新版《商品房买卖合同示范文本》解读
今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房屋产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。新颁布的商品房买卖合同的示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时有11个附件，篇幅内容较2000版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点。
一、示范文本的不统一性
部位/编号 条款内容 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民
小结 最新版本的《商品房买卖合同》示范文本，在全国范围内并非绝对、立即适用。 说明1 共和国国家工商行政管理总局共同制订。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 如果把2014年版本简称“新版”，2000年版本简称“旧版”；旧版出台时中国房地产业才刚刚起步，此后经历了十年黄金时代，旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商总局直至2013年才发布新版的征求意见稿，在此之前，各地房管部门已先后颁布了地方版本，用于弥补旧版的模糊、空白和漏洞。
新版说明第1项的后半句尤需注意。允许各地在合法合规的前提下，结合地方情况调整合同内容。也就是说，新版不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容完善各自的执行版本，而不是绝对适用新版。可以预见，各地现用版本仍将基本执行，但会根据新版精神做出微调。
目前，各地房产交易的官方网站并未将新版设置为可下载的合同。全国各地仍然运用现用版本。但作为从业人员，我们应该提前拥有风险防范意识。
二、增加“专业术语解释”
“专业术语解释”是新版的一个亮点。
商品房销售领域中的专业术语，对开发商可能是常识，对购房人而言却不易充分理解。新版将“专业术语解释”列于说明之后、正文之前的醒目位置，帮助购房人更好把握合同中专业术语的涵义，做到理解条款、识别风险、准确决策。
不过，当购房人对专业术语关键要素的认识非常清晰，房地产开发企业绕开法律规制的某些行为将带来更高的风险。
1、商品房预售。明确预售商品房的前提是房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》，
否则可能涉及欺诈行为和惩罚性赔偿。
2、法定代理人。
3、套内建筑面积、房屋的建筑面积。明确了套内建筑面积和房屋的建筑面积的计算方式。计算建筑面积的房屋必须层高达到2.20M及以上。概念引自《房产测量规范》第一单元附录B和第一单元8.1.2。
4、不可抗力。必须是（1）客观情况，而且无法（2）预见、（3）避免和（4）克服，这四大要素必须同时具备，否则就不能认定为不可抗力。如此一来，房地产开发企业不能简单将违约归因于不可抗力而免责。
5、民用建筑节能。
6、房屋登记、所有权转移登记、房屋登记机构。
7、分割拆零销售、返本销售、售后包租。《商品房销售管理办法》第十一、十二条禁止房地产开发企业返本销售或者变相返本销售，禁止对未竣工的商品房售后包租或者变相售后包租，禁止分割拆零销售。然而在商业地产领域，这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念引自《商品房销售管理办法》第四十五条，目的是向购房人提示风险，造成对违法合同无效的担忧，此类操作不再方便。
三、补充协议效力受到冲击
部位/编号 条款内容 对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充小结 显失公平的补充协议可变更或撤销；但今后争议极大，待司法机关确认效力。 正文 第二十八条 协议（补充协议见附件十一）。 补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 房地产开发企业出于自我保护、降险止损的考虑，常常借助补充协议变更《商品房买卖合同》主合同条款。事实上，补充协议的主要特点和功能之一，就是排除买受人权利、免除出卖人责任或加重买受人责任，以至于补充协议常常替代主合同的实际地位。
新版明确排除适用不合理的补充协议，但也不能因此认定补充协议无效。因为主合同与其补充协议从意思自由的角度来看是平等的，主合同可以约定变更主合同条款的补充协议为无效，补充协议也可以约定主合同的第二十八条为无效。关于“显失公平”的法律行为如何规制，我国法律早有规定，但最终被变更或撤销的还是少数。①
新版第二十八条必然会极大增加对房地产开发企业的威慑作用和法律风险，但其本身的法律效力也存在极大争议。我们认为，第二十八条的真正效果，取决于司法部门的法律实践，尤其是最高人民法院的司法解释。在此之前，我们应当更谨慎地设计补充协议：
1、避免显失公平的表述；
2、房地产开发企业与购房人的权利、义务和责任相互对应，避免数字化、直观化的差异； 3、变更新版第二十八条。 四、商品房基本情况
部位/编号 正文 第一条 第1款 正文 第三条 第3款 正文 第三条 第4款 条款内容 1.出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用权证号】【 】为 ，小结 房地产项目通常都是综合用地，明确约定所购商品房占用土地土地使用权面积为 平方米。买受人购买的商品房(以下简称该商品房）的具体用途，避免所购与所需，所占用的土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 日。 或者所建与规划不符。 3.该商品房为第一条规定项目中的【幢】【座】【 】____单元___层___号。房屋竣工后，房号改变不鲜见，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。 4.该商品房的房产测绘机构为 ，其预测建筑面积共_____平方米，其中套内建筑面积____平方米，分摊共有建筑面积_____平方米。该商品房共用部位见附件二。 该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件。 但更为根本的是房号改变不能影响所购商品房特定位置，否则是违约。 新版第三条“商品房基本情况”更多体现规划设计、预测面积等客观要素，而非双方简单约定，表述不实可能定性为欺诈，所建不符属于违约。 房地产开发企业改变规划用途的现象确实存在，最可能涉及行政处罚、民事赔偿等法律责任。由于新版第三条“商品房基本情况”更多体现规划设计、预测面积等客观要素之表述，而非双方简单约定，表述不实可能定性为欺诈，所建不符则属于违约。
