专业市场规范定位及规划设计建议报告撰写纲要

定位及规划设计建议报告撰写大纲

世方规范化系列二：

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第一部分：项目整体定位

一、 项目定位的机会点与切入点总结；

根据已完成的《市场调研及初步定位分析报告》和《项目多项定位论证报告》，总结和提炼出本项目定位的几大机会点，一般可从经营环境与档次的升级、填补市场的空白、市场的业态规范化、现代化经营管理的引入、经营配套的完善、政府政策支持、规模优势、地段条件适合的等几个方面来总结和阐述。 二、 项目定位分析

1、 项目整体的战略形象定位

用一句简洁有力的语言，阐述项目战略形象定位，并通过一段话进行说明。 如：粤西商业典范，五邑商贸龙头 2、 项目的整体经营定位

用一句简洁清晰的话阐述项目整体经营定位

对经营定位的关键词语进行解释，如辐射区域、经营品种、一站式、经营方式等 简要阐述该经营定位的主要缘由

如：24万平方米粤西地区最大的现代化小商品批发市场 2、项目业态组合和经营品种定位 1）业态组合定位

阐述项目主要的经营业态，如小商品、服装、鞋包、建材、五金等 2）各业态经营品种定位

列举各个业态的具体品类、档次、价位，并配备相应的图片说明

3、项目商圈半径定位

根据对现有老市场商圈辐射半径、老市场采购客户来源范围的调查、对项目下游市场调查情况，再结合项目和城市所在区位、交通条件等，综合分析项目未来的

世方专业市场 以专业成就市场

商圈半径定位。

商圈半径定位一般需要分品类来说明，因为不同的品类，其辐射的范围可能不一样；

最后商圈半径还需要划分为核心商圈和次级商圈来分别说明 注：商圈半径的说明，一般都需要配备城市的地图来标识

4、目标消费群体定位

需要结合我们对老市场采购客户、下游市场调查、专项采购调查和市民的随机访谈调查情况，对项目未来目标消费群体进行详细分析阐述，若项目定位为批零兼营的市场，则需要分批发和零售两个方向来分别阐述 批发类采购客户，主要类别、分布、数量、采购特征等 零售类消费客户，主要类别、分布、数量、购买特征等

5、目标经营商户定位

根据对老市场商户、同类地级市商户、上游市场商户、厂家等的调查访谈，确定本项目未来目标经营商户的定位。目标经营商户的定位，包括商户来源地、商户级别、各类商户的占比等。

6、项目经营定位SWOT分析

对项目经营定位的优势、劣势、机会和威胁点进行详细的分析 并阐明对策。

二、项目定位各业态经营规模量化 1、规模量化依据

1）国内一般地级市小商品市场规模

根据世方操作和调查过的地级市项目，一般国内地级市小商品市场整体经营规模在约30000～50000平方米，少量达到80000平方米，建筑面积约在60000～100000平方米，少量地区可达120000平方米。

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国内地级市小商品市场规模一览：

城市 惠州 常州 自贡 清远

市场名称 经营面积 惠州义乌小 40500 商品批发城 金三角、 69400 九龙市场 32000 义乌商贸 城 建筑面积 82000 100000

2）本地市场和省内同类地级市小商品市场业态规模汇总

根据调查报告中的内容，分类统计汇总本地市场和省内同级别地级市市场小品各个品类的经营面积。

举例：

常州 业态经营名称 面积㎡ 文体3230 用品 玩具 2183 婴幼790 用品 小五5437 金/电器 日用2480 百货 业态 经营 面积 比例 4.70% 3.10% 1.10% 无锡 经营面积㎡ 5256 2787 767 镇江 经营面积㎡ 1124 244 180 苏州 经营面积㎡ 1072 862 80 业态 经营 面积 比例 7.00% 3.70% 1.00% 业态 经营 面积 比例 17.00% 3.70% 2.70% 业态 经营 面积 比例 6.00% 4.80% 0.50% 7.80% 5593 7.50% 703 10.70% 794 4.40% 3.60% 2834 4014 3.80% 5.40% 210 300 351 1384 3.20% 4.50% 5.30% 20.90% 998 2081 1310 3668 5.60% 11.70% 7.30% 20.60% 饰品 10876 15.70% 工艺4135 6.00% 6207 8.30% 品 日杂16554 23.80% 19143 25.50% 百货 世方专业市场 以专业成就市场

