新兴产业园区发展及运营分析
一、宏观背景
宏观来看，中国经济发展到现有阶段，依靠原有粗放式的发展方式再想保持经济的持续高速增长，已经绝路了。过去整个社会盲目重复性投资产生的产业泡沫以及国家金融政策的被动收紧，造成了全国产业园区十室九空，相较于房地产有过之而无不及。在此背景下，国家转型升级已成必然趋势，中央提出的中国制造2025，推动两化融合，发展工业互联网，发展新经济和新兴产业等等战略举措，正是在这样的背景下应运而生。
我们应该找准的点是转型升级，认清的现状是园区产业发展不可能一蹴而就，不是引进、收购一家或几家上市公司，就能够把问题解决好的，即使引进了、落地了，也仅是拆东墙补西墙的办法，园区和企业本身的可持续发展不得不去考量。
二、转型升级的四个基本认识
（一）供应链思维
当前国家与国家、企业与企业之间的竞争就是供应链体系之间的竞争。大概念的供应链不仅包括了物流及终端环节，它涵盖了从“研、产、供、销、配”所有环节，简单的理解就是一个产品前端的所有环节都可以视为供应链。优质的供应链体系包括的高效精准研发+优质高效的供应商、供应渠道+生产（人财物）的高效协同匹配+高效的销售平台渠道+高效的仓储、物流及配送，实现的是商流、物流、资金流、信息流的“四流合一”，优化的核心是效率和成本。这也是国家
从战略层面推动供给侧改革的核心理念，就是要通过政策调整和行政体制改革，实现资源的高效匹配，支撑国家经济转型升级。
（二）智能制造大势所趋
在传统产业同质化竞争严重、核心技术被外国垄断、用工成本逐步上升，以及企业信息化和新一代信息技术的发展和国家两化融合战略的推进，各方面原因都折射出推进智能制造已是大势所趋。智能制造一方面基于企业信息化和自动化，通过信息系统的数据分析、统计，以及机器人等自动化设备，实现了综合效率的提升；另一方面基于物联网、大数据、云计算等新一代信息技术，通过物联网对机器和运营数据采集，获取大数据，实现云计算，通过算法优化工艺、提升效率、降低成本。更进一步就是工业人工智能，使得智能制造更加彻底，生产运营更加科学。
（三）产业互联网引领
工业互联网的核心是消除了信息的不对称，使得企业采购、销售、加工、仓储、物流、配送等产品全生命周期价格更加透明，为企业提供的是平台化体系，为客户输出的是一站式极致的服务。目前B2C端的阿里、百度等龙头企业，借助其互联网基因和生态体系，都在往B2B端跨界发展，基于O2O模式（线上平台+线下企业）构建产业互联网平台。未来，依托产业互联网平台的大数据（可以想到的交易数据、物流信息等），实现前端的EVI研发，生产端的计划生产，与智能制造相结合的柔性制造，后端的JIT配送，还有众多的因大数据而延伸出的数字经济服务，而最终的模式可能是F2C（工厂到客户），实现全生命周期的平台化、数字化高效匹配。
（四）新一代信息技术变革
新一代信息技术是革命性的，通过互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、5G通信等，革的是传统企业的命，不思进取、低效、高成本、服务差等，没有融入高效生产及供应链体系平台的传统企业必然淘汰。
三、园区发展需求分析
（一）政府需求分析
1、产业需求。在国家经济的核心发展区，按照产业发展定位，主要看重入驻企业科技水平、商业模式、产业层级、品牌知名度，特别关注新经济、新兴产业类独角兽企业，其次看重税收贡献、投资强度、就业人数等基础指标。经济欠发达地区主要看重投资额、投资强度和税收贡献，对产业类型和环保要求并不高。
2、资金需求。一方面目前各地政府，特别是欠发达地区政府财政压力较大，下属平台公司也是借新还旧、入不敷出，依靠土地财政艰难度日，在此情况下政府需要大量低成本资金维持运转和继续开发。
3、政绩需求。很多一流项目的引进是不计成本的，政府往往更看重品牌效应和产业链的聚集作用，并给予大量补贴。像国家级的创新中心、实验室，重要的研究、设计院所等在经济发达地区很受欢迎。
（二）企业需求分析
1、招商政策。特别是两税（增值税、企业所得税）的减免，优质企业还寻求开办费、租金补贴、销售补贴、运营补贴，省市各产业发展专项政策支持等。
2、综合配套。包括厂房情况（承重、水电气、布局等）、物流情况、周边设施（吃住行），优质企业对园区周边环境配套、厂房设计等较为看重。
3、综合成本。包括用工成本、水电气成本、物流成本，特别是当地产业基础及产业配套，以及整个供应链的效率。
4、金融支持。首先是项目建设缺口，再是供应链金融，其次是产业孵化和中小企业创投。
四、园区发展要素分析
（一）资源禀赋
1、区域竞争力。产业发展离不开适宜的土壤和环境，也变相划定了建设新兴产业园区的合理范围。目前京津冀、长三角、珠三角等区域承载了全国绝大部分经济体，也最具潜力。其他区域只有随着交通和综合配套能力进一步改善，逐步承接产业转移。
2、城市配套。主要包括配套的”吃住行”完善情况以及综合品质。如商业综合体、超市、影院、酒店、宾馆、高铁、机场、路网等。
3、公辅配套。主要为保障工业生产而配套的基本能源设施，包括水电气等公共设施的完善情况，以及执行价格，电的稳定供应（变电站、电网布局、大型企业对双回路安全用电需求等），用水管网和污水处理及循环设施，制氧站等，因产业的不同需求各异。
4、产业配套。主要包括产业链上下游企业的聚集度，以及支撑产业发展的生产性服务业、商贸服务业、科技服务业发展情况。如剪切、加工、仓储、物流、配送等生产性服务业，以及交易结算、购销、
批发、零售、跨境贸易等商贸服务业和研发设计、检验检测、知识产权、信息服务、技术服务等科技服务业。
5、供应链服务。主要以服务企业需求和客户需求为核心的销售平台、采购平台、物流平台、金融平台。包括集采集销、保税物流、国际国内物流、供应链金融等业务，涵盖品牌商、厂商、物流商、渠道商、金融机构等，是发展既定主导产业，提高效率、降低成本的保障要素。
6、土地用工成本。目前包括土地升值潜力和合理的工人成本。 （二）产业服务
1、行政服务。需要包括工商、行政、项目评审、内部协调等一站式服务。
2、公共服务。包括企业产品展示、项目申报、政策信息、会计、审计、税务、法律援助、人力资源培训等。
3、金融服务。前文已述。
4、研发孵化。一方面需要产业技术研究院、重点实验室、国家级企业技术中心、行业及城市科研平台等研发资源置入；另一方面需要孵化创投机构对中小企业及潜力项目进行帮扶。
（三）产业政策
1、产业政策。在同等条件下地方政府需要优先支持投建、引入的企业受国家、省市区相关产业发展扶持政策。
2、用地政策。一种方式是约定土地出让价格低于或等于起拍价，另一方式是按最终成交价下浮一定比例锁定土地出让价格，最终通过
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