时尚的生态旅游基础上,蓝调庄园 积极倡导低碳环保理念,把农业、生态和旅游业结合起来,利用田园景观、农业生产活动、农业生态环境 和经营模式,吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏进 蓝调庄园的第一步起,低碳的概念就得以彰显,所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场,倡导游客进入 园区内,或是行走,或是骑自行车,实现交通零排放。
4、乡村别墅型
乡村别墅除了地理位置处在城市近郊,通常有花卉、果园等配套,如葡萄园、熏衣草花园等,很受小 资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。乡村别墅
休闲农业地产开发模式和经典案例分析