小针织 窗帘14209 布艺 床上用品 童装 6041 皮具3508 箱包 8640 20.50% 3100 7604 8.70% 5.00% 2500 6511 11.50% 4.10% 10.10% 3.30% 8.80% 779 70 684 360 219 11.80% 1.10% 10.40% 5.40% 3.30% 3098 467 647 934 1832 17.40% 2.60% 3.60% 5.20% 10.30% 合计 69443 100.00% 74956 100.00% 6608 100.00% 17843 100.00%

如果数据中，存在比较异常的数字(如某个品类数字畸大或畸小或者缺失)，则需要对该异常数字进行解释说明。比如当地有优势产业，或者历史原因，该市场具有超出一般的辐射范围等。

3）各个经营品类规模量化调整 规模量化方法：

由于小商品，属于日用消费品范畴，其消费量主要取决于人口数量和消费能力，在根据同级别地级市进行规模量化调整时，主要依据的是本项目所在城市与同级别地级市的人口数量和社会消费品零售总额两个数据。具体的计算方法如下： 第一步：计算小商品消费水平相似度

常州 镇江 无锡 苏州 2009年常住人口（万人） 440.00 307.00 610.00 912.00 2009年社会消费品零售901.00 488.00 1651.00 1846.30 总额(亿元) 人均社会消费品消费量 2.05 1.59 2.71 2.02 小商品消费水平相似度 1.00 0.78 0.76 0.99 2.52 0.31 0.30 0.39

人均社会消费品消费量=社会消费品零售总额/总人口 小商品消费水平相似度的计算： 本地，相似度为1

外地，相似度为两个城市的人均社会消费品零售消费量的比值（用低数作为分子）

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第二步 计算各个城市各个品类根据相似度调整后经营面积比例 比如以常州的文体用品为例：

根据市场调查汇总的常州及同级别地级市文体用品经营面积及其比例如下：

常州 业态经营名称 面积㎡ 文体3230 用品 玩具 2183 业态 经营 面积 比例 4.70% 3.10% 无锡 经营面积㎡ 5256 2787 镇江 经营面积㎡ 1124 244 苏州 经营面积㎡ 1072 862 业态 经营 面积 比例 7.00% 3.70% 业态 经营 面积 比例 17.00% 3.70% 业态 经营 面积 比例 6.00% 4.80% 根据第一步计算出的相似度进行调整，调整方式为：

原业态经营面积比例X小商品消费相似度，比如17%X0.78=13.2%

按照上述方法调整后，常州及周边地级市的文体用品经营面积比例如下： 文体用品经营面积比 调整后经营面积比例

第三步 计算各个城市的经营面积比例参考权重

本项目该业态的经营面积比例，参照调整后本地现有市场经营面积比例以及同级别地级市市场经营面积比例，进行最终确定。主要通过权重方式进行计算。 一般情况下，本地市场比例对本项目比例，具有最重要的参照意义，我们取为60%的权重，外地市场综合占权重比为40%。但是具体每个城市的权重，根据其相似度水平进行计算。 城市权重= 该城市相似度

X 40%

4.70% 4.70% 17% 13.20% 7% 5.30% 6% 5.93% 所有异地城市相似度

仍以常州项目为例，计算各个城市权重

镇江权重= 0.78/（0.78+0.76+0.99） X40%= 12.32% 同理计算出各个城市的权重

各城市权重 常州 60% 镇江 12.32% 无锡 12.01% 苏州 15.69% 世方专业市场 以专业成就市场

第四步：计算最后确定的本项目该业态经营面积比例

本项目该经营业态比例=各个城市调整后经营业态比例X各城市权重

比如常州项目文体用品的经营面积比例=

4.7%×60% + 13.20%×12.32% + 5.3%×12.01% + 5.93%X 15.69%= 6.01%

2、本项目各业态经营规模确定

根据上面确定的本项目各业态经营面积比例，以及本项目小商品经营区域的总体规划面积，计算出本项目各个业态的初步经营面积规模。

说明：以上阐述的规模量化方法，仅适用于同级别地级市市场，如果某个地级市市场是辐射全省，甚至更大范围的市场，则该量化方法不能使用。

三、业态区域划分和平面布局

1、一般小商品市场（或建材市场等）经营品类楼层分区的规律

介绍世方操作过的项目和成熟小商品市场，比如惠州、清远、浙江义乌等地小商品市场业态分布的情况

介绍本地现有市场、调查的周边同级别市场的小商品市场业态分布的情况 总结出一部小商品市场业态楼层分布的规律 2、本项目业态区域划分和经营平面布局

根据以上计算出来的各业态经营面积规模，再结合各个楼层的面积，进行初步的业态布局，然后再根据最终的布局情况，计算各个业态的最后的面积规模，并绘制分区平面图示意。

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四、项目定位的可行性分析 1、项目定位的招商可行性分析 1）本地现有商户招商可行性分析