新版明确，合同载明的建筑面积为测绘部门预测面积，而不是旧版的“合同约定”面积。实际上，旧版载明的建筑面积也不是买卖双方凭空而定的，同样也是测绘部门的预测面积。但新版须注明测绘机构名称，增加对测绘机构和卖方的威慑，而且一旦出现面积差的纠纷，处置前提将是测绘部门的预测和实测是否合法、合理，而不再是简单的违约问题。
阳台封闭，这原本是开发商“偷”面积和增加销售卖点的好方法，如果与规划设计不符，今后也可能造成我方违约。
五、抵押情况和权利状况
部位/编号 条款内容 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。 抵押类型： ，抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构：_____， 小结 正文 第四条 抵押登记日期： ，债务履行期限：___________。 抵押类型： ，抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构：_____， 抵押登记日期： ，债务履行期限：___________。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 1.出卖人对该商品房享有合法权利； 2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人； 3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况； 4. ； 5. 。 抵押信息全公开。 正文 第五条 如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。 对权利状况做出承诺并且提高违约的责任。 最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就是商品房买卖“1+1”赔偿的情形之一。尽管表面极为严厉，但房地产开发企业往往由于融资需要和销售便利而心存侥幸，尤其是对于抵押和预售许可两个要素，只要项目运作得当，“合同无效或者被撤销、解除”的情形就不会出现。
新版第四条将提醒购房人注意与所购商品房有关的抵押情况。而且如果存在抵押，必须提供抵押权人同意商品房预售的证明，实现这点难度很大。
新版第五条提高了开发商违约时的法律风险。商品房的实际权利状况与出卖人所披露的不一致并因此导致不能办理预售备案或产权过户的，购房人有权解除合同，出卖人退还已收房款外还需支付利息。若购房人遭受损失，出卖人应支付赔偿金，赔偿金的数额等于购房人已付房款一倍，或者等于购房人全部损失，出卖人只能二选一。
旧版第十二条约定，“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。新版与旧版的区别在于：1、原因不同，旧版很宽泛，只要是出卖人原因，无论原因是在签约前或签约后，而新版将原因限定为“该商品房权利状况与上述情况不符”；2、后果不同，旧版为不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，也很宽泛，而新版为不能办理预售备案或产权过户；3、责任不同，旧版为“出卖人承担全部责任”，却无法界定“全部”的范围，最终实际由开发商承担的法律责任较轻，而新版明确规定了三类四种法律责任。
我们认为，如果选用新版合同，应将第五条的第4、5项删去，计付利息的标准等于同期贷款基准利率，并选择【买受人全部损失】。
六、商品房交付条件与交付手续更加严格
部位/编号 条款内容 该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件： 1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 小结 正文 第九条 2.该商品房已取得房屋测绘报告； 3. ； 4. 。 该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 正文第十条 （一）基础设施设备 1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准， ； 2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电， ； 3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网， ； 4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应， ； 5.电话通信：交付时线路敷设到户； 6.有线电视：交付时线路敷设到户； 7.宽带网络：交付时线路敷设到户。 以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。 如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_____种方式处理： （1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。 第 5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 _______元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付________元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。 （2） 。 （二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准） 1.小区内绿地率：___年__月__日达到 ；
新版商品房买卖合同示范文本解读[卢照伟]