根据我们对老市场经营状况的判断，结合现有商户的调查访谈的具体数据，阐述本地现有商户招商进驻的可能性，通常需要分业态阐述其招商可行性 同时列举现有商户进驻所需的条件

2）省内同级别地级市市场商户招商可行性分析

根据我们对同级别地级市市场经营状况的判断，结合那些市场商户的调查访谈的具体数据，阐述同级别地级市商户招商进驻的可能性。通常需要分业态阐述其招商可行性。

同时列举同级别地级市商户进驻所需的条件 3）上游市场招商可行性

根据我们对上游市场经营状况的判断，结合那些市场商户的调查访谈的具体数据，阐述上游市场商户招商进驻的可能性。通常需要分业态阐述其招商可行性。 同时列举上游市场商户进驻所需的条件 4）本地初次创业者进驻的可行性

根据我们操作的惠州、清远等小商品市场项目，说明小商品初次创业者存在一定的比例。另外从经营的门槛较低等方面，阐述小商品创业者进驻的可行性

2、项目定位的销售可行性分析

1）从当地的商铺投资市场状况来分析销售可行性

比如当地人有买商铺的传统、商铺整体销售状况较好、商铺收益率高等 2）从小商品商铺投资的特点分析

比如面积小，总值低，大众化投资概念等，可以列举一个案例，说明低投资门槛 3）从有能力投资小商品商铺的投资群体数量来分析 列举商铺目标客户和他们的大概数量来说明

世方专业市场 以专业成就市场

五、项目定位的经营平台要素和竞争优势强化条件 1、项目定位的经营平台要素

项目定位的经营平台要素，是阐述保证未来项目持续经营，并做强做大所需要具备的基础性经营支持条件。一般小商品市场经营平台要素可从以下几个方面来分析

1）客流交通要素：公交、中长途车线路停靠点的必要性：

交通是支撑本项目经营的基础条件，通过公交枢纽和中长途交通系统，吉安本地、周边县市客户能方便快捷地到达市场进货采购，同时为商户配货送货提供方便。（如途经惠州义乌小商品城公交线路达18条，14趟省内长途汽车途经项目到达惠州所辖区域及省内各城市。清远义乌商贸城设置县市及省级长途大巴停靠点）

市内公交：列举目前途径项目的公交线路，并建议在市场旁设置公交站台，并在

后期运营中向政府申请或者自己增加更多的城市公交线路途径本项目。

中短途客运线路临时停靠点：满足地级市下辖县市商户前来市场采购需求，在项

目正式推广前必须要落实。

长途客运线路临时停靠点：满足市场商户前往产地和一级市场采购需求，项目在

正式推广前必须要落实。

2）仓储配套要素

市场必须有配套的仓库，专业市场商户主要是以走量来获取利润，货物流量大，就需要有仓储配套。成熟的专业市场经营区内主要是摆放样品，大量货物储存在仓库内，在客户有需求时，从仓库直接提货给客户。

列举我们说做项目的仓储配套面积与市场经营规模的关系（一般市场内配套的仓储区面积为经营总面积的20%左右），列举项目所在城市现有小商品市场仓储的调研情况，说明本项目仓储配套要求

3）物流配送要素

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市场要有自己的物流部，专业市场具有辐射面广、交易量大的特性，其货物从“上游市场→商户→下游市场”整个过程对货运时效性、便利性等要求非常高，故必须有良好的货运体系来支撑整个交易链，良好的物流配送才可保障货物上下游之间的流动畅通。

列举惠州、清远等小商品市场物流配送配套情况，本地老市场物流配送配套情况，说明本项目物流配送区配套要求

4）停车场配套要素

停车场是专业市场不可或缺的基本配套，以满足商户及客户停放各类货运和客运车辆的要求。（小商品市场的停车位配套一般为100平方米：1个车位，建材家居市场，一般为100平方米：0.8个车位，五金机电市场可更低些）

根据对本地老市场、同类地级市相关市场调研，以及商户、客户访谈了解到，经营商户及进货客户普遍对停车位具有需求。

5）信息交流平台要素：建立市场的官方网站

说明网站对市场招商和经营的作用，并放其他小商品首次网站的首页截图予以说明。打造市场、商品、商户三者相互和对外交流平台

6）政府及金融机构服务平台

引进工商、税务、警务等有关政府部门设立一站式政务服务中心，简化各种办事手续，为市场提供全面的公共服务。同时引进大型银行设立分支机构，为交易双方办理货款、结算、存款、电汇、等金融服务。

根据调研显示，吉安贸易广场及惠州义乌小商品城均引进了工商税务工作站；本项目未来同样需引进此类机构。其中工商面积约50平方米，税务面积约50平方米，银行面积约300平方米。

7）餐饮及便利店配套等生活配套平台

分析为餐饮、便利店配套的必要性，和本项目配套的具体要求

结合本地老市场调研、外地同级别地级市市场调研，以及惠州、清远等我司

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项目相关配套的数据进行说明。比如惠州义乌小商品城有餐饮店14家、经营面积约680平方米。

2、项目定位的竞争优势强化条件

一个经营良好的专业市场离不开多方面的资源整合，这里面包含政府、商户、商品、和市场自身条件因素四者缺一不可。我们在操作专业市场项目时，就应该提前整合这些资源，为市场提供一个良好的生存环境打好基础。 1）争取政府政策支持的优势

比如与政府相关部门沟通，落实相关税收优惠政策、 争取列为政府“重点项目”。

争取政府规划的支持，比如老市场的搬迁、交通枢纽的规划等 2）引入知名的专业市场品牌

比如将义乌引入小商品市场类项目，将家具主力店引入建材家居市场项目等 3）与本地市场实力龙头商户建立合作关系

比如由发展商出面与部分龙头商户、实力商户建立一个战略合作关系，达成初步的进驻意向.

第二部分：项目的建筑规划与装修设计建议

（在该部分要大量的配图进行说明）

一、项目的整体规划布局：

1、项目的地块条件分析及控规指标分析

项目地块的四至，地块各个部分的成熟度、主要人车流来向，主要商业展示面分析；

项目的控制性规划指标，及其规划含义分析 2、项目的主要功能板块及其规模汇总 3、项目的功能布局设想及理由

市场交易区在哪？居住区在哪？商业配套在哪？卸货区放在什么地方？ 停车场具体在什么地方？仓储放在什么地方？为什么这么放？

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4、项目整体概念布局方案及技术指标 项目整体布局方案

如果以及有了初步方案，我们则需分析其优劣势，并提出改进方案

主要的建筑指标如何？每层面积多少，地下室多少？停车位多少，地面多少，地下多少，容积率、覆盖率是多少？ 5、项目的功能分布图及说明 6、项目整体的人车流动线图及说明

市场周边通道与市政主干道是什么关系，人、车流如何组织，货物进出、客流进出？

7、前广场设置建议

前广场的规模多大，进深是多少？（一般建议前广场进深为建筑高度的1～2倍之间）

前广场的景观、广场地面、绿化、小品等设置建议

8、各经营配套设施的规划建议

卖场式商业：公厕、垃圾站配套建议、消防、排油烟设施建议 街区商业：商铺内厕所上下水、排烟、排污、空调等配图设施建议 电力、给排水、电信（电话、宽带）线路及初步容量建议

三、 项目的建筑设计部分

1、项目建筑形式（形态）及建筑风格建议

街区、大卖场，具体的建筑形态模型与尺寸，实景的建筑图片展示 整体建筑风格的建议 2、项目建筑平面布局建议

柱网、层高、出入口、电梯、货梯、扶梯（如果已经有了，也要放图上去，进行说明，是否合理，如何改进） 3、项目建筑剖面及层高

四、商场外部装饰设计建议

世方专业市场 以专业成就市场

商业部分外立面装修风格建议 外墙的广告位设置方法建议 外立面的LED大屏幕设置建议

外立面装饰材料建议（如塑钢板贴面、涂料或瓷砖）

主出入口设置，大小、位置、标识等（如设置出入口大型雨棚，商场名称，入口字样等）

前广场是否需要设置旗杆台、标志景观、雕塑等，如何设置？

五、商场室内装饰设计建议

公共部分：天花、地面、墙面、广告位的设置、景观小品、卖场标识

电梯厅、扶梯处广告位、装修等

大门出入口地面、天花、及其他景观、标识等 中庭的天花、地面、景观、广告位、商场标识等 厕所的装修标准等

商铺内部：天花、地面、隔断、招牌设置、电话线、配电箱等

六、项目平面分割方案 1、平面分割的原则

2、本项目平面分割方案

根据市场调查，以及已经做过项目，总结出商铺面积、面宽进深、主次通道宽度等，作为本项目铺位分割的基础数据。

平面分割的具体图纸，一般在建筑平面图确定后单独提交。

七、项目物业发展建议

1、分期开发的思路（主要阐述是否分期，如何分期，每期的边界、规模及情况） 2、项目开发、营销及开业的整体节奏安排（项目建设施工的进度设想、营销招商的进度设想、项目各个部分开业的时间设想等）